*监测周期2025年4月1日-30日
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本月数据快报：
购房环境分析
政策与热点
新房来访指数回升
从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。04月，市场调整活跃楼盘来访量较上月下滑，上海全市新房来访指数环比下跌27.59%，同比下跌16.12%。分区域来看，本月主城区来访指数环比下跌28.97%，五大新城则环比下跌16.81%，同比上涨46.92%。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
04月，上海商品住宅新增供应47.75万平米，环比上涨1.97%，同比下跌35.95%。商品住宅成交50.56万平米，环比下跌18.85%，同比下跌15.76%。成交均价74898元/平米，环比下跌5.39%，同比下跌12.74%。认购方面，本月共34个项目结束认购，其中有3个项目触发积分，位于浦东新区三林板块的翡云悦府认购套数930+组，认购率达412%，创2025年认购数最高的项目。开盘方面，本月共计29个项目开盘，5个项目开盘售罄，分别位于浦东、静安、杨浦和闵行。
商品住宅-成交排名
04月，位于徐汇龙华板块的能建西岸誉府项目为商品住宅成交销冠。成交182套，成交面积1.95万平米，成交均价142750元/平米。项目上市312套，认购套数850套，认购率达272%，开盘当日售罄。
公寓市场
04月，上海公寓市场供应量46.42万平米，环比上涨12.81%，同比下跌28.25%。成交量45.82万平米，环比下跌19.75%，同比下跌15.79%。成交均价76085元/平米，环比下跌5.51%，同比下跌13.84%。
公寓市场-成交排名
04月，位于徐汇龙华板块的能建西岸誉府项目为公寓成交面积冠军，成交182套，成交量1.95万平米，均价142750元/平米。项目开盘即售罄，成交总价达到47.68亿元。
别墅市场
04月，上海别墅市场供应面积1.33万平米，环比下跌76.63%，同比下跌86.54%。成交面积4.74万平米，环比下跌8.94%，同比下跌15.44%。均价63422元/平米，环比下跌1.25%，同比上涨2.52%。
别墅市场-成交排名
04月，别墅市场销售冠军为位于松江佘山板块的国贸海屿佘山，本月成交54套，0.72万平米，成交均价56568元/平米。项目本月推出72套叠加别墅，目前已备案58套，去化良好。
商品住宅存量
04月，上海商品住宅存量762.44万平米，去化周期升至16.6个月，连续4个月上升。虽然存量为17个月来的新低，成交量不足导致去化周期升至12个月来的新高，市场存在去化压力。
上海各环线商品住宅存量
04月，上海商品住宅内环内存量占比8.48%，上升0.09百分点。内中环存量占比6.71%，下降0.10个百分点。中外环占比10.54%，下降0.17个百分点。外郊环占比41.62%，上升0.20个百分点。郊环外占比32.65%，下降0.03个百分点。存量主要集中在外环外，占总量74.27%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
04月，成交区域结构中，浦东新区、闵行区、嘉定区成交量位于榜单前三。其中，浦东新区成交主力为张江板块的浦开云璟项目，成交量1.16万平米；闵行区成交主力为浦江板块的大华星曜项目，成交量1.10万平米；嘉定区成交主力为南翔板块的时代之城项目，成交量1.56万平米。
成交板块结构
04月，三林板块为成交榜首，其次为滴水湖板块、龙华板块。其中，三林板块成交主力为前滩公馆项目，成交0.98万平米，均价为118529元/平方米；滴水湖板块成交主力为中建玖海云天项目，成交0.72万平米，均价为35703元/平方米；龙华板块的成交主力为能建西岸誉府项目，成交1.95万平米，均价142749元/平方米。
成交环线结构
04月，外郊环为成交主力环线，占总量的41.77%，环比下降4.24个百分点。另外内环内区域占总量5.38%，较上月下降1.28个百分点；内中环区域占比扩大，上升6.37个百分点，占总量的14.85%；中外环成交占比18.10%，下降3.02个百分点，郊环外成交占比19.89%，上升2.17个百分点。
成交环线结构-项目排名
04月，主力成交环线外郊环Top3项目中，南翔板块的时代之城为销量冠军。内环内销冠是北外滩板块的海泰园，内中环成交首位是龙华板块的国能建西岸誉府，中外环销冠是张江板块的浦开云璟，郊环外成交居首的是金山新城板块的建发朗玥。
成交总价结构
04月，上海500万元以下总价项目为成交主力，占总量33.72%，占比上升1.99个百分点；500-800万元总价段占比29.87%，下降4.54个百分比；800-1200万元占比上升2.02个百分比，占比16.36%；1200-1500万元总价段占比10.61%，上升3.75个百分点；1500万元以上总价段占比9.45%，下降3.22个百分点。
成交总价结构-项目排名
04月，总价500万元以下项目中，浦江板块的大华星曜项目销量最高；总价500-800万元项目中，南翔板块的时代之城项目销量居首；总价800-1200万元的项目中，销冠是东外滩板块的中建壹品外滩源著；总价1200-1500万元项目中，龙华板块的能建西岸誉府项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，浦东世博板块的保利世博天悦。
成交均价结构
04月， 各均价段占比变动较大。其中5万元以下均价段为成交主力，占比37.27%，较上月上升2.53个百分点；5-8万元均价段占比为32.19，下降6.09个百分点；8-10万元占比上升2.32个百分点，为11.23%；10-15万元本月占总量的16.71%，上升3.31个百分点；15万元以上占比2.60%，下降2.07个百分点。
成交均价结构-项目排名
04月，均价5万元以下项目中，位于浦江板块的大华星曜在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于南翔板块的时代之城销量领先；均价8-10万元项目中，位于花木板块的浦发莲园销量居首；均价10-15万元以上的项目中，销冠来自龙华板块的能建西岸誉府；15万元以上项目中，北外滩板块的海泰园成交量最高。
成交户型结构
04月，从成交户型上来看，成交主力面积段是90-120平米占成交总量的61.27%，占比上升5.76个百分点，90平米以下占总量的10.10%，较上月下降0.96个百分点；120-140平米占比下降1.56个百分点，占总量的13.00%；140-200平米占总量的12.37%，占比下降0.84个百分点；200平米以上占总量的3.27%，较上月下降2.39个百分点。
成交户型结构-项目排名
04月，90平米以下户型中销量最高的是，位于亭林板块的保利云湖壹号，90-120平米户型销量最高，其中位于龙湖板块的能建西岸誉府为本月销冠；120-140平米户型中销冠是位于南翔板块的时代之城；140-200平米户型中，销量居首的是位于浦东世博板块的保利世博天悦；200平米以上户型中，位于北外滩板块的海泰园项目销量最高。
豪宅均价成交结构
04月，全市成交商品住宅4309套，均价10万元/平米以上豪宅成交832套，占成交总量的19.31% ，较上月减少95套。其中，10-12万均价成交324套，占豪宅总量38.94%；12-15万元均价成交396套，占比最大达到47.60%；15-20万元均价成交100套，占比12.02%；20-25万元均价成交8套，占豪宅总量0.96%，25万元以上成交4套。
豪宅总价成交结构
04月，全市成交商品住宅4309套，总价在1000万元以上豪宅成交1109套，占成交总量的25.74% ，较上月减少143套。其中，1000-1200万元总价成交245套，占豪宅22.09%；1200-15000万元总价成交457套，占比41.21%；1500-2000万元总价成交182套，占比16.41%；2000-2500万元总价成交82套，占比7.39%；2500-3000万元总价成交38套，占比3.43%；3000万元总价以上占比达到成交105套，占比9.47%。
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