作者：周军律师.
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夫妻双方常通过离婚协议约定房产归一方所有，但倘若未及时办理过户登记，而另一方涉及债务纠纷致使房产面临强制执行。
那么，离婚协议中关于房产归属的约定可否排除强制执行？
最高人民法院在《钟永玉与王光、林荣达执行异议之诉再审案》中明确：
离婚协议约定房产归属符合一定条件的，可以排除强制执行。
最高院认为，
钟永玉对诉争房产享有的请求权成立时间早于金钱债权债权人与债务人形成的金钱债权 。从内容上看，钟永玉的请求权针对诉争房屋，而金钱债权债权人的债权为金钱债权，未指向特定财产，且诉争房屋在钟永玉占有下 。
从性质上，该债务为林荣达离婚后的个人债务，诉争房产实质上已因离婚协议约定不再是林荣达的责任财产 。此外，该房产对钟永玉具有生活保障功能 。综合这些因素，最高院认定钟永玉对诉争房产所享有的权利具有排除执行的效力 。
司法实践中，法院在判断时，并非单纯依据物权登记，而是综合考虑债权成立时间、债权性质、房产功能等多方面因素，结合以下情形进行判断：
一、双方权利的性质
如果申请执行人享有的是非金钱债权，比如是执行房屋的买受人，其享有的是对该房屋的物权期待权，离婚协议中关于房屋归属的约定未经公示，难以与之对抗。
反之，如申请执行人享有的是金钱债权，且对执行房屋无任何抵押担保的情形下，其享有的权利为普通金钱债权，申请执行人保全了房产，其对房产仅享有一定的信赖利益，无任何对外公示效力，如果将其金钱债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护，并不合理。
二、权利的形成时间
司法实践中，夫妻双方假借离婚名义预定转移、恶意逃废债务的情形不在少数，案外人与债务人离婚的时间是否早于债务人与申请执行人债务关系发生的时间，是判定恶意串通与否最重要也是最客观的因素。
三、案外人与债权人是否存在过错
首先，案外人对未办理过户登记是否具有重大过失。如案外人对未办理过户登记存在重大过失，则应当优先保护无过错的申请执行人的利益，不得排除执行。如果签订离婚协议书时，被执行房屋上设有抵押，因为抵押未涤除而不能办理过户而未办理的，不属于案外人因自身原因未办理过户登记。如果离婚协议书约定抵押贷款由案外人偿还，抵押涤除之后，被执行人配合案外人办理变更登记，如案外人未能及时偿还贷款，属于因自身原因未办理过户登记。
其次，债权人是否存在过错，需要判断债权人是否构成善意。债权人并无义务对不动产登记簿载明的权利人是否系无权处分人、离婚行为与离婚协议的真实性进行实质审查，仅以物权登记公示外部形式为重要判断标准。证明不动产受让人不构成善意或存在重大过失的举证责任由实际权利人负责。
周军律师提醒，只有离婚协议真实有效，签订于法院查封之前，且非因约定房产归属一方自身原因未办理过户登记，同时该房产对约定方具有生活保障等重要功能，法院才可能会认定该约定具有排除强制执行的效力 。遇到相关问题，建议咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失良机。
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