四代住宅彻底火了。
不仅建得火，卖得也火。
很多四代住宅项目，都传出了逆市热销的好成绩；与此同时，四代住宅的供应大幅放量，从一线城市到三线城市，从南方到北方，从沿海到内陆，纷纷打出四代住宅的旗号。
然而，由于标准不完善，目前市面上的四代住宅五花八门，甚至可以说是鱼龙混杂。很多项目只要有个露台，就往四代住宅的概念蹭。一些项目设计存在明显硬伤，拓展面积大而无用，无法从根本上提升居住品质……
四代住宅流行已成趋势，但如何做好四代住宅，仍然是个问题。
项目大规模落地
四代住宅迎来大爆发
今年以来，四代住宅的进展明显提速。
规划和在建项目明显增加。
据克而瑞数据，今年重点城市明确要打造四代住宅的新项目预计将突破70个。
部分地区建设四代住宅的步伐肉眼可见的加速。
比如重庆，据媒体统计，截止今年3月，已建成和在建的第四代住宅项目超过20个，预计未来两年将突破80个。
武汉去年就出台看四代住宅的管理细则，但全年仅推出3个四代住宅项目。今年供应速度直线提升，截至目前已有超过10个项目确定将打造第四代住宅。
地方性的规范也在加速出台。
截至目前，中央尚未出台全国性的四代住宅标准，只有各地依据属地情况制定的管理办法。
今年以来，包括湖北省、济南市、惠州市、南宁市等多个省市都出台了与四代住宅相关的管理措施。
据不完全统计，目前出台管理办法的城市已达到30个左右。
各地的规范基本都会涉及到层高、进深、覆土深度等多个硬性指标。
比如普遍要求空中花园须不少于2个完整开敞面，开敞面无围护墙体、结构柱、飘窗等；层高不低于两个自然层，高度不低于5米，覆土深度通常要求不少于5米等等。
不过由于缺乏全国性文件，各地的指标也存在一定差异。如下，我们选取了5个地区现行管理标准中，关于空中花园部分的指标做对比。
可以发现，各地标准既有共性也有差异。市面上的四代住宅也参差不齐，浑水摸鱼的项目也不在少数。
透过现有的地方标准不难发现，四代住宅≠带露台的房子。
四代住宅是“好房子”导向下的时代产物，其终极目的是提升居住体验。
大露台仅是四代住宅一个特点。真正的四代住宅，是提供一种新的居住体验以及新的生活方式。了解AI智能工牌pro，读懂客户，加速转化
从居住体验到生活方式
四代住宅有三大核心价值
明源君认为，四代住宅的核心价值，可以总结为三点：得房率提升、立体花园、以及生活方式升级。
下面我们结合代表项目来说说。
1、得房率大幅提升，轻松超过100%
毫无疑问，露台以及阳台、飘窗等计容规则的放宽，可以大幅度提高房屋实际使用面积。
比如此前住宅项目得房率普遍不到80%，而四代住宅的得房率则可以轻松突破100%。
以下是去年广州首个四代住宅试点项目，主力户型涵盖82㎡三房及110㎡和125㎡四房。按照当时的新规，阳台不计容面积上限可以达到套内建面的25%，空中花园最大可以达到40%。
宽松的规划条件，让项目得房率大幅跃升。
以建面约110㎡的4+1房户型为例，阳台+空中花园，合计拓展面积达到40+㎡，户型实际实用面积超150㎡，得房率高达140%。
现行地方标准中，有不少要求四代住宅的户型面积在100㎡以上，主要面向改善客群。也有一些地区对此不做限制。因此，也有一些刚需项目做四代住宅。小户型+大赠送的组合，催生出了逆天的得房率。
成都的这个项目，就是典型的四代住宅刚需盘。主力户型集中在 81㎡、96㎡左右，赠送的空中花园面积高达30-50㎡左右。
以建面约 81㎡的三房户型为例，北侧与左侧配备超大空中花园，进深 4.1-4.9 米，开间超10 米，室内外空间大小将近1:1，超大的拓展空间，将户型得房率拉到约200%。
另外，受气候及日照条件影响，北方地区空中花园的进深普遍不及南方。从目前来看，大部分空中花园的进深都不会超过3米，得房率也普遍没有南方地区的项目高。
2、把庭院搬上楼，提供别墅般的居住体验
四代住宅也被称之为“立体园林生态住房”或“城市森林花园建筑”。其核心理念正是通过立体绿化设计，将地面庭院“搬到”空中，实现“户户有花园、层层有绿化”、甚至“停车上楼”。
户户有花园，带来了别墅般的居住体验。
很多中国人都有别墅情结，喜欢别墅“有天有地”的居住方式。
四代住宅将花园“搬到”空中，让住多层建筑的人也能圆上“别墅梦”。
层层有绿化，营造了亲自然的生活方式。
近年来，人们对自然的向往引发强烈。四代住宅对传统住宅产品的突破，在于自带超大的、可满足种植条件的空中花园，不仅能种普通的灌木类植物，还能种小型乔木类植物，绿植种类更为丰富，满足人们足不出就能回归自然的愿望。
因此，是否具备种植条件，是衡量四代住宅一个重要的指标。
3、LDKBG一体化设计，兼容更丰富的生活场景
近年来的住宅设计推崇空间边界模糊设计，空中花园的出现，为室内外区域联动创造更多可能性。
很多四代住宅，都采用了LDKBG一体化设计（L客厅、D餐厅、K厨房、B阳台、G花园），形成尺度阔绰的复合多元空间，可兼容更丰富的生活场景，如家庭party、儿童生日会、家庭健身、下午茶，甚至可以在空中花园种菜，打造从田园到餐桌的生态体验……
某房企总结的LDKBG生活场景
持续优化设计
四代住宅在争议中进化
尽管四代住宅已在各地快速铺开，但对于四代住宅的争议从未停止过。
其中最大的槽点，在于隐私及采光。很多人说，楼上住户能看到楼下的露台甚至室内空间，很没完全感；更有人调侃，上层住户通过露台能跳到下层住户家里，这设计很适合“隔壁老王”。
不可否认，四代住宅仍处于摸索阶段，仍需进一步完善。不过随着试点项目陆续落地，不足之处逐步暴露，后来者也吸取经验不断完善设计。
比如隐私问题，市面上出现越来越多的优化做法。
其中最常见的便是奇偶层错位设计。
例如这个项目，上下两层的客厅与花园以L型咬合方式的错位布局，重合的部分布置为活动平台，错位部分打造成为种植区，让每户都拥有270°的环幕景观视野，也更好的保证上下层之间的隐私感。
来源：日清设计
事实上，借助绿植形成遮挡，仍是目前四代住宅最为普遍的一个做法。
这也是为什么，明源君一直强调，具备种植条件是四代住宅的重要指标之一。
来源：尤安设计
有的项目通过舍弃一部分户型的空中花园，来规避对视问题。
比如武汉首个四代住宅试点项目，仅在端户户型设置空中花园，中间户则不做此配置。如下为118㎡户型，奇偶层分别采用了卧室出挑和入户空中花园出挑的设计。
有的则在空中花园奇偶错层布局的基础上，借助外檐等遮挡物进行视线阻断。
如下这个项目，就是采用空中花园奇偶错层设计，同时借助阳台侧板设计来规避住户之间视线干扰的问题。
此外，还有项目针对四代住宅存在的痛点，做了专项设计。
比如针对空中花园的排水问题，设计线性排水沟和仿木地板瓷砖，既能防滑又防止积水。考虑到雾霾问题及日晒问题，配置雾森系统并预留电动遮阳帘。这些人性化的设计，进一步提升了四代住宅的居住体验。
任何产品都是在实际应用中持续完善，相信四代住宅也将在批评声中前行，朝着好房子的方向不断进化。
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