作者：周军律师.
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在房地产开发领域，时常会出现以集体所有土地为标的签订开发合同的情况。
那么，以集体所有土地为标的进行房地产开发的，合同有效吗？
最高法院民一庭2021年第34次主审法官会议讨论认为：
当事人以集体所有土地为标的签订的用于商品住宅的合资合作开发房地产合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）第二条第三款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”
其次，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”以及第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”
集体经营性建设用地限于工业、商业等经营性用途，商品住宅用地未纳入集体经营性建设用地用途。
由此可见，集体所有土地不能用于商品住宅的房地产开发，当事人约定以集体所有土地为标的签订的此类合资合作开发房地产合同，其约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
最高院在《泰安市宏泰房地产开发有限公司与泰安市岱岳区天平街道办事处南黄社区居民委员会合作开发房地产合同纠纷案》中也明确：
双方签订的合同订立前及履行中，虽对南黄村村庄进行的综合改造经过当地政府规划审批，但对开发和销售楼房所涉土地并未依法办理征收、出让等相关手续，性质仍为农民集体所有，违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于建设需依法申请使用国有土地的规定，二审判决该合同无效，最高法院最终裁定驳回宏泰房地产开发公司的再审申请 。
不过，也存在特殊情形下合同可能有效的情况 。
若以集体土地合作开发房地产的当事人，在合作开发合同中明确约定由一方办理集体土地的征收、出让等手续，待手续完成后再进行房地产开发，这种情况下该合作开发合同有可能被认定为有效 。因为这种约定符合先将集体土地依法转化为国有土地，再进行房地产开发的法律规定流程 。
周军律师提醒，以集体所有土地为标的进行房地产开发，在绝大多数情况下合同是无效的。只有在符合特定条件，如合同明确约定办理集体土地征收、出让等前置手续的情形下，合同才可能有效 。在涉及此类开发项目时，建议咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，确保合同合法有效，避免因合同无效带来经济损失和法律风险 。
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