房屋买卖关乎民生大事。近年来，随着房价波动，“小产权房”买卖纠纷频发。近日，长汀法院审结一起因买卖“小产权房”引起的纠纷，判决双方签订的合同无效，买卖双方均有过错，各自承担相应责任。
案情回顾
2024年12月4日，周某与王某签订《房屋转让合同》，约定周某将坐落于长汀某村的宅基地上建设的其中一“小产权”套房转让给王某，王某支付16.8万元购买此房。王某对周某所转让的房产已充分了解房屋产权性质，愿意购买上述房产。王某陆续向周某转账16.8万元后，周某认为房屋价格过低而反悔，要求王某提供银行账号将购房款退回。此后因双方一直无法达成买卖一致意见，周某诉至长汀法院要求确认双方签订的《房屋转让合同》无效，并收回房屋。
法院审理
法院经审理认为，周某与王某分属不同村村民，双方签订的《房屋转让合同》指向的是周某于2018年以无住房为由申请的位于长汀某村的宅基地住房，《房屋转让合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条的强制性规定，该合同无效。周某要求确认前述合同无效，于法有据，予以支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故王某应返还涉案房屋，周某应返还收取的房款。
法官说法
“小产权房”不是法律意义上的产权，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前市面上交易的“小产权房”主要是农村集体土地即“宅基地”上建成的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民仅享有使用权，不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。本案案涉房屋系在宅基地上建成的房屋属于所谓的“小产权房”，而本案周某向非本村集体成员王某出售“小产权房”违背《中华人民共和国土地管理法》的规定，买卖合同应属无效。部分卖方认为“合同无效=白赚房款”，这是误区!法院会根据双方过错划分责任。卖方通常作为主导交易的一方，明知房屋性质仍出售，可能面临返还房款、赔偿买方损失的责任。买方也应清醒认识购买小产权房的法律风险，此类房屋无法过户，权益无保障，遇纠纷、拆迁时难以维权。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
本文原创 未经允许严禁转载
- 供稿：刘连香 -
- 编辑：黄颖娴 -
- 审核：廖腾旺 -
- 监制：陈广生 -
