以前只要有钱，你闭着眼睛买房都能赚钱。
两年情况发生了变化，不是所有的房子都会升值，有的甚至正在从“资产”变成“负债”。
尤其是当前，城镇化率接近尾声，人口结构变化，政策导向，城市更新等诸多背景下，有5类小区的处境越来越尴尬，正在逐步被购房者“抛弃”。未来有可能沦为流动性差、价值缩水的“穷人区”。
这一期我们就结合内行的分析，来了解一下这5类“小区”的核心特征
01、远郊大盘
远郊大盘房的最大优势就是，住房面积大，价格便宜，以前很多人低价买入，如今发现，这类小区的问题越来越多。
①通勤时间长，远郊离市中心较远，单程起步时间都得1.5小时，住在这，大人上班不方便，孩子上学也苦恼。
②商业配套缺失，什么医院、商超、学校等配套，说啥没啥，生活一点也不方便。
③入住率低，没人气：因为上述两个原因，很多人都纷纷搬离了远郊小区，导致空置率飙升，很多远郊楼盘一到晚上点灯率不足30%，整个小区黑压压的一片，瘆人的很。
据贝壳研究院2024年数据，全国超50%的远郊板块房价下行，交易周期长达180天以上，租售比低于1:400，意味着远郊房不仅不好卖，租金收益也低的可怜，一套总价200万的房子，月租不到500元，很多买家直言连贷款都覆盖不了。
02、高密度+物业服务差的小区
大盘小区户型看上去合理，绿地宣传的也不错，但一旦入住，你就会发现这种小区的居住体验很差。
①采光差：因为楼间距不足，这种小区往往采光通风很差，光照不足，很多家庭甚至白天也只能靠电灯照明，居住体验差不说，能耗成本还更高。
② 物业管理差：大盘小区楼栋多、人口密度过高，再好的物业也很难做到精细化管理，结果这类小区就会常常出现停车难、电梯维修慢、各种服务环境不足的问题，甚至投诉频发，导致居住体验更差，如果刚好又遇到的是不作为物业，社区形象一旦塌方，贬值速度非常快。
03、无电梯，无法改造的老破小区
以前城市核心区的老房子，因为学区优势，很多看上去不怎么样的房子都卖出了高价钱。
现在政策收紧，“单校划片”“多校派位”正在打破这种价值锚点。很多老房子都出现了价格持续下降，甚至未来可能会陷入无人问津的地步，毕竟这类房产的硬件设施不是一般的差：
①出行不方便：因为没有电梯，而且也不具备加装电梯的条件，这种老房子上下楼极为困难，尤其对于腿脚不便的老年人来说，住这样的房子简直就是牢笼。
②改造不了，又更新不了。虽然房龄超过30年，但是又不符合旧改和城市更新计划，这种情况下，要么自己花钱简单改造，要么只能长期忍受超差的居住环境。
③ 停车难、没有物业管理。自从老小区早期的车位规划就不足，尤其是没有电动车充电规划，这样一来，不仅停车难，想要在自己家门口解决汽车充电问题，就成了一种奢望。
而且因为没有正规的物业，往往这种老小区的居住舒适度更差，比如垃圾成堆、墙面渗水、下水道管道破裂……
04、县城或镇上的高库存区域
三四线县城或者小镇上，因为人口老龄化、年轻人加速外流，结果很多都出现了：人走了、房还在的情况，据统计局数据显示，全国将近有100个中小城市与县域出现了常住人口负增长，而且棚改期间大拆大建，也加剧了这些区域的库存房过剩。
但因为产业经济薄弱，提供的就业机会有限，导致这类区域不仅吸引不了年轻人，甚至有大片大片的年轻人逃离，去到一线城市发展。结果县城或镇上的房子“卖不掉”也“租不出去”成为一种常态。
05、高位站岗的“概念区”“新区”
以前很多人买房都是听说某个区域要规划新建地铁、打造金融中心等等，然后就匆匆忙忙买了房。
结果几年过去了，规划地铁一直停留在纸面上，所谓的金融中心，也只有办公楼空置，周边配套建设缓慢，甚至连基本的配套都没有……像这种以“预期溢价”为核心的区域，一旦兑现配套遥遥无期，房价下跌就不可避免。
总之，买房千万别赌赌“未来规划”，谁都不知道这个未来有多久，而且未来也充满变数，最好的方式就是：
只买已经兑现的基础配套，只买有人愿意接盘、愿意住的房子，这样的房子才能更值钱。
至于上述几种房子建议你理性一点，靠未来预期支撑的房子，终究是要败给现实的，与其等着打水漂，不如趁还能卖出去及时调整。
那么，你觉得未来还有哪些房子“不值钱”呢？
