最近，荔湾二手，在小C的咨询中被频繁提起。
两组客户，一个400万，一个300万，看了目前荔湾的一轮新盘后，都把次新房放到了很前面的考虑选项。
一个是，新房涨价。拿着去年的预算，不太好选到房子。
280万的雅郡69平，还有103平的朗庭，去年450万就能搞定，单价4.3/平，现在新组团傲璟均价飞到5万左右。
一个是，缺货，僧多肉少。300-400万新规产品，只有保利珠江印象69、82，以及花地湾万科傲璟74开盘了，后者还是北向。
周边拆迁释放的购买力，以及原本荔湾地缘客，都想买回荔湾。
一个是，确定性。次新二手，有不错的户型设计、交标，能看得到花园，马上入住。
虽然不如新规，但很多朋友都拒绝吃饼，所见所得。
3月份，荔湾二手也跑出了近一年来最好的行情，成交近年来首次破千。
贝壳系成交543套，相比前两个月翻倍，也远超去年平均水平。
在成交量暴涨的背后，价格其实还是在跌，只不过二手和新房，跌出了更明显的价差。
二手近一年来跌幅10%，而新房今年却涨10%。
新房和二手，有明显的不同趋势，新房在前面飞，二手在后面追。
尤其是，现在好房子标准出来后，一二手的价格和价值走势背离。
如果没好学校加持，一手和二手会是完全不同的市场预期。
有一批投资客业主，准备换仓或是缺钱，决定割肉退出，放出很多性价比不错的房子。
对次新业主来说，买家是多了，但很多都拿着屠龙刀，奔低价捡漏来的。
1、花地湾次新入市，业主割肉
花地湾板块网红次新二手，金域曦府，上个月一周卖了4套。
单价4万/平，且都是南向。
当初曦府正常均价大约5-5.5万/平，后期清盘大约4.5万/平左右。
换句话说，这一套卖出去，算上税费、交易费，要亏近7位数。
作为对比，朗庭尾货约为4.6万/平，傲璟新盘均价约5万/平，新规、87平，也是南向三房，430万。
而曦府这套110平，430万，只做了大三房，卖4万/平，配套共享，这个价差大家觉得合理吗？
另一个案例，保利西悦湾二期，东漖村旧改项目。
二期观澜组团在2020年左右开盘均价约为5万/㎡。
而目前二手市价，也是在3.6-4万/平左右。
如果，能买到3字头的西悦湾二期，还是低密板楼，性价比对比旁边卖5万的保利臻誉，还是挺不错的，但就是放盘很少。
两个项目成交低于4万/平，在贝壳前台是找不到具体记录的，被隐藏了...
投资客割肉，还是割太狠了，把次新价格打下来了。
量上去的原因，还是价降了。
换句话说，现在次新性价比，实际上是很多业主急于卖房，跌出来的价格。
这也是为什么，二手房捡漏，可遇不可求。
无论是金域曦府、西悦湾二期的挂牌价，都比成交价高，且彼此价差大。
当然，现在的市场，有量成交后，市场和买家才会重新评估片区的价值。
比割肉更惨的是，找不到人接盘。
2、广钢量价齐升，筑底过程
同在荔湾的广钢，跑出的复苏曲线，很有意思。
去年下半年，广钢成交连续创新高，且在今年也维持了不错的成交势头。
经历两年暴跌后，广钢算是把价格横住了。
举个例子，珠江金茂府同面积和朝向的产品，价格有所复苏，保持在4万+。
另一边，葛洲坝保利曼城，价格也兜住3.5万/平的底。
其实，有很多看新房的客户，同步看广钢二手后，确定性强，价格不贵。
当然，离不开雅郡的存在，让市场视线重新关注到了广钢。
保利雅郡价格是卷，但一个好的增量，给板块的不一定是背刺。
买家见到好价，是愿意进场接盘的。
很多买家都希望在二手上淘淘金，但后者水也很深。
①二手房，一房一价。能不能遇到好价，砍到好价，看缘分，也看中介的能力。
②便宜的二手房，会有硬伤。比如说曦府那套，虽然是南向，但更靠近医院，所以价格会比较便宜。
对业主来说，迫于经济压力的出手，很多时候是无奈降价，急卖就会给出好价。
3、二手面临洗牌，新规即将交楼
当然，前两年新规产品进入二手市场后，可能会继续迎来一轮洗牌。
保利和颂、中海浣花里、保利花语和岸、保利雅郡，都计划在26年前后收楼。
这批新规户型交付出来够好的话，对荔湾二手会是颠覆性的。
其实，芳村新房缺货，也是买家选二手的原因，主要成交的也是刚改定位的三房户型。
3月份，荔湾二手成交套均面积79平，海珠80平、天河94平、白云91平、黄埔96平。
小户型、低总价新规产品，只有东沙保利珠江印象以及花地湾万科傲璟开盘了，可选面太窄了。
小C建议可以一边看二手，一边关注荔湾新供应，都在核心板块组团。
白鹅潭-聚龙湾：保利置业陆居路地块、制药厂地块、食品厂二期（整体定位偏改善）；
花地湾：芳村客运站地块、曦府旁新地块（定位更刚改）；
广钢：广钢新城站地块（10号线开通的TOD项目）。
保利置业陆居路项目已经出规划了。架空层12米，首层15米起步，最大化江景，大概30多层，就可以超过立白。
而且，五星级酒店品牌也差不多定了，又是一个新地标。
找不到合适二手的话，可以等新地块。
关注荔湾的朋友，欢迎添加小C聊聊。
