最近，大家有没有感觉到，各地密集收储土地的步伐似乎又在加快了
我们经过一番整理后发现，原来这一轮的收储规模，已经称得上是史无前例
首先是资金投入规模相当庞大，全国土储专项债发行已超千亿元
根据中指研究院不完全统计，截至4月10日，全国各地拟使用专项债收储土地的总金额已经超过1282亿元大关
尽管1月投入的力度还有限，但到了2、3月，拟收储金额有了明显提升
统计截止4月10日，数据来源：中指数据
其次就是涉及到的省市和房企范围非常广泛
先是广东首轮的近20个城市、86个项目，接着从山东到湖北和湖南的多个城市，还有河南6个地方也公布了收地名单
不久前，脚步最快的广东又启动了第二批项目的申报
资料整理自网络，仅供参考
可以说，现在全国绝大多数的省市都在忙着发行专项债
从一线城市的核心地段，到二三线城市的新兴发展区域，都在积极开展土地收储工作
与此同时，房企方面同样没有闲着，也在配合各地政府进行退地工作
包括万科、华润置地、华侨城在内的多家开发商，光今年前两个月就已经退还了超过200亿元的土地
不禁感叹，从当年抢着“囤地”，到现在的排队“退地”
我们的土地市场发生了翻天覆地的变化
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其实大部分的土地，都被地方收走了
“土地收储”简单说，就是那些国央企和部分民营房企手中闲置存量的地块，地方政府用钱把它买回来
这次用的是专项债资金，“专款专用”，由中央财政部拨款，专门用来收回闲置土地
分地区来看，目前有14个省市初步公示了拟使用专项债收购存量土地的情况
广东省一马当先，总金额差不多快要有500亿元
紧随其后的湖南、福建、四川、广西，四省公示的金额也都超100亿元
统计截止4月10日，数据来源：中指数据
具体到城市方面
广东惠州的金额最多，单个城市拟收储价格就有127.5亿元，排在全国榜首
其次是柳州、天津、广州，三个城市拟收储价格也超过70亿元
统计截止4月10日，数据来源：中指数据
当然，大家最关心的还是政府回收这些土地的价格
尽管很多城市都花了大量资金去收地，但其实绝大部分的土地都是打折回收的，折价多在拿地成本的7-9折之间
比如广东年初宣布的首批收储案例，整体收购折扣大约在87.5%，各城市之间的差异较大
数据来源：中指研究院，嵩山论市
只有极少部分能够原价甚至溢价被收回
主要因为拿地时间较早，或者地块的位置不错
数据整理自网络，仅供参考
此外，这次的大规模土地收储也有一定的指向性
土地储备中心只接受净地交付，即房企手中的存量闲置土地不能有任何质押、抵押等情况
而且收回来的土地，原则上当年不再供应用于房地产开发
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但总的来说，不单单是量的问题
这次地方政府对退地表现出了前所未有的包容
第一点，体现在对所有的房企都是一视同仁
不论房企有没有暴雷，财政等方面有没有问题，都不会区别对待，只要有符合条件的地块都可以收回
我们之前研究过恒大这样的个例房企是怎么退地的：恒大手里的土地，最近都怎么样了
先是成都和海口从恒大手中各自收回了2宗和8宗超过开发年限规定的地块
还有恒大在各地的重大地块，也及时交由当地的城投公司来接手
比如位于广州南站附近的足球场地块，就是广州城投负责后续的建设
目前足球场的进度非常给力，今年就能见到完全体，一度停滞的公寓项目也在重启
第二点，地方接收土地的方式也更加灵活
去年8月有开发商向广州退了两宗未开发地块
广州没有直接进行传统的现金补偿，而是创新性提出“地票”补偿机制，给予了等值票据，让房企可以用这些票据继续买地
所以与其说是房企在“退地”，倒不如说是在“换地”
通过把一些郊区未开发的旧地块还回去，再拿票据去买位置更好的新地块，也是实现了对土地的“以旧换新”
第三点，对于多业态的土地开发，可以只退局部，不用全部都退
华润置地在福州11年前拿了块地，高价值的大型商场和住宅部分都陆续兑现了，但是商办等低价值的配套一直推进缓慢
和当地沟通后，针对未开发地块提出退地申请
不仅实现了顺利退地，这块地还重新调整了规划条件、增加了住宅开发部分
资料整理自福州市自然资源与规划局
最后华润在去年10月，又以9.47亿的起拍价把这地买回来了
各地政府把这些土地收回后，还可以投入更广泛的使用渠道
比如一线城市可以把闲置土地改造成战略性产业的园区基地，修建保障性住房
其他二三线城市也能改成更适合本地所需的公共配套用地
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为什么此时此刻，要这么拼命的回收地块
最直接的影响因素，就是国央企和民营房企投资意愿的减少
根据国家统计局的官方数据，去年全国房地产开发投资刚刚达到10万亿元，同比下降10.6%
房屋新开工面积更是同比下降了23%，仅为新房销售面积的3/4
来源：国家统计局
而即使是已经拿到的地，房企的开工率也并不高，库存新增速度明显放缓
克而瑞统计2023到2024年上半年期间，只有北上深杭四个城市的住宅用地开工率大于80%
全国23个重点城市的总体开工率只有46%，二线城市更是不足37%
图源：CRIC中国房地产决策咨询系统
所以本质上，退地还是为了适当降低库存
毕竟在三条红线和资金监管出现之前，房企作为高周转企业，在行业高速发展期激进拿地的占比非常多
既有先占地再取证的不合法行为，也有长期囤地不开发行为
之前拿的地从“香饽饽”，变成了如今的“烫手山芋”
现在必须进行结构性调整，从供给端来解决问题
专业人士分析指出，地方政府把不同用途的闲置土地用专项债收储
再结合城中村改造、商品房收储等多项政策组合拳，有望实现地方资源调控闭环
项债收储、城中村改造示意图 来源中国银河证券
而且相较于直接收购存量商品房
地方政府更倾向于土地收购，因为土地用途更多样，不需要住宅管理经验，也不是每个地区都有改造保障房的需求
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虽然当下的大环境还是很难，但正在有越来越多的闲置土地得到了更妥善地处理
所以我们希望市场自身也能与时俱进，做出一些更合理的规则调整
比如减少对开发商的附加条件
早期很多地块出让的时候，都会加配建、产业引进、自持等条件
像万科之前退掉的北京海淀永丰地块，因为要求100%自持，对现金流要求太高，只能无奈选择退地
去年7月这块地重新出让，开发条件有了明显优化：不再需要企业自持，挂牌价格和地块合理上限价格也有增长
最终由保利建工接手，总价也涨了30个亿
还可以适当控制溢价率，起码应该让开发商赚到钱
西安民企开发商去年退的两块地，也曾是2021年浐灞板块的“地王”，楼面价高达7700元/平上下
但这种诞生于楼市火爆时期的高地价，并不符合实际情况，根本无法被市场消化，因而要进行退地调整
退地其实是一种积极的信号，“用明天换今天”的方式来解决问题
通过债务转移的方式，将各种风险滞后，从而让更多城市都可以拥有喘息的时间
我们也看到供应端在适时做出调整，放开对小户型的限制，拿出更低容积率、更好位置的土地等等
这些调整和放宽也的确在起作用
房企开始敢拿地了，克而瑞统计今年一季度销售头部企业拿地力度超过去年，投资百强拿地金额同比大涨了42.2%
各地政府和房企都是抱着积极、为了解决问题的目的来推进
这样来看，近期大规模的退地未尝不是一种“重新出发”
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第6017篇原创文章
