继续鼓楼新盘分析，对比保利天瓒，在鼓楼西边迎来了央企华润，目前的宣传点主要集中在：鼓楼第一个新规产品、划片杨桥、以及华为智家。
楼盘规划
华润中寰悦府：地处鼓楼乌山路与西二环交界处。
项目占地35.6亩，项目规划1栋办公、1栋酒店，7栋15-31F高层住宅，建面约：129、139、169，纯商定位，合计344套。
土拍情况
2024年10月24日，华润以底价9.47亿拿下宗地2024-45号斗池路原黎明永辉超市周边地块，成交楼面价10784元/平。
地块面积67.55亩，其中A地块15.54亩已建成，B地块35.6亩，C地块公园绿地16.41亩，其中B地块容积率3.7，限高100米。
B地块新建住宅划片钱塘小学教育集团怡山校区。
B地块配建商业(含酒店)商务(3.87万方)及相对应规划建设停车位，均无偿移交给鼓楼区政府指定单位。
分析：地块前身是华润2014年以9.2亿拿下宗地2014-09号，规划安置房+商务楼，容积率5.0，最终结局A地块安置房润和郡建成交房，剩余的地块退地，控规调整重新出让，最终依然被华润拿下。
对于地块楼面价，由于存在大面积商业回购，按建安3K计算，可售楼面价达到21645元/平，此次还有C地块的公园绿地等，最终的楼面价并不算太低。
对比周边楼面价：
1、梧桐公馆：凤凰旧改，容积率3.4，楼面价21861
2、福厝·凤鸣天玺：凤凰旧改，容积率3，楼面价21814
3、建发璞云：上海西旧改，容积率3.05，楼面价26829
4、国贸天琴樾：上海西旧改，容积率3.2，楼面价26854
对比周边台江旧改的地块，项目楼面价持平差不多时间的凤凰，不过考虑到项目地处鼓楼，加上划片怡山小，过渡杨桥中的优势，楼面价优势不错。
至于容积率，项目虽然高达3.7，其实也是受到大面积商务所致，所以最终的住宅地块，反而是降容的。
对于地块的形状，呈现狭长型，不利于公区规划，加上紧邻二环和学校，有一定噪音。
综上，这幅10年前的地块，最终依靠规划调整，加上土拍划片，华润再次拿地，明显地块的利润空间有了保障。
户型情况
129平：四房两厅两卫，2T2，三开间朝南，不同于这几年主流的大面宽，这种四叶草，优势就是没有过道，不过动静不分离，加上餐厅没有独立空间，影响北面卧室的动线，加上公卫还对着餐厅，主要亮点就是主卧也做了L型的大玻璃。
139平：四房两厅两卫，2T2，主流大面宽布局，四开间朝南，主卧L型大玻璃，劣势在于厨房在北，算不上完全南北通透，餐厅虽然独立，不过进深不足，整体来说相比于129平，这个产品明显更受欢迎。
169平：四房两厅三卫，独立电梯厅，不过算不上完全独立，加上这个户型位于1号楼31层，这种设计虽然能独享门口的空间，不过电梯使用也会影响。
对于户型而言，139平的升级版，依旧是大面宽布局，餐厨融合，从布局来看，不融合厨房会略小，硬伤是右侧客卫是暗卫，加上贴着电梯。
分析：对于项目而言，产品定位相比于其他几个鼓台新盘，门槛明显低了不少，户型整体来说尚可，对于周边定位而言，明显也是期望通过划片+地缘改善，来达到去化。
至于电梯厅方面，相比于其他的独梯产品，略显不足，129平的布局在目前市场吸引力算不上太高，预计也是受地块面宽不足所致。
区位情况
项目位于鼓楼西二环边，周边没有地铁，稍显遗憾，700米左右是万宝苏商圈，1公里是闽北CBD，购物休闲都尚可。
项目距离二环仅50米左右，即便C地块是绿化用地，依然存在噪音影响。
此外项目左侧两栋高层安置房，南侧凤凰安置地块，宗地2024-71号，容积率4.59，此外就是南侧一大片的上海西+凤凰旧改，钢铁森林。
北侧垃圾站、左侧教院附中，介意的人士需要注意。
此外就是项目并非纯住宅，存在酒店+办公楼，是否做到完全隔离，购房者也需要注意。
此外就是项目目前最大的加分项，在土拍的时候给了划片怡山小，目前过渡杨桥中。
这也是这1年多里面划片的地块，比较出彩的一个。
周边紧邻教院，安置房划片融侨小，对口教院，最终商品房给了新的划片，只能说土拍也是努力了。
当然对于这个划片到底加分多少，只能说因人而异把，毕竟杨桥中主打是茶园山小，福州的学区主要关注点还是小学，加上目前定向比例加剧，是分子还是分母，多思考。
综上，项目周边主要是商业配套，没地铁是一大缺点，有一个划片的亮点，整体来说，对于地缘置业的吸引力还是不错。
价格情况
项目目前还未上市，放风价普遍都是比较高，做个对比周边：
1、建发璞云：精装第四代，4.75W
2、国贸天琴樾：精装第四代，4.8W
3、保利天珺：精装第四代，4.7W
4、福州源：精装大平层，二手挂牌5.5W左右
5、融信澜郡：二手成交4W左右
分析：对于项目而言，如果对比目前周边的新盘和二手定价，按精装4.5W计算，看上去算不上溢价过高。
只不过目前鼓楼的市场，在土拍开启供应后，特别鼓楼西，近期河南旧改开启，整个片区的定价是否虚高，有很大疑问。
前2年破5W的融信澜郡、融侨悦府，这1年多也跌了不少。
此外就是项目自身的产品定位，目前基本是个新盘宣传都是房企高端系，项目宣传华为智家，这些对于最终造价影响谈不上过高。
对于项目整个产品段并不高，主打的129-139，周边就有一个华润当初开发的安商房，华润乌山府，外立面远不如当初主打安置房的榕发乌山郡。
此外，这几年外力房企撤退明显，华润拿这个地，看上去也更像是被迫之选，未来的品质保障，其实还是有一点疑问。
综上，项目看上去是完全迎合地缘置换的产品，可以说还是有自身的市场优势，只不过这样的产品是否值得高溢价，以及整个片区的价格到底是否稳固，都需要购房者思考。
盘点总结
项目位于鼓楼西，优势在于纯商定位，划片有优势，产品门槛迎合地缘置业，部分户型符合市场主流，周边商圈、就业圈等尚可，劣势在于周边钢铁森林影响城市界面，紧邻二环、旁边学校等噪音影响，社区狭长，周边价格存疑，土地供应加剧。
综上，项目对于地缘置业吸引力应该算是不错，只不过终究也会造成溢价，目前鼓楼西的去化其实也算一般，比如保利天珺，这个位于改善圈的袖珍盘，估计很多人想不到，会卖这么久，还没清盘。
对于购房者，还是建议多思考后续市场，以及自身的购房需求，毕竟项目旁边也有个私立黎明，目前私立的摇号难度也有所下滑，学区溢价到底还有多少？
题外话
对于项目而言，这个10年后退地，调整规划再出让，很容易让人联想就是世茂518大楼。
2017年，世茂拿下宗地2017-32号地块，按协议高度可达518米。
最终地块随着房企暴雷，限高问题，最终退地，目前给出的回复是混合用地，看样子有可能也会变成华润这样，商住混合出让，不管如何，对于闽北CBD，终究也是一场遗憾。
只不过假如按商住出让，届时楼面价会多少，后面的天琴湾是否会背刺？
