北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我来和你辩论，我认为北京房价必定是逐年下降的，理由如下：
1、北京出生人口在逐年减少，这不是北京的特例，而是全国的大趋势。
2、北京的原则是“减量发展”的，将搬走大量的大学、医院、央企和人多的单位。人少之后谁来买房？
3、北京的疏解功能已经很有效果，走了大量的外地人，也就减少了大量的买房人群。没有了产业，就算北京人想买房，但买房的钱从哪里来？
4、中国产业最强的地区是珠三角与江浙沪，百姓也最有钱，而北京户口对他们来说吸引力为零。那吸引不到有钱人，北京的房价凭什么上涨？
5、北京的房价确实连续上涨了30年，但是也透支了之后30年的潜力，所以按照辩证法的原则，之后的30年就是要还债了，日本房价走势就是很明确的先例，无可避免。
今天就只列出这五条理由吧，其他的细节其实还有很多，先答这几条。
A：
1、有意思，那就回答吧。出生率下降确实不止是北京，但也不止中国，而是全世界绝大部分的工业国都在下降，甚至还包括新晋的人口第一大国印度呢。所以这不是新闻，谁都知道。
但这跟北京的房价有必然联系吗？或者说跟各国首都+核心城市的房价有必然联系吗？或许有吧，日本是最典型的，出生率下降30年了，但东京人口却在逐年增加。
因为城市化率是分阶段的，第一阶段只要进城就行，镇市省和首都都算。第二阶段则是逐层向大城市汇集，第三阶段是乡村小城市逐渐荒废，这是人往高处走的必然。
2、减量发展没问题，但就算搬走一些单位，员工就必须卖房跟着移民吗？首钢搬河北很多年了，有几个跟着卖房搬家的？石景山买房的少了吗？首钢园周边的房价为什么上涨？
因为虽然搬走了首钢，但那土地不可能废弃，自然有其他高新产业进驻啊。石景山的产业园这些年发展的非常好，就因为本来就基础设施齐全+老工业区的底子厚。城市去旧迎新是正常的，搬走了赚钱少的，搬来赚钱多的，腾笼换鸟是好事儿。
3、疏解功能减少了外地人，被减少的那些人本来也没多少能在北京买房的，连他们自己都不敢奢望有这影响力。北京人也没指望着被淘汰的产业能发财，这不用您惋惜。另外搬走了批发和低端制造业是好事儿，北京的环境更好了，能吸引到高端产业的，一个和八个的人数虽不同，但钱的数量也不同。
4、北京户口对珠三角和江浙沪没有吸引力？ 麻烦您看看中央部委、高校、研究院、大厂、央企里有没有这些地方的人吧？人数虽然未必占主流，但位置或许挺重要的。
当然他们未必稀罕哪座城市的户口，但或许稀罕北京这个平台和资源。另外我也不认为他们都是有钱人，但只要是中产就行了，别奢望太高。托塔天王只有十万天兵，也都没什么名气，但哪个都是渡劫飞升的天仙。
5、透支了30年，您怎么算出来的？为什么不能是50年100年，这样幻想不是更爽吗？而且辩证法我学过点儿，唯辩+思辨+语辩都接触过，但看不懂您说的这和辩证法有什么关系？反倒觉得您这结论观点挺没逻辑的，不是辩证法，更像是唯心论，甚至是形而上学。
日本的事儿上边说了，全国人口下降，东京人口增加；全国房价仍然低迷，但东京连续上涨了13年，又创了新高。所以这就不抬杠了，您上网自己看吧。
6、我今天也只回答这五条，其他的等您再出观点，然后咱们再探讨辩证法，看怎么来研究事物之间的普遍联系+世界的一般规律，当然还有永恒发展呢。
仅供参考。
二
Q:
请问，国家教委近期出台了“就近上学"等相关规定，请教您这和以前的规定有什么区别？孩子的入学选校会有什么变化？对学区房及二手房的市场和价格会有什么影响？一直关注您的头条号文章，如能就这方面的见解写一篇文章也行，我会看到的。
A：
1、我看了这政策了，没觉得有什么太特殊的，无非是老调重弹而已。或者说是再次重申吧，但本质上没什么新内容。之所以有些舆论，其实就是学区房的中介们没的可炒了，只好借题发挥，再次给家长们贩卖焦虑罢了。
2、对孩子们幼升小的选择没什么变化，主要影响的是“小升初”。不过理论上影响最大的只有海淀一个区，也就是之前海淀名校是掐尖儿点招很盛行，阳光招生之后也必须派位为主了。
之所以说其他区影响不大，因为东西城本来就是派位为主的，尤其是东城更公平，几乎没有点招。所以有没有这次政策都一样，一切照旧，顶多是按下了他们想重启点招的苗头而已。
至于朝石丰和其他区也没什么影响，该掐还掐，无非是更隐秘了而已。但说实话也没隐瞒什么，既然我能知道，那牛娃家长们就更知道了，在虎妈群里从来也不是秘密，只是不让普娃和渣娃家庭知道罢了。
但其实点招本来就和他们没关系，打个比方就是清北985的招生再公平+扩招，也和高考500分以下的孩子无关。甚至是无论任何稀缺资源的分配或选拔，都和学渣无关，给了机会也不中用，无非是阿Q式的意淫几分钟而已。
3、我觉得对学区房价格没什么影响。或者说有可能对九年制+直升校学区房的热度会增加一些，但价格未必会上涨多少。毕竟最终竞争是高中，那是凭实力的，跟房子无关+不是义务教育。
4、阳光招生的政策对“鸡娃”的影响更大，也就是对补课机构是利空。因为既然是阳光的招生了，那就减少了点招，对于孩子天分不太牛的家庭来说，自然就没必要再过分的鸡娃了。反正就算拎着猪头也找不到庙门了，何必还折腾自家孩子啊？
但这只是对普通牛娃+普娃的家庭影响大，对于天牛娃家庭来讲还一样，至少是差不多。因为任何家长只要发现孩子有天分，除非是混蛋家长，否则一定是砸锅卖铁也要培养的。况且无论怎么阳光，天才们也一定会冒尖儿，自然有学校找上门来掐尖儿。否则MD都是谁打来的啊？
5、总之我觉得对学区房价格没什么影响，尤其是东西城+其他区，不会有任何影响。反正八少八素没听说改革，朝阳北中就在前两天也又半公开的招生了，只不过是MD而已。至于丰台第五实验和十二中什么的更是一样，外甥打灯笼，照旧。
或者这么说吧，除非是严查学籍挂靠+走班制+分层制，否则对海淀的影响也不大。但到目前为止，只能说是政策禁止，但没见到太具体的行动。而且就算是举报了，怎么查啊？反正我想不出什么馊主意。
而且真的能让姚明和潘长江在打篮球选拔时同等公平吗？真的能不让姚明进国家队吗？就算潘长江进了男篮，哪个教练会搭理他，您觉得他真能成长为乔丹吗？
仅供参考。
三
Q:
我想跟您探讨是否买房的问题。我是刚需，但房价太高您也知道，再加上二次房改后北京每年要建40万套公租房，那您觉得还有必要在近几年买房吗？
我目前未婚，一直和女友租房，公租房也申请过，但一是太远，二是地段好的没排上，所以就考虑买房了。但因为资金有限，再加上了解到新规划之后的公租房计划，所以拿不定主意了，想听听您的建议。
A：
1、房子是用来住的，有需求就买，不着急那就等公租房呗。这其实不用听别人的建议，还是看自己的居住感受吧。
2、不过您这“每年40万套公租房”的说法不太对，估计是把“五年计划”给当一年的计划了。而且即便是40万套总量，那其中也是包括其他保障性租赁房屋的，比如“廉租房”和“保租房（集租房）”。
这建议搜索一下从“十二五”到“十四五”的规划和完成情况吧，平均下来每年的公租房也就5/6万套。而且其中有一部分是优先配给体制内和央国企的。比如我印象中十三五（2015-2020）是计划开发30万套，但完成的结果是公开配租了16万套，平均每年也就3万多套吧。
那这就看需求和运气了，毕竟北京每年新增社保人员就30万呢，不交社保的不知道有多少。这其中也就有不到10万是北京孩子吧，其他的都是外来的，他们是否需要公租房？3万或5万套能满足吗？
3、总之我没有建议，简单就是这情况，反正之前北京每年都差不多这套数，以后的看发展吧。另外的所谓“二次房改”只是个民间传说，或者说是愿望吧。每年都传说改革，但年年难过年年过，就看自己怎么过了。
仅供参考。
四
Q:
麻烦咨询一下，我们家是房山河北镇万佛堂村（六环外的村里）拆迁，可以得到360平米的房子，16年开始拆迁的，后来挖到了王爷墓，拆迁选址就变到了阎村公主坟那一片，但也迟迟未开工，比较多的人打12345反馈。
现在让我们三个选择：
1、良乡南庄子（良乡2号院），有两室一厅，三室一厅，2000一平米，毛坯房，多于5平米以外1万一平米。
2、长阳镇长龙家园66平米两居室（骑自行车十几分钟到稻田地铁站），1.14万一平米，多于20平米以外，1.4万一平米。
3、继续等待阎村拆迁房，原来说的2万一平米，精装拎包入住。
这三者可以排列组合选择，我们的诉求是：要一个120平米三居室给我爸妈，其余的我们主要考虑后续时机合适卖掉。想咨询一下买哪里合适，当时分了100多拆迁款，我们自己在西城陶白片区有个房子。
A：
1、360平，够多的。
2、房产的价值由地段儿决定，那既然是考虑以后卖掉，要是我就首选离市区近的了。如果是长期自住不卖掉，那哪儿能得到更多面积才更合适呢。
我不清楚这次拆迁安置房的计算系数，但从常规来讲，通常都是地段儿强的加权少，那相对来说地段儿弱的就不划算了。或者这么说吧，既然是安置房，那在哪边板块内部就都不算好地段儿，但板块是分级别的，从投资性和流动性来讲首选大环境强些的。
两边都不算太强，都是被公路铁路河道路绿化所半包围的板块，但稻田毕竟离得近，至少在流动性上占优。
3、至于是否等回迁房这我说不好，更不知道地段儿系数了。要不问问当地中介，让他们给估算一下租售比，然后再结合售价，算算哪边更合适？也就是在付出同等成本的情况下，哪边的租售比数值低，就说明哪边的性价比高。
仅供参考。
五
Q:
请问，这1978年的英国福利你不会不认账吧！请问今天的中国有人能享受吗？有失业者能买得起100平的房子吗？能免税吗？能免费医疗吗？
A：
1、呵呵，您这属于公知里的“考古派”了，那就聊两句呗。
2、我近十年来属于“灵活就业”，享受的是“4050政策”，但实际上我没有工资收入，请问我算不算失业者？如果算，那我也没交税啊；如果不算，那请您给我发工资吧，我跟定交税，绝不跟你们夹头教主似的偷税。
英国的这不也一样性质吧，既然是“失业工人”，那就没有工资，只会有失业补助，请问他凭什么纳税？这不是废话吗，相当于说你们家孩子被学校开除了，所以不用再交作业，你觉得这算学校的福利吗？
3、我已经N年没正经上过班了，但我家房子远高于100平，不仅有餐厅客厅，还有厨房书房阳光房衣帽间和储藏室呢，不光有小花园，我家还有露台和天台呢。另外我家不光有沙发电视机，还有冰箱空调和汽车呢。当然，我家装饰柜里没有银具，这玩意儿在我看来没必要珍藏，太容易黑化了，放在中国瓷器旁边太Low了。
但问题来了，请问我家房子是我失业前买的，还是失业后买的？请问这英国工人的房子，是上班时买的，还是失业后买的？如果是工作时买的，那这有什么新鲜的吗？如果是失业后买的，那请问是否涉嫌“零元购”啊？
4、免费医疗咱们确实没有。但我有医保啊，报销后自己花不了多少钱，我很知足。而且我家还买了商业保险，能二次报销的。
而英国的免费医疗就上网搜搜吧，看看古代和现代有什么区别，在得了重症之后要排队多长时间？这都是传烂了的梗儿，您还当圣经瞎忽悠呢？
5、至于子女接受免费教育，既然您没提，那就说明也知道咱们也早就免费了，对吧？当然或许还有人心里不服，说买学区房和补课的费用难道不算吗？如果这么抬杠，那咱就单开一篇。
6、另外多说一句，您知道1978年在英国是什么年份吗？告诉您，意味着这是英国福利主义的最后一年，第二年，也就是1979年撒切尔夫人上台，之后就和美国里根联手发动了强硬的“货币主义改革”，从此让英国走向了复兴之路。
撒切尔夫人的主要政策有：取消学生福利，减少教育开支，连免费牛奶都不给孩子们喝了。国企私有化，包括铁路电力等民生方面的，导致大批铁饭碗工人被迫降薪+下岗。削减福利，动用军队镇压工会煽动的罢工。取消最低工资，降低失业保险，而且还把养老金向私企社会大部分转移。住房方面则是大幅降低福利保障房的开发，并且把公房卖给资本家。医疗方面更彻底，把国有医院直接出售，并且对医疗大佬们予以补贴。
但正是因为撒切尔夫人的搞活+开放，所以才使得英国从福利主义的泥潭里爬了出来，甩开包袱向前进，否则大英帝国早就沦为发展中国家了。
那问题来了，撒切尔夫人搞了这么多削减福利的政策，导致她在国内毁誉参半，大部分工人阶级都对她恨之入骨，但她为什么连任11年首相啊？您能理解吗？您敢钻出自己的信息茧房看看真实的世界吗？
仅供参考。
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