徐汇东安新村旧改项目共规划了3宗宅，昨天，首宗地块协议出让公示，最终出让总价83.5亿元楼面价126092元/㎡。
市中心地块交易活跃楼板价上涨动力足
今年以来上海市中心土地成交活跃，金茂拿下的虹口区地块楼板价为11.7万元/平方米，刷新区域楼板价记录。当月协议出让的静安寺社区地块，楼板价达到16.1万元/平方米，也刷新了全国楼板价记录。
不仅是上海，杭州等多个核心城市今年以来接连出现区域地王的现象，市场真变的那么好了？这是多方因素共振结果。首先，土地质量高。中心区项目好卖，房企不用担心去化压力。头部房企拿地聚焦在几个核心城市，相互竞争，价格自然水涨船高。此外，城市更新力度在加大，给市区土地投放创造条件。其次，呵护市场的结果。最近公开拍卖市场核心区的土地溢价率都比较高，比如虹口地块溢价率达到38%，给市场感觉特别热。其实可以通过提高起拍价格实现低溢价率。但相对低的起拍价可以降低准入门槛，让更多开发商参与，提高拍卖的情绪。最后，土地的投放契合市场需求。上海中心区供求关系较为紧张，而且现在新房市场中热卖的多半是高价房，也造成中心区土地价格持续走高。
重塑市中心价格
最早上海外环、中环、内环、价格构成有3-6-9的说法。现在的价格构成是5-10-14。随着这一轮土地价格推向市场，也必然导致最后建成的产品价格走高。一方面是价格锚定效应。比如今年成交的虹口地块心理预期在16-17万元/平方米。静安寺地块心理预期则在20万元/平方米以上。这些项目上市后内环内均价势必再上一个台阶。并且，同区域再供应类似土地，楼板价也会以此作为基准。
另一方面，二手房价格或起分化。有地王板块的10年内房龄二手房价格或变得更坚挺，甚至不排除去挑战前期价格高点的可能，以保持和新房较小或合理的价格落差。但一些品质不高的小区尤其是没有任何配套支持，比如没有书包概念的小区，价格上涨动力弱。
