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粉丝
提问
你好，前几天中海锦叁号院开盘就卖完了，在这种楼市大环境下，太奇怪了吧？而且我查了下，那边好像卖得都挺好的，尤其是蔡桥北，除了产品不行的光华，其他都卖得又好又贵。
房段子解答
是的，前几天，中海锦叁号院开盘售罄，受此影响反而一些粉丝朋友跑来问我它价值如何，甚至于之前我多次安利却反遭贬低的粉丝，给我说有点后悔没去选房了。
这里不说楼盘的优缺点，以及叁号院在全国其他项目的口碑，单纯再谈谈蔡桥。
蔡桥板块是真的坚挺，去年最艰难的时候都没怎么降价。
很多不服的人都表示：服了！
蔡桥旁边有一堆成飞的客群和温江、金牛客群，足够市场消化。整个大西门，尖端的改善客群都往蔡桥跑，翻来覆去也没几个盘。
不像东门南门，神仙打架，各种分流。
东门金色中环就要分三个板块，还有国际杉偷袭。锦江3.5环轴线也分了四个板块，还有川师大以及未来的66场偷袭。
南门更是卷王之战，大源西，新川，麓湖，天东天西公园区，土豪绝对有选择困难症。
北门不多说了。
反正西门，基本上高端的楼盘，就集中在蔡桥，外加一个茶花，实际茶花也很有节奏，就保利和西派，没啥内卷，反而还在合谋涨价。
蔡桥的供应节奏也是很精准的，最开始建发，然后中铁建，再后来又是建发、中旅，现在就只有中海。
始终保持，有且仅有那么一两个楼盘可选。
感觉大源西也在学这个路子？
所以我经常说控地节奏很关键，买房的时候一定要提前三五年想想，卖房的竞争对手是谁？
粉丝提问
你好，进入24年下半年，我在看林家坝的房子，去过售楼部，目前纠结锦誉府143B户型和西派交子143户型，预算500万，看中间楼层，以后自住+流通。锦誉府报价492万带车位，铁建估计530万内可以接受。个人不在乎目的，而是在意噪音。
请教几个问题：1. 从位置上看，你觉得两个盘有什么关键差异（从后续流通性考虑）2. 我认为锦誉府492价格偏高（5栋11楼），想了解底价大概在哪 3. 根据你的经验，两个盘同样楼层的房子差价在多少内比较合理（从后续流通性考虑）
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
其实你的诉求是很简洁明确的，那就是到底要选择锦誉府的143B户型还是看西派交子的143户型，长期是追求自住兼顾流通保值性。
我们先说锦誉府，大家也看得出来，其实是更靠近金融城三期，在锦江大道的轴线上，动线是比较清爽的，单价总价也会明显更低，显得机动灵活一些。但价格低也有低的原因。
一方面是户型，你也是多番对比了的，B户型，明显是赶不上西派交子的143户型，也赶不上能建小区里本身的A户型（A户型房源少，也更贵）。
另一方面是小区避免不了噪音问题，北侧是主干道（5栋还是直接临北侧的），南侧有学校（小学的噪音里感受过没，从早到晚都有体育课，有课间操，敏感的人比较抗拒）。
三是开发商本身来说，虽然锦誉府是其最高阶的产品，但是能建本身开发商品牌力不足（我这里插一句，很多人在对比**和林家坝，尤其是450-500万级别的，有人最终选择**就是因为能建、中交的品牌力不够强，担心后期交付能力）。
再说价格，能建的492万总价，不管车位包装是多少钱（大概是23.2万），正常行情下，15万我觉得是有的吧，这个就打算自己消费消耗也是可以理解的，当前首付压力不大的情况我们减下来大概房子本身是477万，折合单价3.33万。这个价格高不高？从类似的产品地段行情来说，我觉得中规中矩，不算高也不算低，就是绑定车位膈应人一些。
当然，你说它的底价多少？目前底价是底价：4679488，含车位：4911488，5栋优惠11.5%。大概这就是他们能给出来的底价。
一言以蔽之，能建锦誉府，单价总价稍低，但是本身市场价值也不算非常拔尖的状态。
再来看西派交子，由于成本高，所以由内而外都做了明显的升级，有西派系列背书，加上确实非常优秀的地块，非常优质的户型，总价要是正常楼层530万的话，折合单价3.7万，还算比较客观预测的状态了。
西派交子从地段上来说，更加远离真正的金融城和金融城三期，整体是偏向于林家坝板块南侧的鸡头楼盘。从规划图来说，TOD地标南侧就是西派交子，周边聚集的改善盘就比较少了。附近是保障房、万科朗拾、交子峯萃这类刚需刚改产品。周围又被医院养老院小学中学包围，这个噪音环境可能不会比能建锦誉府更小哈。
关键还是西派南侧的公墓与能建北侧的主干道做PK，从多年的楼市经验来看，虽然你不介意，但是别人会介意，两个槽点来说，大家更难接受的是墓地。
所以要回来对比的话，1、两个盘的关键差异，还是地段产品对其价格的分化作用。能建起点低，提升空间大；西派起点高，上限也更高。
2、能建的底价，当前来说491万出头算是底价了，本来还有2万的全民，但是你直接去过了就拿不到了，除非换父母子女的名义来买。
3、两个楼盘的价差，我做了个数字预估分析，详见配图。
能建的户型是一个劣势，整体产品呈现也相比西派差一些，5年后，我非常保守的预估，会有5k左右的价差。
能建的投资回报大概是19.9%。假设西派正常楼层卖530万的话，那么西派回报是高于能建的，假设是市场预估的550万，那么回报是略低于能建的。假设相对平衡的点，我觉得是总价539万的样子。
现在能建已经摊牌了，就看西派交子，到底同等楼层给出来的是什么价格了。
粉丝提问
我手上有点闲钱，也有改啥你需求，就打算看房，昨天路过新川华府，就进去看了下行情，置业顾问很热情介绍了周边配套，包括样板间和装修，因为是尾盘，只剩一二楼，其中一套一楼我觉得还可以，中庭不临街，楼间距宽，南北朝向采光好，外面还有个花园，2T2的17F，然后在销售各种推荐下，就交了5万诚意金，139平，355万，现在感觉稀里糊涂的，朋友也有的说划算，有的说一楼不好，现在想去退定金，但是合同没有楼栋，非常纠结是否该继续买下来？
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你好，不好意思久等了，我之前也和你沟通了，中海新川华府这个楼盘固然有缺点，但是我们是一步步看着这个百亩大盘成长起来的，地段没问题，板块没问题，未来没问题，楼盘有一些瑕疵（比如高层塔楼，比如此前的维权问题），房源也有一些瑕疵（比如花园无法单独使用），但归根结底还是看性价比。
新川很久没有350万，没有2.5万单价的新房产品了，而且还是这种板式T2产品，所以从性价比来看，我觉得还是可以接受的。
此前139户型正常高楼层大概是430万+，折合3.1万以上，所以对比当前的尾盘1楼，大概就是2.5万的单价，折扣是20%，这种折扣放在未来的二手房市场上，也是比较夸张的存在（一般来说是10%左右的折价），所以买的低，卖得低的话，依然有市场有流通性保值性。
唯一的问题，就是你们是否愿意接受这个一楼，从你来我往的聊天记录看，你们还是可以接受这种一楼的。认真看了视频，采光还可以，绿化楼间距也可以，小区中庭安静不吵，这种环境是比较适合养老自住的，问题不大，可以拿下。
至于你说的销售的流程套路，这个我支持你的说法，的确是被套路了，是他们惯用的计俩，虽然不齿，但是我们理智来说，后面又给优惠了4万，应该也算到底了。
我不是他们内部员工，不确定是否还有更大的优惠，不过从2.5万的单价来说，基本没问题了。
虽然的确是仓促，但人生有很多事都不会是充分考虑好了才开始的。退一万步说，二手房现在你根本不敢买，比不过最原始的房东，买了跌的可能性远大于这个新房。另外一个情况就是，假设你们预算能达到五六百万，明显可以买更好的房子，那么放弃这定金或者闹一闹退还一部分也可以的。但预算就是卡死400万内的话，这个不妨是比较不错的缘分，机会。
最后就是中介的**问题，到时候还可以**，这一点也是好的，算下来不到350万，就是最好的结局了，相信命运的安排。
其余略...
