前滩的成交量暴涨300%，火爆能长期持续吗？会不会后面补跌？
929新政后，上海哪里的二手房成交量肉眼可见的爆发了？
答案无疑是前滩，量价齐涨。
2024年，929新政之前的接近9个月时间里，前滩二手房成交共74套；
929新政后，前滩直接爆发，三个月共成交了102套，平均每月成交30套。
3个月，就卖了之前一年的成交量：
2022年全年，前滩成交二手房101套，2023年成交88套。
2025年开年至今，前滩继续热销，1-3月累计成交81套。
3月份尤其火爆，截止到昨天（3月19号），已经成交了31套。
而前滩的房价，也出现了明显的回暖。
前滩近半年成交的主力户型均为挂学区为主的一房两房户型，成交最多的就是东方逸品、东方惠礼、东方悦耀几个社区。
其中相对比较主流的产品，成交价都有了明显的上扬趋势。
比如东方惠礼64平的一房，可以改两房使用，是前滩挂学区一房中比较好的产品。
去年11月，我们的付费客户买入了一套前滩东方惠礼的64平高区大一房，成交价858万。
后面随着前滩的火爆成交，今年2月份，同户型中区的成交价已经来到了896万，涨幅接近5%。
前滩东方惠礼实拍
前滩的三房改善户型也迎来了明显的价格回暖。
中粮前滩海景壹号一月份成交了四套三房。
其中92-94平中高区三房，成交单价15万、15.63万，15.95万（含车位），均在15万以上。
118平的大三房户型，总价到了2000万左右，也出现了连续成交，价格表现也不错：
一月份成交一套中高区房源，成交单价16.35万；
二月份成交一套高区房源，单价16.52万2000万。
前滩的标杆社区晶耀名邸一期的117平三房户型，2月份中区成交一套，单价14.52万。
3月份成交一套同户型，中高区，单价已经来到了15.72万。
晶耀名邸实拍
而晶耀名邸的楼王大户型154平三房也迎来了成交，成交总价2880万含车位，单价来到了17.4万。
前滩市场之火热，与一年多以前“单月成交量为0”“价格持续阴跌”的光景，堪称天壤之别。
横向对比起来，相比于之前的月均成交量6-8套，前滩929之后的成交表现几乎翻了300%。
不过，问题也随之而来：
前滩，到底为什么会成为929之后的大赢家？未来，这个热度能够持续吗？
929新政后，前滩爆火，主要在于多重利好的叠加：
第一，前滩已经全面建成，利好充分落地，迎来了历史发展的最巅峰时刻。
前滩实拍
前滩所有写字楼项目和住宅项目都已封顶，滨江公园全面开放，达到了板块最顶峰的时期。
前滩的产业发展的很好，在上海大量核心区写字楼空置的情况下，前滩的写字楼出租率超过90%。
新建成的前滩汇实拍
近些年前滩吸引了近300家企业入驻，其中约七成为外企，跨国公司地区总部达到31家。
前滩太古里成功成为除了恒隆和国金之外，上海顶奢商场第三只角。
前滩太古里的爱马仕实拍
前滩的新房项目也全部销售完毕，对区域内的二手房，再无分流作用。
世纪前滩共仓进度实拍
相比于五年前、三年前还未完全落地大家对前滩的质疑时期，如今的前滩可谓神功大成。
第二，929新政让前滩的次新房直接无税了。
前滩大部分社区房龄都很新、几乎都没满五，之前交易涉及到比较高的税费。
929直接满五变满二，前滩大部分可交易的社区都符合条件，买房可以直接把税费都省掉了。
随着买房首付门槛的下降，买入前滩学区房的门槛也随之下降，前滩的学区房不再变得如原来一般高不可攀。
第三，前滩的学区确定性，极大增强。
华二的成绩很好，成为浦东“新三杰”。
前滩华二实拍
前几年，大家都担心前滩的华二名不副实成绩一般，但是华二的成绩一年比一年好。
2022年（首届）：招生58人，中考52人，8人录取华二，1人录取交大附中，四校共录取9人，录取率14%，四校八大合计录取率42%，市重录取44人，录取率71%；
2023年：7人录取华二，四校录取率14%，四校八大合计录取率37%，市重率超过70%；
2024年：公民同招后第一批毕业生，稳居浦东前二（第一是张集）。
华二前滩2024年中考710+共2人，700+共12人，四校录取率10%，四校自招7人（上中2人、华二3人、交附1人、复附1人），四校八大录取率40%，市重点比例72%，
而之前大家担心的学位不够用的问题，也因为初中的扩建得以解决。
随着前滩学区的各方面确定性增强，前滩的学区房自然而然的火爆起来。
叠加每年的学区房热销期：
由于小学和初中报名时间大多在4-5月，每年的年底12月到第二年的春天，都是学区房的热销期，前滩华二的报名要求产证时间是4月28日之前。
在全市的学区房老破小都爆火回暖的行情下，前滩的学区房自然也不会例外，一房和两房产品自然火爆成交：
从数据上看，近期前滩成交的房源中，一房和二房的比例高达70以上。
（3月份的31套里，1一房14套，两房8套，3房7套，4房2套）
综上所有原因，才有了前滩楼市的爆火。
前滩的市场如此火爆，房价有机会继续上涨回到2022年高位吗？
这种火爆可以长期持续吗？
对于这两个问题，我的答案都是no。
这几年说是前滩跌了，其实客观来说应该是前滩的价值回归，回到他本该在的位置上。
前滩的板块能级我们之前多次发文分析过，前滩一定不是豪宅区。
相比于黄浦、陆家嘴的成片富人区，这里的认可度、资源稀缺性、产品都有一定差距。
除了三湘和格力这几种有江景、有大户型的项目，可以凭借着产品力、江景资源踏入豪宅圈层，前滩大部分社区的能级都只是中产及以下。
前滩豪宅实拍
但是凭借着崭新的界面、CAZ的地位、全新的产品，前滩也是中产社区的第一梯队，豪宅区之下的第一层级板块。就是一个顶级中产社区。
整个浦东的楼市格局里，前滩是和联洋并列，唯二可以吸纳1500-2500万总价高层改善需求的地方。
不过既然达不到豪宅，前滩的房价就有了天花板：
单价最高也就是中产社区的顶峰，15-17万的水平，和瑞虹新城的价格水平接近。
如今前滩主打改善的三房大概单价也就是这个区间，基本就是他的合理价值。
而随着上海新房豪宅的大量供应，大量豪宅社区的单价都已经回归了20万以下，前滩向上涨的空间已经非常狭窄，未来只能随着大盘继续上涨。
前文也说过，随着前滩的开发完毕，前滩已经达到了辉煌顶峰——
未来内部增量有限，面临的就是外部分流，很难再有跨越式的发展。
因此，短期内，前滩的价格最多就是回稳微涨，很难继续向上进一步爬升。
至于由学区房爆火带热的成交量，本就是阶段性的需求暴涨。
未来，大概率会在在4月份、5月份报名结束期之后自然，成交量会慢慢归于平淡，难以长期维持。
当然，前滩学区的优越性体现出来后，前滩的鸽子笼们成交量自然会放大。
相比于之前几年月均6-8套的水平肯定会有所增长，未来应该惠长期维持在10-15套的区间。
价格，也不会有太大的飞跃——毕竟总价已经很贵。
再贵，前滩学区房的性价比就很低了。
结语
综合来看，我们还是比较看好前滩的长期发展：
上海城市建设历史上的奇迹，少有的优质成片开发社区，产业、配套无短板。
但是相对来说，我们更看好板块内符合板块定位的三房及以上产品，这类房子在浦东的改善房源里是比较稀缺的。
相比之下，前滩的鸽子笼产品，如果只是阶段性的需求邪气满足没有问题。
但是不建议追涨太多，主要关注房源的性价比，高位进入很容易站岗。
更不建议长期持有这种房子，和现在楼市的大趋势：
全面改善化、少子化、教育平权化的大方向相悖，随着房龄老化，很容易被抛弃。
本轮楼市的整体回暖，也是分化上涨的态势，不过细节和2022年的暴涨有所不同：
部分区域仍未跌出性价比，部分区域却被低估了。
篇幅有限，关于本轮行情各板块的估值问题，关于前滩周边板块，前滩南、后滩等正在开发区域的价值分析问题，我们后续再聊。
