土地税飙升、房东卖房、租金压力山大……维州租房市场还能撑多久？
在过去的十年里，墨尔本的投资房产市场曾是无数人眼中的“金饭碗”。不少人咬咬牙多贷一点款，买下第二套、第三套房，只为了将来坐收租金、静待房价上涨。然而，现实远比理想复杂。
30岁的Beau Arfi，房地产公司Maple Property Group的CEO，就是一位典型的年轻投资者。几年来，他在维州买下九处房产，原本计划长期持有，做个稳定的“职业房东”。但一场突如其来的税改，打乱了他的所有算盘。
“土地税涨得太狠了。”
Arfi无奈地说，过去还能从租金中挤出些利润做维修、升级房子。现在收入被吞掉一大截，连修补漏水的厨房、翻新老旧的墙面都要再三犹豫。“不是我们不想做，而是真的吃不消了。”
其实，被土地税压得喘不过气的不止他一个。从去年起，维州政府推出的新土地税政策，把不少小型投资者推向了“卖或不卖”的十字路口。
为留住“良心房东”，房地产协会开出新药方
面对这种局面，维州房地产协会近日提出了一项颇具吸引力的政策建议——为愿意签长期租约的房东减免土地税。
具体怎么减？方案中写得很清楚：
三年租期：减免10%土地税
五年租期：减免20%
十年租期：高达45%
十五年以上：减免高达60%
更关键的是，在租期内，房东不能随意涨租，而是将租金调整限制在CPI范围之内。这不仅保护了租客权益，也提升了租赁市场的稳定性。
此外，协会还建议对那些连续五年以上将房产留在租赁市场的房东提供额外减免，从第六年开始，每年地税递减，鼓励大家别把房子转去做Airbnb等短租用途。
房东为何犹豫？租客为何焦虑？
房地产协会首席执行官Kelly Ryan表示，目前很多房东之所以犹豫长期租赁，是担心一旦碰上“老赖租客”，麻烦不断、维权困难。疫情期间房东被要求减租、现在又要承担更高土地税，加上贷款利率上升，不少人干脆选择退场。
“如果我们不出台一些激励措施，就只能眼睁睁看着房东一个个卖房离开市场。” Ryan说，问题不在于房东不愿意出租，而在于他们扛不住这个代价了。
Arfi对此深有体会。“如果政策能让我减负，同时给租客更多稳定感，我当然愿意长期出租。”他说，对于稳定工作的租客来说，长期租约意味着家庭和生活的可预期；而对他这种职业房东来说，长期租客意味着少了空置期、少了麻烦，也是双赢。
但也不是所有人都买账……
Grattan Institute住房与经济安全项目主任Brendan Coates则提醒，土地税作为一种“效率最高”的税种，如果大幅减免，政府可能被迫提高其他税收——比如印花税或工资税，反而可能加重经济负担。
他同时认为，若想真正保护租客权益，不仅要靠财政工具，还应从立法层面保障——比如明确规定房东不能随意驱赶租客，或当卖房时必须给予租客合理补偿。
法律援助机构Anika Legal的CEO Noel Lim也指出，长期租约确实值得鼓励，但应保留租客的自主选择权。不是每个人都想签五年、十年的合同，也许只打算住一年半载。制度设计必须让租客在“灵活”与“稳定”之间找到平衡。
改变的风口来了，房东与租客都该被看见
维州的房屋租赁市场，正在经历一场深刻转型。曾经“买一套房、收几年租、坐等升值”的模式，正在慢慢被政策调控与市场压力打碎。
我们不应把房东和租客对立起来。对于很多房东来说，投资房产是多年辛苦攒下的结果；而对于租客而言，一个温暖、稳定的住所，是最基本的生活保障。
如果政策能真正推动双方找到长期共处的平衡点，也许，我们的租房市场，才有希望真正走向成熟与健康。
如果你也是房东或租客，欢迎留言聊聊你对长期租赁政策的看法。
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