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悉尼、墨尔本热门地区房东卖房平均收益超100万
一系列备受追捧的地区，房屋卖家即使在市场低迷期仍能实现近百万澳元甚至更高的账面利润。
长期持有房产的业主尤其受益，他们可以借此升级住房，或选择缩小居住面积并套现收益。
根据CoreLogic的数据，在2023年第四季度，悉尼Randwick市政区的卖家中位利润高达1,395,000澳元，其次是Willoughby 1,325,000澳元，Northern Beaches 1,286,500澳元。此外，Hornsby、Ryde、Canada Bay、North Sydney、The Hills和Ku-ring-gai等多个市政区的中位利润也均超过100万澳元。
墨尔本方面，Boroondara地区的卖家利润最高，第四季度中位收益达927,000澳元。
然而，并非所有卖家都能获利。即便在Randwick，仍有7.7% 的房屋最终以低于购入价的价格成交。但在Hunters Hill、Lane Cove、Waverley、Willoughby、Canada Bay、North Sydney、Ku-ring-gai、Woollahra、Burwood和Strathfield等地区，所有售出的房屋均实现了正收益。
墨尔本房屋卖家最有可能获利的市政区是Knox，98.1%的销售实现盈利，其次是Bayside 97.5%，Greater Dandenong、Whitehorse和Cardinia 97.4%。
相比独立屋，许多地区的公寓市场表现较为低迷。尽管Boroondara的房屋卖家利润最高，但30.5%的公寓卖家亏损。在Strathfield，所有独立屋卖家均实现盈利，但25.1%的公寓卖家亏损。Ryde的情况类似，尽管独立屋卖家中位利润超100万澳元，但四分之一的公寓卖家赔钱。
综合房屋与公寓的数据，悉尼和墨尔本的最高中位收益分别为The Hills 648,200澳元，Northern Beaches 607,500澳元，而墨尔本Nillumbik 568,500澳元，Bayside 549,445澳元。
CoreLogic澳大利亚研究主管Eliza Owen表示，这些高利润区域普遍具有长期持有周期，因此能避免短期市场波动的影响。“这些地区供应有限，市场需求稳定，与内城区某些高层公寓市场形成鲜明对比。”
买家代理Rich Harvey补充，高配套设施（如优质学校、商店、公园、海滨和便捷交通）是推动长期资本增长的重要因素。他指出，土地占比、供需关系决定了一个区的价值，一些城区因供应量极低而需求旺盛。尽管房屋翻新可以提高房产价值，但他提醒业主，要清楚改造成本与潜在收益的关系。此外，他警告，过去的价格增长并不意味着未来一定能继续上涨。对于那些成功出售房产并获得可观利润的卖家，这些收益可能直接用于退休生活。
02
澳洲偏远小镇房价飙升，房产投资者短期翻倍获利
购房者正通过购买低价破旧房屋并迅速转售获利，短短几个月内便可赚取六位数利润。
西澳大利亚部分地区的房价飙升，使得此前无人问津的郊区成为投资者眼中的“淘金地”。Geraldton的Rangeway便是其中之一，该地区在过去五年中录得全澳最快的房价增长，房价几乎翻了四倍。
五年前，Rangeway一套普通独立屋的价格仅为72,500澳元，而目前的中位价已飙升至280,000澳元，涨幅高达286%。
这一迅猛增长吸引了大量房产投资者和房屋翻新商，当地房产中介称，目前约90%的挂牌房屋都被这些投资者收购。
他们专门挑选镇上最便宜的房产，其中许多曾是破旧的政府持有房屋，购入后翻新再以高价出售。
以2 Sherlock Way为例，这栋三居室木质和纤维板结构的房屋去年9月以170,000澳元购入，当时房屋状况陈旧，窗户被木板封住，前院杂草丛生。
房产广告称：“经过一些精心修整，该房屋可被改造成一处令人惊艳的住所，或成为一项有利可图的租赁投资。”
仅三个月后，这栋房屋在简单翻新后再次上市，挂牌价几乎翻倍。翻新内容包括粉刷墙壁、更换地板和升级厨房，原有的浴室仅进行了基础翻新。
新广告称：“这栋房屋已完成全面翻新，现代化升级与经典纤维板结构完美结合。”
该房屋还附带一个额外卖点——一份为期12个月、每周租金420澳元的租约，略高于Rangeway的中位租金390澳元。
最终，该房屋以315,000澳元售出，短短三个月价格上涨145,000澳元。
PropTrack数据显示，过去一年内，Rangeway共售出82套房屋，占全区632套独立屋的13%，这一交易周转率约为全澳平均水平的三倍。
当地房产中介McKenzie表示，随着新买家和租户的不断涌入，该区域的社区环境正逐步改善。
“随着房屋成交量上升，租金上涨，我们发现这里吸引了更高质量的租户，”他说。“整个区域正在朝着积极的方向发展。”
不过，McKenzie也指出，虽然目前房价增长势头强劲，但不可能无限上涨。
“价格总会达到一个瓶颈，租金上涨会受到市场限制，或者投资者会转向其他更具潜力的地区。”
PropTrack数据还显示，尽管Rangeway的房价在过去五年内几乎翻了四倍，但从10年跨度来看，涨幅仅为45%。
2015年，该地区的房价中位数为193,750澳元，但随后在2020年降至72,500澳元，而最近的市场热潮才使房价飙升至280,000澳元。
03
布里斯班买房竟比租房省钱，首次购房者迎来新机遇
在布里斯班的一些城区，买房的花费竟比租房更划算，这让众多购房者实现购房梦的机会更近了一步。
随着租金不断攀升，越来越多的首次购房者开始考虑购房。
这些地区较低的房价是关键因素之一，使得按揭还款在很多情况下比租金更实惠。
这意味着，购房者是在投资自己的房产，而不是将资金支付给房东。
对Chalrotte Gill和伴侣来说，选择购置房产而非继续租房，是在位于Woolongabba的一居室公寓租金上涨后做出的决定。
Charlotte表示：“我们的租金刚刚涨到了780澳元，而我们发现可以买到更便宜的房产，令我们非常惊讶。”
由于租房需求旺盛，这种情形让人感到“害怕”。
在Fortitude Valley，Estate Agent Place的Michael Kafantaris告诉澳洲七号台新闻，这个接近市中心的地区，一居室公寓的购房按揭费用比租金低。
在一处价值约70万澳元的房产中，每周按揭还款预计为570澳元，然而平均每周租金则要630澳元。
在布里斯班北部的Kallangur，一套全新三卧联排别墅的每周按揭仅比450澳元的平均租金高出约100澳元。
此外，首次购房者还可利用政府计划，如首次购房担保（First Home Guarantee）、地方购房担保（Regional Home Guarantee）和单亲担保（Single Parent Guarantee）。
专家指出，这些计划允许购房者只需支付5%的首付款即可购房。
在某些情况下，购房者甚至可以同时利用多项担保，获得多达5万澳元的支持。
在布里斯班，部分城区的买房成本低于租房，为首次购房者提供了难得的机会。
在房屋市场上，Beenleigh每月可比租房省下660澳元，其次是Rocklea，每月节省380澳元，而Zillmere则有320澳元的差额。
Inala和Ellen Grove也表现突出，购房者的月支出分别比租房低340和300澳元。
针对单元房，Spring Hill每月节省350澳元排名第一，紧随其后的是Fortitude Valley，购买单元房每月可节省280澳元，而Bundamba则省270澳元。
04
新州房贷违约风险升高 数千家庭还贷逾期
最新数据显示，新州面临房贷违约风险的家庭数量大幅上升，过去两年严重逾期还贷的家庭增75%，而全州约十分之一的家庭因高额还贷而陷入财务压力。
根据澳洲央行最新数据，目前新州约0.55%的房贷（约5,185户家庭）已逾期90天以上，存在违约风险。相比之下，2023年该比例仅为0.31%（约2,922户家庭）。联盟党警告，仅靠一次降息无法拯救苦苦挣扎的家庭。
新州近十分之一的借款人面临房贷压力，他们每月偿还房贷的支出超过收入的三分之一。其中，Norfolk Island地区的情况最为严峻，该地区23.8%的借款人被储银列为“高房贷负担”人群，比例全澳最高。
其它受严重财务压力影响的地区包括Merrylands、Guildford和Auburn，这些地区约14.8%至15.3%的房贷持有人面临房贷还款压力。
偏远地区如Broken Hill、Bourke、Cobar、Coonamble及新州远西地区的房贷逾期率全国最高，约2%的家庭已超过90天未能支付房贷。
根据银行规定，当借款人逾期90天未还款，贷款机构将发出违约通知，给予30天的补救期限，并可能加收滞纳金。如果仍无法还款，银行将可启动法律程序，收回房产。
严重拖欠还款人数激增的原因是2024年，超过一半的抵押贷款持有人从固定利率贷款转为更昂贵的浮动利率贷款。
以25年期贷款、6.4%的浮动利率计算，贷款45万澳元的房主每月还款增加约940澳元；贷款80万澳元的房主每月多付1,740澳元，而贷款100万澳元的房主则每月额外支付2,170澳元。
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