01
澳洲经济动荡推动历史最快房价增长
过去五年的动荡经济环境为澳大利亚房价创造了历史上最迅猛的增长，但疫情的长期经济影响导致房价增长地区出现巨大分化。
虽然许多经济适用型城区的房价飙升最快，但高价区的房主们享受到了最丰厚的资产增值。
五年前，全球刚刚进入疫情封锁期，房地产市场一度陷入沉寂。然而，紧随其后的是澳大利亚历史上最迅猛的一轮房价上涨。
“2020年降息后，澳大利亚迎来了前所未有的房价增长期，”REA Group 高级经济学家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示。
降息使得买家能够借贷更多资金，预算膨胀的购房者越来越倾向于选择能够满足生活方式需求的城区。
“澳大利亚人对住房需求的价值取向发生了重大转变，”弗拉哈蒂说。
“表现最出色的城区，几乎都是那些风景优美的生活区。”
临近海岸或自然景观的城区，以及提供较大土地面积的房产需求激增。此外，远程办公的普及，也让更多都市买家愿意选择远离大城市的地区。
“即便是在疫情后，人们仍然越来越重视拥有良好生活环境、绿地和海景的房产，”弗拉哈蒂表示。
在澳大利亚最受追捧的城区房价大幅飙升后，2022年开始的加息浪潮使得许多买家将目光转向价格更实惠的地区。
“由于房价上涨过快，许多买家被迫放弃原本心仪的城区，转而寻找更实惠的选择，”弗拉哈蒂说。
“这导致澳大利亚最便宜的城区出现了强劲的房价增长。”
在利率上升、借贷能力下降的情况下，许多此前被忽视的城区成为首次购房者和投资者的热门选择，房价迅速飙升。
“许多过去五年增长最快的城区，曾经并不被关注，但现在却吸引了大量购房者，特别是那些在其他城区买不起房的首次购房者，”弗拉哈蒂表示。
西澳杰拉尔顿（Geraldton）郊区 Rangeway 成为全澳房价五年涨幅最快的城区。
2020年，该区房屋的中位价仅为 72,500 澳元，相当于一辆新款 Toyota LandCruiser Prado 的价格。然而，如今房价已飙升 286%，达到 280,000 澳元，尽管如此，与全国相比仍然相当便宜。
杰拉尔顿房产中介 Will McKenzie 透露，最近在 Rangeway 交易的大部分房产都被外州投资者买下。
“随着租金上涨，投资者的租金回报率也不断攀升，”McKenzie 说。
许多买家购买该区老旧房产进行翻新，以便转手出售或以更高租金出租。
“买家可以花 14 万澳元买下一套房产，再投入 5 万澳元进行翻新，最终可以以 30 万澳元出售，或者以每周 450 澳元的价格出租，”McKenzie 说。
“这里仍然是澳大利亚最便宜的城区之一，还有很大的增长空间。”
南澳阿德莱德北部的 Davoren Park 房价五年间翻了三倍，达到 50 万澳元。珀斯外缘城区 Camillo 和 Hillman 也经历了类似的房价飙升。
昆士兰州的蒙托（Monto）和穆尔贡（Murgon）等乡镇的房价增长迅速，买家仍可在这些地区以 40 万澳元以下的价格购房。
在许多地区，由于人口增长和住房短缺导致租金上涨，吸引了大批投资者购买这些高租金回报的经济适用型房产。
珀斯东南部的 Armadale、位于西澳金伯利地区的 Cable Beach（布鲁姆的一部分）和皮尔巴拉地区的 South Hedland 等地的公寓价格也快速上涨。
布里斯班南部的多个经济适用型城区，包括 Woodridge、Loganlea、Eagleby 和 Browns Plains，也跻身全国房价涨幅最快的地区。
2020年，Woodridge 的公寓价格约为 17 万澳元，而现在中位价已上涨至 41 万澳元。
02
澳洲房东卖房平均毛利润高达30.6万澳元
CoreLogic最新的《Pain and Gain》报告显示，澳大利亚房产市场在2023年12月季度创下平均30.6万澳元的毛利润纪录，受疫情期间房价大涨的推动。
然而，与此同时，澳洲房价在同期出现回落，亏损出售的数量和金额也有所上升。
CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，随着房价反弹，房产盈利能力将在未来几个月回升。
“我认为今年房产利润将会上涨，因为房价正在回升，年初的房价回落在2月份已经被抹平，所以短期内，房产盈利能力不太可能下降。”
报告显示，近5000处房产（占总转售量的5.2%）以低于原始购买价格的价格出售，高于上季度的4.8%。卖家的平均亏损也达到了4.5万澳元，比上季度增长12.5%。
亏损出售的主要集中在悉尼和墨尔本的公寓市场，这两个城市的公寓转售占全国亏损房产的47.2%。
劳利斯指出，2012年至2019年的高密度公寓建设热潮给悉尼和墨尔本的卖家带来了长期损失。
“这一情况源于过去十年的高密度住房供应激增，再加上建筑质量问题引发的一些信任危机，”他说，“这些地区的供应仍然很高，对于那些期待资本增值的投资者来说，他们可能会感到失望，尽管这些房产的租金回报仍然不错。”
数据显示，墨尔本市中心公寓市场亏损最严重，共有734套公寓亏损出售，悉尼Parramatta和Ryde分别有256套和163套公寓亏本售出。
在悉尼，Pennant Hills-Epping地区的公寓亏损率最高，48.9%的公寓售价低于原购入价，平均亏损达6.975万澳元。
在墨尔本市中心，48.4%的公寓亏损出售，尽管平均持有时间长达十年。Essendon地区五套公寓中有两套亏本售出，而Stonnington-East和Stonnington West地区近三成公寓处于亏损状态。
在Brunswick-Coburg和Port Phillip，超过四分之一的公寓亏损出售，而在Boroondara，亏损比例达到了30%。
尽管这些公寓的持有期超过八年，但在亏损地区，房价仍然比原始购买价低4万至6.3万澳元不等。过去十年，墨尔本市中心公寓价格仅增长了1.6%，斯通宁顿西部增长16.4%，Yarra增长26.6%，Brunswick-Coburg增长32.9%。相比之下，Essendon公寓价格上涨37.5%，Boroondara增长45.3%，悉尼的彭南特山-埃平地区公寓价格增长51.5%。
劳利斯表示，高密度公寓市场易受供应过剩影响，表现往往逊于整体市场，这可能会降低投资者的兴趣。
“从投资角度来看，高密度地区容易出现供应过剩，影响资本增值，因此投资者可能会更加谨慎，尽管租金回报仍具吸引力。”
“从社会角度来看，公寓价格停滞不前可能是一件好事，这有助于保持一定程度的可负担性，缓解住房压力，但这类房源未必符合首次购房者的需求。”
Ray White首席经济学家内里达·康尼斯比（Nerida Conisbee）指出，许多购房者对高层公寓质量存疑，因此避开这些房源。
“很多这些公寓的建筑质量较低，因此购房者对质量心存疑虑。此外，维修和维护成本较高，导致卖家在出售时遭受更大损失，因为买家会将这些因素纳入定价考量。”
投资研究机构InvestorKit研究主管阿琼·帕利瓦尔（Arjun Paliwal）表示，由于资本增值空间有限，公寓市场仍然缺乏投资者的兴趣。
“投资者对公寓市场的兴趣依然很低，主要因为资本增值有限。”他说，“许多这些公寓并未按市场需求建造，因此即便价格低于独立屋或联排别墅，市场需求仍然不足。”
相比之下，部分优质房产市场依然保持强劲增长。例如，悉尼的Dural-Wisemans Ferry、墨尔本的Manningham-East以及昆州的Noosa Hinterland，所有售出的独立屋和公寓均实现盈利，最高利润达80.25万澳元。
此外，布里斯班西部的Kenmore-Brookfield-Moggill、Centenary以及The Gap-Enoggera等地区的所有出售房产均高于原购买价格，显示出澳大利亚房产市场的两极分化趋势。
03
悉尼内西区房产市场升温！
悉尼内西区的房产市场正在升温，原因是越来越多的买家因东部城区房价高昂而选择该地区。
The Agency Inner West 的房产中介阿利斯特·巴雷特（Alister Barret）表示，现金利率的下调以及家庭对新住房的需求，将推动 SA4 内西区的房产市场繁荣。
“家庭市场正在经历巨大变化，”巴雷特说。“购房者的经济状况也在不断变化。”
随着更多买家寻求更具性价比的住房，他们的购房搜索范围扩大到过去不太受欢迎的城区。
“过去，人们不会跨过帕拉马塔路（Parramatta Road），也不会考虑 Marrickville、Earlwood、Summer Hill 和 Leichhardt 这些城区，”巴雷特表示。“但现在，只要房屋条件合适，搬到这些城区已经不再是问题。”
Belle Property Annandale 房产中介西蒙娜·阿兹（Simone Azzi）表示，来自东部城区的买家大量涌入，也是推动内西区房市活跃的一个重要因素。
在 SA4 东部城区（包括 Rose Bay、Maroubra、Double Bay 和 Bondi），独立屋的中位价为 379 万澳元，公寓中位价为 130 万澳元。
相比之下，SA4 内西区的房价较低，独立屋中位价为 245 万澳元，公寓中位价仅为 83 万澳元。
“过去，东部城区的买家可能只占 15%，北岸买家占 5%，其余主要是内西区本地买家，”阿兹表示。
“但现在，东部城区的买家几乎占了 40%。他们在这里能找到更具性价比的住房，同时仍然能享受餐厅、咖啡馆、公园等配套设施，并且到市中心的交通非常便捷。”
“许多房产在拍卖前或上市后的前两周就被抢购一空。”
“对于预算较低的买家来说，利率下降让他们有了更多信心，能够更快地提出报价并完成交易。”
Adrian William 房地产公司的代理人阿德里安·察瓦拉斯（Adrian Tsavalas）表示，随着更多买家参加开放日和拍卖，内西区房价正在回暖。
“内西区的市场氛围和买家情绪比去年最后一个季度明显改善，”他说。
“今年上市的新房源的市场反馈，比去年年底好得多。”
虽然该地区房价有所上涨，Tempe 仍然是最便宜的城区，独立屋中位价为 160 万澳元。但察瓦拉斯表示，六位数预算仍然可以在该地区买到房产，但更可能是公寓。
根据 2024 年 12 月的 Domain 房价报告，以下城区的公寓中位价仍然低于 100 万澳元：
Newtown：83.5 万澳元
Ashfield：82.5 万澳元
Strathfield：74.45 万澳元
“如果你在内西区寻找最划算的房产，那肯定是 2044 邮政区，”察瓦拉斯说。
2044 邮政区包括 Tempe、St Peters 和 Sydenham。
“Earlwood 也是一个性价比极高的选择，”察瓦拉斯补充道。“我们发现，很多预算有限、无法负担 Marrickville、Dulwich Hill 和 Petersham 的买家，最终都会转向 Earlwood。”
04
悉尼卖家亏损最多地区揭晓，近半公寓亏本卖！
根据CoreLogic的Pain and Gain报告，疫情期间房市繁荣使得去年第四季度卖房者平均实现了创纪录的30.6万澳元毛利润。
《澳洲金融评论报》指出，尽管如此，全澳房价下跌导致的亏损销售数量和金额也有所增加。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，随着去年房价回升，房地产未来几个月的盈利能力可能会提升。
数据显示，近5000套房产的再销售价格低于其原始购入价，占总数的5.2%，较上一季度的4.8%有所上升。
亏损销售主要集中在悉尼和墨尔本，尤其是公寓市场，占全国不盈利再销售的47.2%。
Lawless指出，悉尼和墨尔本的长期亏损来源于十年前楼花投资和公寓市场的供给增加。
特别是墨尔本市中心，有734套公寓低于购入价出售，成为转售亏损的“重灾区”；其次是悉尼的Parramatta和Ryde。
在悉尼的Pennant Hills-Epping地区，48.9%的公寓以低于购入价出售。
尽管墨尔本市中心公寓持有期长达十年，仍有48.4%的公寓亏损转售。
Essendon地区五分之二的公寓亏损，而Stonnington-East的亏损率接近三成。
墨尔本市中心过去十年公寓价值增幅仅1.6%，而Essendon上涨了37.5%。
悉尼的Pennant-Hills-Epping公寓在同一时期价值提高了51.5%。
Lawless表示，高密度地区容易出现供给过剩，可能让投资者望而却步。
Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee指出，由于质量问题，许多购房者避开高层建筑，她表示一些公寓建造简陋，维护成本高昂，买家在考虑购买时会扣减这 些成本。
在悉尼的富裕地区如Dural-Wisemans Ferry、墨尔本的Manningham-East和昆州的 Noosa Hinterland出售的房产，卖家盈利可观，收益高达80.25万澳元。
悉尼的Baulkham Hills、Leichhardt、Pittwater等地区，卖家毛利润平均在64.5 万至74万澳元之间。
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