“贫富无定势，田宅无定主”，这是历史发展的不变准则。虽说“普天之下莫非王土”，但这并不能阻止民间田宅的买卖与交易。
在古代，田宅的买卖一直以来都较为频繁，因而也就客观上孕育了“房地产估价”这个行当。从汉代的文献及现今出土的砖契、石碑等，就有专门对土地与房产进行估价的记载。譬如四川郫县出土的东汉簿书碑上就刻有“何广田八亩质（值）五千”、“王汶田顷九十亩贾（价）卅一万”的碑文，考古学家推定这应当是对田产估计后的凭证。
据学者考证，南北朝时期就孕育了房地产评估这个行业。在南朝梁代时，梁高祖萧衍为了在南京的钟山建造大爱敬寺，欲强行购买王骞的八十余顷良田。王骞本是南朝的士族，况且这些田地都是祖上东晋丞相王导的赐田，因而表示坚决不买。梁高祖十分愤懑，“遂付市评田价，以直逼还之”，还通过聘期“房产评估师”，按市场价评估，然后威逼赎买。
唐代则明令禁止一般性的田产交易，尤其对私下及黑市交易有着更为严苛的管束。然而对于寺庙的房产与田地的买卖则不在监管的范围中，从现今遗存的唐代文献中就有不少关于寺庙田产的交易记录。
宋代将“计产定资”作为赋税征收比率的依据。不少地方官衙就是通过评估百姓家中尤其是屋产的多寡来核定财产税的征收额度。北宋熙宁年间，王安石举行变法。当时就颁布有差役法，对城市内的商业性用地征收一定的赋税，并规定“盖朝廷之意，本为人户专有营运而无产税，或有产税而兼有营运”。然而一些地方横征暴敛，不问虚实及有无营运，即凡屋宅在城中的，估其所值，即一概对房屋征收赋税，以致百姓怨声载道，民不聊生。
按田宅的实际收益核定价格，是古代房产估价中通行的做法。尤其是唐宋时期，随着粮食亩产量的不断提升，定额租的征收方式也较为普遍，因此地租成为地价买卖中的重要决定因素。
南宋贾似道为了牟取私利，就强制推行“回买公田”的做法，将自耕农手中的私田通过赎买的方式转变为公田，实际上就成为某些权贵的个人私产。当时就是按照“立价以租”的办法施行的，它规定“除二百亩以下者免，余各买三分之一，其后虽百亩之家亦不免。立价以租一石偿十八界会子四十，而浙西之田，石租至有直十缗者，亦就此价”。这对田主来说，无疑是一个重大的经济损失。
清代乾隆年间就规定，“无论年份远近，契价多寡，总以现在租息为断。如核计租银，可得一钱者，量给价钱一两，均就租息之轻重，定价银之多寡。”此外，清代江南地区还依照地价与土地产品价格相联系，采取“田价随米价低昂”的做法。
在古代，除了官差、胥吏充当“房产估价师”的角色外，民间还有一些专门从事房产估价行业的人士，如当时就有一种专门从事评估庄宅的牙人，谓之“房牙”。
房牙的职责就是根据目前市场的房价走势及房屋成色制定售价并向买家兜售，类似于今天的房产中介商。
但是房牙也有时会媚富欺贫做出不公正的估价，《宋会要辑稿》中就载有小民承佃官田之时，“田宅牙人虚添亩角，增抬钱数”。为此，历朝律例中对牙商欺罔邻里之事，都详细规定了惩处的条规与量刑的依据。（文内配图均已获得图虫授权）
本文节选自《百科知识》杂志
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