这几天,物业费降价的新闻居然上了热搜。

石榴叔查了一下信源,某知名周刊,它给的数据是大部分都是10%起步,最高甚至超过了50%。

比如武汉、重庆等地,有多个小区的物业费降价超过了50%,重庆某别墅物业费从4.5元降到了2.09元,降幅超过50%。武汉某高端小区物业费从7.6元下降到3.8元,还有某小区物业费从2.5元下降到1.1元,降幅高达56%……

真的吗?

01

不是大面积,而且每个降价小区的背后,都有故事。

比如广西柳州的维美物业,去年底就推出“免物业费”模式。这是要做活雷锋?

物业公司在打自己的小算盘,计划用小区停车费、广告位租金等公共收益填补缺口。

目前电梯里京东到家的广告已经轮播,停车场月卡销售激增300%。

石榴叔了解了一下,这个小区物业费本身就便宜,也交不齐,公共收益才是大头。

重庆巴南区风花树小区物业费降价,则是典型的交钱不认命。

由业主张大姐挑头,自学《物业管理条例》,搞了37个维权群,用3个月时间,收集到20%业主联名信,才将物业费从1.8元砍到1.3元。这样一来,100平方的房子一年能省600元。

这个张大姐有多厉害呢?查了物业的账,公示68元一个的垃圾桶,淘宝同款只要28元。

重庆金樾山别墅物业费,从4.5元骤降到2.09元,则是在小区业委会的强势推动下,以 “服务质量不达标”为由,炒了旧物业公司的鱿鱼,由新物业公司把价格打下来。

当然,还有一些特例,比如南京的仁恒翠竹园,20年房龄的老小区,业委会给力,物业管理也到位,去年每户发了2000元的公共收益分红,变相降低了物业费。

02

如果说上面这些降价属于市场行为,那么下面这些降价就属于政府行为。

早在2023年,青岛就出台规定,房子空置6个月,物业费按照60%收取。

去年6月,甘肃省兰州新区推出政策,空置6个月以上的住宅,物业费按照50%收取。

年初镇江也跟进,同样对控制超过6个月的,物业费可减免30%。

物业真的亏了?



其实地方政府很清楚,长期空置,既不出租,也不自住,就是投资的房子,短期卖是卖不掉的,业主交物业费的积极性非常低。

与其收不到,不如打折,能收一点是一点。

说到这里,有人好几次私信问我,能不能谈谈空置率。

关于住宅的空置率,这应该属于国家机密吧,其实均值意义不大,因为主城近乎100%,郊区、新区那个数字低的可怕,物业能干下去,完全是开发商输血,迟早玩完。

现在唯一能公开的是写字楼空置率,北京最低,为19.4%,但已接近20%的警戒线。

在需求有限的二线城市,空置率高达25-40%,小城市就不说了,所以很多写字楼是没救了。

不少城市,比如海南万宁和长沙,开始允许商办类商品房项目,在满足一定条件后转为住宅,武汉甚至国有企业下场收购,改造为保障性租赁住房,自救。

03

这么多年来,为什么第一次听说物业公司被革命?

一方面,房价下跌,收入下滑,房贷压力大,业主对每一笔花在房子上的支出,开始敏感,加上房子质量问题,逐渐暴露出来了。

另一方面,供需关系的逆转让业主们突然发现,自己能对物业说不。直降、立减、打五折,只要要求合理,业委会给力,没准能实现呢?

给一个数字,2020-2024年,全国房地产新开工面积,连续5年下降,降幅从39%收窄至 23%.

而根据第五次全国经济普查公报数据分析得出,截至2023年底,国内物业管理相关的公司数量,已经飙升到了37.5万个,对比2018年,暴涨了60%,物业管理从业人员数量多达854.3万人,行业悄悄卷起来了。

当然,制约物业的关键在于业委会,干正事儿的业委会。

因为业委会可以换物业,虽然从程序上说,是业主大会炒了物业,也就是小区至少2/3的业主参与投票让物业走,但真正牵头的都是业委会。

反过来说,很多小区物业不行,根子还是业委会,要么长期不作为,要么和物业穿一条裤子,要么打自己的小算盘。

所以业委会只有两种,一种极好,一种极差,不存在中间项。

很多人问石榴叔,买房子,尤其二手房,如何判断一个小区的品质?

抛开价格不谈,我会看小区门卫的工作状态,楼道卫生,车位管理,还有绿化带养护,这些细节足以看出,物业是不是认真在干活。

好的物业是能够让小区折旧变慢,贬值速度变慢的。

当然,另一个影响房价因素是邻居。

不团结的小区,只会越来越差,有些人吐槽物业,只是给自己不交物业费找个理由。

这种物业费收费率长期很低的小区也要远离。

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