这两天网上“碧桂园云顶四期10套单价仅1.38万/㎡的特价房源”的海报直接爆屏了!



要知道,云顶这个项目自2020年11月初入市的价格在2.1万元/㎡左右,而且在当年还出现了多次“千人摇”。如果这张海报的信息是真实存在的,那么就相当于直降当年价格近39%,单套总价差价超百万!

不少朋友表示这不妥妥从“热销”到“促销”,简直不要太梦幻了。



这波“促销”有多狠?

当初项目首发均价约2.1万/㎡,现在约1.3万/㎡(四期),近乎掉了4成,而且这个价格比二手房成交价也要便宜。(参考贝壳二手房挂牌数据项目一期价格区间2.1.-2.4万/㎡)

再加上学校的配套,出门即为地铁4号线航天大道站,2公里范围内还有多个公园,按理来说均价调整到约1.3万/㎡还要啥自行车?



但价格优势明显,缺点也很“耀眼”。

根据多个渠道整理,首先所谓“促销”的房源多集中在7#和8#楼,为建面约143㎡和190㎡在售,目前楼栋已经封顶,但是2026年6月交房,也就是说还是“期房”,并非“现房”!

其次,均价约1.3万/㎡指定的是建面约143㎡连廊户低楼层房源(4楼以下),而中层10楼左右的价格基本控制在1.4万/㎡左右,这里需要注意的是,这个价格都是毛坯价格

精装的话,建面约143㎡的均价在1.7-1.75万/㎡,建面约190㎡的均价约1.92万/㎡。



那么核心重点来了,虽然碧桂园云顶算是当年的“顶流”,但是项目施工进度一直是缓停,四期整个小区只有东侧的楼栋盖起来了,西侧还是“0”,而且三期也主打一个延期交房。



那碧桂园现状如何?为什么突然降价促销?

23年10月的时候,碧桂园就发公告说:“因现金状况承压,将启动境外债务重组”。时隔一年多后,债务重组方案终于出来了。一共分为5个选项,大家可以了解一下:

|现金回购,预计可实现最少90%的本金削减;

|强制性可转换债券,实现100%的债转股;

|债务展期+部分股权化,股权化的最高比例为67%;

|展期+35%的本金削减;

|只展期不削债的选项;

但是!即使债务重组也只是解决部分问题,因为销售情况得不到改善的前提下,现金流紧张仍然是碧桂园的头号问题。

到现在,碧桂园连2023年的财报都没有发出来,最新发布的财报还停留在2023年半年报。

一方面,机构预测碧桂园在2023至2025年将出现较大财务亏损,将期内亏损预测从186亿、60亿及25亿元人民币大幅上调至728亿、506亿及160亿元人民币。

另一方面中指研究院数据,2024年碧桂园销售额605亿元,2023年是1743亿,24年在23年的基础上直接下滑65%…



当然,相信比起眼下碧桂园的债,以及能不能把房子卖出去,现在大家更关心的是碧桂园能不能把“欠下的房”交上。

所以如果真要捡漏,施工进度大家一定要明晰,毕竟一般高性价比还是和潜在风险并存的。

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