2025.03.15
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作者 |第一财经 孙梦凡
“与以往每次出发一样,这次积累了十三年后的出发,绝不是为了成为或颠覆。”
近日,自如发出一封内部信,宣布正式进入二手房交易领域,新业务名为“自如美家二手房”,初期计划筛选北京、上海两地的楼盘房源,通过焕新好房、清水好房、心舍好房三种产品,对房源进行美化、售卖,且房源全网联卖、佣金打折。
成立于2011年的自如,是住房租赁领域的“老选手”,2016年从链家拆分出来后已独立运营。一直专注租房业务的自如,为何突然宣布进入二手房领域?具体业务模式如何?会成为住房交易领域的“搅局者”吗?
触角从租房延伸到买卖
作为一家住房租赁机构,自如为何进军二手房交易、业务愿景是什么?
对此自如回应表示,公司做二手房业务的愿景是:将13年来对“家”的理解和积累,从租住延伸到买卖领域。初期上线阶段,主要针对和满足自如自身用户的二手房买卖需求,旨在通过品质好房、全网联卖等,为用户提供更加优质、高效的买卖体验。
从二手房交易市场现状看,当前核心城市已步入存量市场,二手房交易占据市场的重要部分,但大量房源质量老旧、买卖双方需求不匹配,存在一定的交易痛点。而自如观察到,当业主想“由租转售”或租客想买房时,那些经过美化改造的房源成交速度更快。
因此,自如萌生了介入二手房交易的想法,从“租赁托管”角色向住房交易延伸。
那么,自如做二手房,与现有的中介机构或者平台类公司,将有何区别?
“自如美家二手房和链家、贝壳找房作为密切合作伙伴,为广大卖家和买家提供不同模式的产品与服务,以满足多层次供给。但在具体业务定位、业务模式等方面,自如美家二手房与链家、贝壳找房各有侧重,形成了互为补充、协同发展的格局。”对此自如回应称。
具体而言,在业务定位上,自如美家二手房是其推出的全新品牌,以“严选品质好房、房源全网联卖、买卖佣金八折”为卖点,主要解决卖方房源同质化严重、老旧占比较高、售卖周期漫长,和买方在海量房源中低效找房、费时费力、体验较差等痛点。
实际操作中,卖方将房源上架至自如美家二手房平台后,自如将根据房源的具体情况,提供美化服务,包括但不限于清水美家、焕新美家、心舍美家三个产品体系,对房源进行针对性品质升级。随后,通过全网联卖的形式,匹配潜在买家,撮合双方完成交易。
简单而言,自如做二手房业务,不只是撮合成交,更注重对房源进行改造。改造后出售阶段,自如将向全网认证的合作伙伴(各经纪中介平台)开放房源,并借助自如此前积累的城市字典、房源档案、VR 看房等数智化能力,加速房源的曝光与成交。
与此同时,在线下层面,自如美家二手房会举办“Open House”,也即房源开放日活动,邀请行业经纪人及感兴趣的客户到场参观,由管家进行讲解,用户和经纪人现场了解房源。
自如还对记者表示,与传统房产中介不同,在自如美家二手房,传统的“经纪人”角色将由“全能管家”担任,为用户解决买卖、租赁、家装、家服等各类需求。此外,房屋美化师和工程管理人员负责房源美化;还有签约经理、交易经理跟进买卖流程等。
谈及自如在房源美化上有何优势?该公司表示,自如成立十多年以来,在长租、装修、供应链方面积累了管理运营经验,旗下“曼舍”具备高端装修设计与交付能力。目前,自如家装的供应商超300家,一套房源可以实现33天极速环保交付。
不过,对于房屋装修的计费模式,自如方面暂未回应。记者拨打自如美家二手房的电话咨询,工作人员表示,如果选择自如美家卖房,会派管家上门评估房源、给出装修方案和细则,费用业主方面负责,根据装修的程度费用不同,具体要根据房屋情况来判定。
目前,自如APP的二手房专栏里,仅有“我要卖房”和“我要买房”信息登记页面,暂未有正式房源上线供购房者参考。“目前咨询该业务的,主要以自如服务过的业主居多,如果这些业主的房源已经过装修,后期直接挂牌出售、让各中介帮卖就行。”工作人员称。
租房市场现状倒逼变革
在大众认知中,自如一直与租房深深绑定。
早在2011年,这一租房品牌便正式成立,彼时属于房产中介机构链家的内部项目。初期发展时,自如的业务模式是,从二手房业主中收来房源,然后统一装修出租,通过类似“二房东”的模式赚取租金差价和空置期收益,以逐步扩大规模。
2016年,自如正式脱离链家,由后者旗下的事业部升级为一家独立运营的公司。同时,自如的业务模式也在发生变化,2021年,自如推出“增益租”模式,即业主将房源托管给自如,出资由自如进行装修,且“有保底、收益分成”,自如借此模式“变轻”。
加上收购豪宅品牌“曼舍”、进军海外租房市场、推出家装业务等动作,自如看起来在按既定轨迹前行,为何此时再次改变车头方向,将业务触角延伸到房屋交易领域?
在业内看来,自如进军二手房交易市场,与其“基本盘”租房市场的发展现状有关。
早期阶段,自如的扩张模式之所以成立,是建立在租房市场向好、租金稳步上涨的逻辑上的。即便后来自如逐步将模式变轻,其收益也与租房市场的走势密不可分。而当前,租房市场经过快速发展期,正面临入局者越来越多、“国家队”下场、租金难涨等现状。
从租金情况看,克而瑞长租表示,2024年,北京市个人租赁住房平均租金为85.2元/平方米/月,同比下降5.3%,各区域租金均有不同幅度下降。相比2023年,租一套50平方米的一居室,租金每月下降240元,仅受返京、毕业季等因素影响季节性上涨。
该机构表示,2025年市场租金并不会出现明显反弹,北京市将有更多保租房项目加速落地;对租客而言,在市场供大于求的现状下,可以慢慢选房、“大胆砍价”。
从集中式长租公寓市场看,当前各机构涨价动力同样不足。不如租房研究所表示,每年春节后的返城潮和换租需求,本是租赁市场的传统旺季,然而2025年多个核心城市却“旺季不旺”,长租公寓的房源折扣、特价房、免租期等活动力度都在加大。
究其根源,在供需错配之下,过去两年,长租公寓市场经历了租金下行的阵痛。加上保租房相关房源大量供给入市,对市场化公寓等产生了一定分流。在业内看来,未来几年时间,住房租赁市场将从规模化扩张转向精细化运营,各大租房机构亟需创新升级。
在行业现状下,自如在做好租房业务的同时,试图通过房产交易拓展营收,也就不难理解了。截至目前,自如管理房源将近100万间,累计服务业主数量约一百万人,如果能联动业主、房源、租客等多方面的资源,打通从租房到卖房的链条,自如的进场或许有可为。
不过,二手房的买卖成交,也要仰赖市场大环境。当下,楼市基本面仍在恢复中,北京、上海这两大核心城市,虽然住房交易日渐活跃,但也大多建立在“以价换量”的基础上,二手房折价以加速成交,几乎是市场大行情,仅部分学区房有涨价动力。
在楼市等待复苏的情况下,自如装修美化后的房源,在市场上会提升多少竞争力,还有待市场检验。“如果是经过自如装修美化的二手房,在后期挂牌时,会比同小区其他房源价格高一些,现在这个业务刚开始做,会比较注重房源的品质。”前述自如二手房客服人员称。
从自如的内部信也能看出,自如进军二手房交易,目前属于试水和探索阶段,不是为了“成为”或者“颠覆”什么,待后期相关房源上架成交,市场或能看出新业务到底成色几何。
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