来源|赢商云智库（ID：sydcyzk2014）
报告出品|赢商股份
撰文|赢商研究中心 陈华
主编|陈巧明 仲文佳 付庆荣 编辑丨熊舒苗
图源|除特别注明外，均来自项目官方渠道
作为“广东省第三城”、全国百强城市TOP20，东莞商业发展正迎来全新突破。
在赢商股份最新发布的《》中，东莞头部标杆购物中心强势突围，海德汇一城、民盈国贸城等商场以超7的人气指数，与广深、成都等商业强市的优质项目同台竞技。
从“世界工厂”转型为“湾区智造”的商业新城，东莞正因地制宜发展新质生产力，但受限于产业结构等因素，其整体商业发展仍处于蓄力阶段。从数据来看，今年1月全市TOP10商场平均人气指数仅为5.87，在样本监测的22城中排名倒数第四。
人气指数均超7
南城商圈“双子星”领跑
1月，22城人气指数7.00以上的购物中心共有43个，其中东莞占了2个。海德·汇一城与民盈·国贸城分别以7.19、7.09的人气指数，排名东莞当月人气购物中心的第一名、第二名，并与下位商场拉开明显差距。
两项目均位于东莞南城商圈，相对而立，共享一个地铁站。作为东莞商业版图的“双子星”，两大项目也是东莞商业进阶的缩影。
其中，海德·汇一城开业于2011年，商业总面积达40万平方米，全场商业品牌近400家，囊括超百家首店品牌。作为东莞CBD的人气王，项目年度客流量超3000万人次。今年1月项目引入的盒马鲜生东莞首店正式亮相，掀起了一阵消费热潮。据官方数据显示，在春节假期期间，盒马鲜生东莞店的日均客流量高达3.2万人次，大年初一进店人数更是超4万，门店的日均销售额达到140万元，推动项目人气直线飙升。
图源：赢商网摄
民盈国贸城，东莞商业的“核心流量场”，开业于2018年，商业面积30万平方米。作为东莞商业的实力玩家，开业首年吸客5200万人次，目前年销售额与年客流量均保持高位水平。
今年1月份“莞品迎春万市大集”2025乐购东莞Plus迎春年货集市落地项目，带动项目消费活力的提升。同时政府以旧换新、新春消费券及相关促消费活动，也让民盈·国贸城的客流、销售持续上扬。据东莞商务局统计，今年1月28日-2月3日，民盈·国贸城客流约66万人次，销售额同比增长3%。
图源：东莞商务局官微
一城多星
城区引擎、强镇各有代表作
从位置来看，1月东莞TOP10人气商场有4个位于城区，另有6个位于镇街。其中东城街道2个，南城街道、万江街道、长安镇、虎门镇、松山湖、常平镇、石龙镇、厚街镇各1个。
以上可观察到，东莞的标杆商业并不集中在城区，而是镇街各有代表作。这主要与东莞“强镇经济”相关。“一镇一品”的产业格局塑造了东莞独特的城市发展模式，也对其商业生态产生了深远影响。
1月上榜项目所处的区域，东城、南城是东莞打造城市“向心力”的核心区域，商业集中度高，标杆项目领跑全市。
而镇域经济呈现“头部聚集、梯度分化”特征，不同镇街商业发展水平参差不齐。1月，上榜项目所在镇街均为东莞经济发达/临深区，其中长安镇、虎门镇、常平镇、厚街镇都是2024中国百强镇。长安、虎门的GDP、人口总量均处于第一梯队，两镇街商业发展上也更靠前。
值得一提的是，松山湖片区是东莞唯一的国家级高新区，也是东莞高质量发展的核心引擎，目前GDP已经迈入千亿俱乐部。片区商业氛围日益完善，松山湖万象汇的入市推动着区域商业的升级进阶。作为华润万象生活在东莞的首个商业项目，松山湖万象汇已运营两年多，成为东莞商业代表之一，今年1月人气排名全市第四。
石龙镇虽在经济与人口方面相对落后，但莞北片区唯一的大型商业中心——东莞石龙汇星商业中心因竞争力而上榜1月的东莞人气商场第10名。该项目人气高的另一原因，在于石龙镇的本地户籍人口占比高。数据显示，石龙镇户籍人口在东莞所在镇街中排名第二，春节流出人口较少，石龙汇星圈地自萌。
三座万达广场上榜
华南MALL靠影院爆火
就上榜项目运营商而言，全国品牌企业、东莞本土民营/国企不分伯仲，数量比例为6:4。全国品牌连锁企业产品线中，华润万象生活、万达、万科凭借商业品牌影响力与高效运营，赢得了市场口碑。而广东海德集团、东莞民盈集团、东莞中佳、东莞聚龙集团等也以本土深耕站稳市场，带来一众优质项目。
就产品线而言，1月东莞有三座万达广场上榜-东城万达广场、虎门万达广场、厚街万达广场，登上TOP10人气榜。
万达集团2011年进入东莞，以“镇域经济”为切入点，构建了覆盖核心区域与产业强镇的商业网络。目前东莞共有4座万达广场在营（其中厚街万达广场已在2024年易主阳光人寿保险）。
1月榜单排名第5名的东城万达广场开业于2014年，是万达华南旗舰项目，商业面积16.9万平方米，汇聚了300多个品牌，赢商大数据统计目前该项目的日均客流保持在4.3万左右。
厚街万达广场则开业于2015年，商业面积15.5万平方米，是东莞南部核心消费目的地。
虎门万达广场开业于2016年，商业面积14.6万平方米，作为虎门体量最大、业态最全的大型商业标杆，囊括诸多国际一线品牌，填补当地时尚品质商业的空白。
东城万达广场
此外，华南MALL本次表现也十分突出，1月人气指数位居全市第三名。该项目商业面积46万平方米，曾以“亚洲最大单体商业建筑圈之一”著称，目前是东莞商业面积最大的mall。项目于2005年投入运营，期间经历过几次改造，是万江主要消费目的地。
今年1月，项目凭借着万达影城刷足存在感。据悉，华南MALL的万达影城拥有“亚洲IMAX激光第一幕”、且拥有东莞市内最大的巨幕影厅的影院，受益于《哪吒2》的爆火，吸引了来自珠三角地区影迷前来观影，直接带动商场客流的爆火。
万科也是较早布局东莞商业的连锁企业，自2004年入莞以来，以“万科广场+万科城市广场+万科里”三大产品线在东莞布局了14个商业项目。本次长安万科广场上榜1月人气榜单的第九名，该项目是万科在东莞的首个标杆商业，也是长安镇客流TOP2商场。
东莞本土民企/国企方面，除了海德汇一城、民盈国贸城外，由中佳集团带来的东莞翔龙天地MALL表现也值得肯定，本次排名第八名。该项目位于常平镇中心，是东莞东部最大规模的购物中心。项目开业于2019年，商业建筑面积超13万平方米，引入了200+国内外知名品牌。作为莞惠城轨常平南站上盖的商业综合体，翔龙天地MALL辐射附近居民及周边镇街客群。
上述之外，梳理东莞1月上榜的10个项目可发现，体量大、开业时间久是共同特征。本月榜单中有8个商业项目体量超10万平方米，3个商业项目体量甚至超30万平方米。对于商业密度相对较低、且城市面积大、人口较分散的东莞而言，庞大的体量有利于扩大项目辐射范围，吸引更远区域的客流到访。
而从开业时间来看，开业时间在10年及以上的项目占比50%，开业时间5年及以上的项目占比90%。老牌成熟商场以率先入局抢占客群优势，同时通过持续迭代与创新持续领跑。
报告说明： 《人气购物中心排行榜》排序基于“购物中心人气指数”，综合测评线下到访客流规模、活跃度，及地图搜索、点击、导航等线上关注行为的规模和活跃度，形成综合性热度指标，以量化数据为项目调改、品牌选址等给予参考，提升行业数智化决策效率。 以月为单位，《人气购物中心排行榜》定期发布，以微观视角持续监测商业载体发展轨迹，协助解析购物中心行业趋势，预测零售行业演变趋势。
