◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
昨天，成都楼市因楼面价“3.17万元/㎡”彻底沸腾了，在全国都引发了广发热议。
创造这个“神话”的，就是招商蛇口，溢价7成，耗资27亿元，仅半年就颠覆了贝壳找房去年9月创下“2.73万元/㎡”楼面价的“成都地王”纪录。
来源：地产密探图库
成都业内直呼“新房破五奔六”！当天，成都另外两宗主城宅地楼面价溢价达到了三四成，也均创下了区域地价新高。
如今，成都业内都将目标聚焦到了招商蛇口，它成为首个将成都地价首次推上“3万+”的地产央企。6个月前，招商蛇口曾激战上海，以“全国楼面价第二高”的11.4万元/㎡、顶格溢价30%竞得曹家渡地王，耗资56.6亿元。
有意思的是，据成都业内爆料，“招商当天上午拿地后，挖挖机就迅速进场了”。有网友点评说，“这么贵的地， 抢一天会少不少利息”。
无独有偶。去年12月20日上午，成都市成华区二八板块81.6亩宗地被招商蛇口底价拿下，楼面价1.39万元/㎡。拿地后，招商蛇口当日下午就开工了。有网友感慨说，你见过哪个大牌开发商敢有这样的速度？
据相关报道，在成都成华拿地当日，招商蛇口园也曾以楼面价1.8万元/㎡拿下苏州工业园区娄葑地块，拿地即开工，拍地与拿证“零时差”。
今年3月3日，招商蛇口斥资26.6亿元、楼面价约3.19万元/㎡且溢价30%封顶溢价拿下上海嘉定新城“新地王”，拿地4天后启动工程招标。当地业内认为，参照周边新房5.04万元/㎡，招商几乎不赚钱，除非成区域价格破局者。
招商拿地后迅速行动，是典型“高周转”思路。这让大家忽然想到上轮玩转“高周转”最霸气的碧桂园，一度有“摘牌即开工”的惊人记录。
但不同的是，这一轮以央国企为主的房企们，回归或聚焦一二线重点城市又以热门核心板块为主，敢于高溢价抢地，潜意识认为“安全边际高”，“不愁卖”。
这背后，有几点值得大家思考：
第一，对扩土储的强烈渴求；
第二，财务严苛考量，拖不起；
第三，开发的楼盘是否有品质保障。
参考克而瑞数据，2024年招商蛇口新增土储货值781.4亿元（2023年：1345.4亿元），排名第7位，而拿地耗资373.7亿元（644.7亿元），排名第8位，从新增货值和耗资看，去年投资拓展力度远不及前年。
再看销售端，招商蛇口去年全口径销售额2193亿元（2023年2702亿元），权益销售额1590亿元（2023年：1162亿元），虽有一定跌幅，但低于全国百强房企平均跌幅。
去年国庆节以来，全国楼市打响了“止跌回稳”集结号。今年以来，“稳定楼市股市”成为全国“两会”最强音，房地产政策端更加宽松，对房企信心提振有力，尤其是头部央国企背景的房企，在投资拿地上频频高调出击。
2025年前2个月，招商蛇口新增土储货值达到257亿元，已是去年新增货值的逾3成，拿地耗资131亿元，均排名全国第四，较去年全年进一步靠前，仅次于华润、保利、金茂。
用上海区域为例，据上海业内人士透露，招商蛇口卖得一般，几个项目都是郊区的TOD，货值太低。目前也在调整，新来了个营销总，开始在市中心拿地了。年内就看曹家渡新盘项目了。
日前，招商蛇口对外发布了2024年业绩快报。据报告，2024年招商蛇口总营收1789.5亿元，同比上升2.25%；营业利润90亿元，同比下降36.54%，归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%。
简单计算可知，招商蛇口去年营业利润率只有5.03%，净利润率也只有2.26%，陷入“增速不增利”尴尬境地。其解释有两点值得注意：
其一，主要是开发业务结转毛利率同比下降，背后跟“拿地价较高，售价承压”两头受压密切相关；其二，计提减值准备同比增加，应该就是部分项目还没卖就账面亏了，成本难以覆盖。
该期末，招商蛇口手上货币资金余额1003.5亿元，较上年底增加了120.6亿元，增长13.66%，现金短债比1.58，同比提升了0.3。虽然招商蛇口货币资金余额突破千亿，但这并非都是可动用现金，有相当比例是受监管资金或其他受限资金。
极限加码高周转，带来的问题或隐患也并不少。上一轮高周转癫狂，大家已经看到了很多乱象，当前依然可见。
去年3月，位于长沙湘江新区的招商麓山府就有业主投诉其“虚假宣传减配”，称合同明确3500元/㎡的装修，实际上货不对板，比如入户大堂，电梯室，公区，房屋精装修严重缩水减配。随后，当地相关部门督促招商按要求整改。
去年11月，地产密探曾收到一封来自成都天府新区的“招商时代公园54地块”首批购房业主的举报投诉，直指外立面呈现与宣传严重不符，装修价“虚假宣传”等。
“项目外立面设计及整体呈现与宣传不符，品质严重下滑，我们极度不满，相比同类项目如32号地、58号地、55号地，支付了更高价却享受更低质量、更少配套与品质，这是对业主权益的极大损害”。
有兴趣的读者，可以参考悦读《“豪宅价格，刚需呈现”？成都知名楼盘曝品质争议》一文。招商这两年类似的问题楼盘，不一而足。
当前，“好房子”成为各家房企的打造目标，但不能只是价格贵，还要品质一流。真正的“好房子”一定需要花更多时间用心打磨。
