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澳洲房市迎来新一轮增长 投资者迎机遇窗口
尽管利率处于高位，2023年澳大利亚许多房产所有者的资产净值仍大幅提升，受益于全澳多个地区房价的强劲上涨。
如今，澳洲央行四年来首次降息，标志着房地产市场正朝着2026年的新一轮增长阶段迈进。
不过，根据KPMG的《住宅房地产市场展望》报告，在这轮上升周期正式启动之前，市场预计将经历一年的放缓调整。房价增长率预计将从2024年的5.1%放缓至今年的3.3%，然后在2026年反弹至6%。
对已有房产的投资者来说，这一调整期提供了一个独特的机会，可利用现有资产净值扩展房产投资组合，抢在资本实力较弱的首次购房者大规模入市前提前布局，以避免竞争加剧导致房价再次上涨。
尽管这次降息不足以对首次购房者产生颠覆性影响，但对于投资者而言，它释放出市场稳定的信号，缓解了近年来利率飙升带来的不确定性。此外，澳洲租赁市场2024年租金上涨4.8%，进一步增强了投资信心。
从长期供需关系来看，住房供应短缺问题仍未得到根本解决。联邦政府计划在2029年中期前新增120万套住房，但目前看来这一目标难以达成。
此外，全球地缘政治格局的快速变化，尤其是美国新政府上台后可能带来的市场不确定性，使得本地房地产投资相比全球资产配置更具吸引力。历史经验表明，在全球危机过后，如2008年金融危机和2020年新冠疫情，澳大利亚房地产市场通常都会迎来大量资本流入，推动价格上涨。
目前，投资者需求持续回升。澳大利亚统计局数据显示，截至2023年9月，投资性房产贷款数量达21.25万笔，同比增长18.8%。许多投资者采取长期战略，认为未来的资本增值将超过当前持有成本。随着租金上涨和债务实际价值下降，持有房产的成本相对降低，部分投资房产的现金流已达到收支平衡，甚至开始盈利。这促使越来越多的投资者考虑利用财务状况的改善，购买第二套甚至第三套投资房产。
与此同时，长期表现不佳的公寓市场或将迎来复苏。
KPMG预测，未来两年内，单元房价格的涨幅将超过独立屋，2025年预计增长4.6%，2026年增长5.5%。这将为早期投资者提供低风险、高回报的机会，尤其是相较于贷款额更高的独立屋投资。然而，投资者需要区分紧缺的复古风格公寓和供应过剩的CBD高层公寓，后者的资本增值潜力较低。
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澳洲Z世代已对买房失去信心
Z世代澳大利亚人在生活成本危机、高利率和高房价的环境下成长，因此，许多人对拥有自己的住房几乎失去了信心。然而，随着澳洲央行自2020年11月以来的首次降息（下调0.25%），年轻的首次购房者终于在楼市中看到了一线希望。
Z世代（1996年至2009年出生）是目前进入房地产市场的最年轻群体。尽管经济环境对他们并不友好，专家表示，只要制定合适的购房计划并调整预期，他们仍有机会实现购房目标。
澳洲《Mortgage Choice房贷报告》每季度发布一次，分析房贷趋势以及不同年龄段借款人和潜在购房者的意向。
报告显示，仅有4%的Z世代购房者表示自己在购房过程中没有遇到任何困难，而这一比例在千禧一代（34%）、X世代（57%）和婴儿潮一代（70%）中要高得多。
“Z世代在购房时面临最多的挑战是可以理解的，因为他们通常是首次置业者。买房对于没有经验的人来说确实很复杂，因此，尽早与房贷经纪人沟通至关重要。” Mortgage Choice首席执行官安东尼·沃尔德伦（Anthony Waldron）表示。
“虽然市场情绪有所回升，但购房者仍然面临许多障碍，比如高房价、可负担住房供应不足，以及在谈判过程中缺乏信心。”
报告还显示，Z世代最关心的三大住房问题分别是：提高住房可负担性（66%）、增加对首次购房者的支持（38%）、以及提升住房供应（34%）。
尽管困难重重，许多年轻澳大利亚人仍在积极规划自己的购房之路。调查显示，越来越多的购房者计划独立购房，其中40%的潜在购房者表示将单独购买房产，而Z世代中这一比例高达51%，比上一季度的46%有所上升。
此外，房地产市场的价格调整也在一定程度上增强了购房者的信心。
PropTrack房价指数显示，房价增速有所放缓，这给购房者带来了更多选择，并降低了购房的紧迫性。
“房价增长放缓的原因包括市场上待售房源的激增，给购房者提供了更多选择。此外，可负担能力的挑战、经济环境疲软以及持续较高的利率水平，也导致了房价增长的放缓甚至逆转。”REA集团高级经济学家埃莉诺·克雷（Eleanor Creagh）表示。
随着首次降息落地，并且未来可能还有更多降息措施，她认为房价可能会反弹，但不会出现大幅飙升。
“随着利率下降，借贷能力增强，购房可负担性改善，市场需求和价格增长将得到提振。然而，由于购房可负担性的起点仍然很高，相较于之前的宽松周期，本轮房价上涨的速度可能不会像过去几年那样强劲。”
总部位于黄金海岸的Mortgage Choice房贷经纪人戴斯利·泰勒（Deslie Taylor）表示，那些能够认清当前购房形势的首次购房者，正在为未来的置业铺平道路。
“期望与现实之间存在落差。许多20多岁的年轻人希望买一套带白色栅栏的房子，把它当作他们的终极家园，”她说。
“但在与他们沟通后，他们对现实有了更清晰的认知，明白第一次购房只是一个跳板。可能买不到理想的地段，房子的大小也不是他们最想要的，而且他们未必会在这套房子里长期居住。”
她强调，精明的首次购房者已经意识到，住房可负担性的关键并不在于房屋价格，而在于房贷的可偿还性。
“重要的不是他们能借多少钱，而是他们能否轻松偿还贷款。仅仅因为银行愿意贷给他们一定金额，并不意味着他们的生活方式能支持这样的还款压力。”
她的工作就是帮助经验不足的购房者做好财务规划，考虑各种可能影响房贷偿还能力的因素，例如生活成本上涨、利率变化，甚至未来可能面临的育儿支出。
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昆州租房负担能力创新低！年入$11万，租不起市面70%的房
昆州的租房负担能力已降至历史新低，如今一个普通家庭只能负担不到三分之一的出租房，这是近20年来的最低比例。
据REA Group最新的租房负担能力指数，由于租金增幅远超工资增长，许多低收入者几乎无法进入租房市场。
报告显示，一个年收入为113,000澳元的昆州家庭在2024年下半年仅能负担 realestate.com.au上28%的房产，相较于2023-24年度的35%比例，进一步下降，使昆州的租房负担能力下降到低于全国平均水平。
PropTrack经济学家Angus Moore指出，自疫情以来，租金上涨的速度远超收入增幅，导致负担能力危机加剧。
“澳洲租房市场处于至少18年来最严峻的境地。”
珀斯自2020年以来租金增幅达67%，而布里斯班和其他昆州地区的租金分别上涨了50%和53%，周租金增加近200澳元。然而，这期间收入仅增长了19%。
在热门地区，租金增长更显著。
黄金海岸一处奢华庄园在市场仅10天便以每周4,200澳元租出，显示了高端租赁市场的火爆。
相对实惠的房产同样受到租客热捧，例如Varsity Lakes一处四居室以每周1,000澳元租出，询问者众多。
昆州地区在截至2024年底的一年中录得8.6%的租金增幅，而布里斯班的租金周均增长至630澳元。
低收入家庭面临的挑战尤为严峻。对于年入约70,000澳元的家庭，仅能负担2%的出租房。
年收入低于64,000澳元的家庭需支出40%的税前收入来支付租金，租房困难可想而知。
年轻租房家庭受影响尤其严重，年收入中位数的15至24岁家庭中，仅19%的出租房是负担得起的。
Moore表示，尽管负担能力处于低谷，租赁市场条件有所缓和，库存有限但租房可得性正在增加，租金增长速度放缓，预计这种趋势将持续。
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新州政府卖地！航空城超80公顷土地对外招标
新州政府计划出售悉尼西部新国际机场附近超过80公顷的工业用地，这片土地足以开发一个数据中心或工业园区，预计最终价值可达15亿澳元。
该地块位于航空城（Aerotropolis）区域内，亚马逊等企业已在该区建立大型配送中心。
据知情房地产人士透露，这是该机场周边剩余土地中规模最大的一块，市场估价可能高达4.5亿澳元。
航空城区域位于悉尼西部，占地逾1.1万公顷，新州政府计划建设新的铁路站点和高速公路穿过此地，并预计未来10年内，该区将成为超过100万居民的家园。与此同时，悉尼的工业用地供应极度短缺，情况比新州政府年初的预测更加严峻。
根据CBRE的分析，新州将在2025年至2030年间面临91公顷至319公顷的工业用地缺口。
为了抓住工业用地短缺带来的市场机遇，新州政府已着手准备出售该地块。
CSR公司也在同期出售土地，而众多海外投资者正积极寻求在该地区布局的机会。
土地供应紧张已成为大型工业租户和仓储业主的一大痛点，一些企业甚至已放弃悉尼市场，转而选择墨尔本和布里斯班。例如，Aldi在寻找符合其需求的工业用地时，就耗费了两年多的时间，才在新机场附近找到合适的租赁地块。
新州政府此前已低调启动招标程序，并委托Colliers负责出售事宜。不过，Colliers拒绝对此事发表评论。
新州规划厅的一位发言人表示，该地块中已有6公顷被划拨给新州交通局 （Transport NSW），用于在M7和M4高速公路网络附近建设西悉尼卡车休息站。
此次投放市场的剩余土地约82.6公顷，主要划分为工业用途。
新州政府希望吸引机构开发商购买，用于建设数据中心及工业园区。
目前，航空城的开发势头强劲。除了联邦及州政府向新机场基础设施投资约200亿澳元，新州还拨款建设M12高速公路，进一步推动该区域发展。
此外，作为航空城CBD的Bradfield City也取得了重要进展。
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