走在护林路上，看到这一排排姹紫嫣红的花开满了整条路，花城的即视感为老黄埔增色不少，惊诧是不是老黄埔的春天来了。
我们先来感受一下老黄埔几个旧改的施工进度吧。
未来方洲建了大概十层，未来方洲的层高是32-47-57层，还有排功夫要赶。
海丝城去年9月开盘，现在只有1栋建了十几层，其余均不超过十层，隔壁月底会开的广州地铁珑岄上城才盖了个大堂。
这两年开发商开盘的速度都很快，以前会要求至少学校封顶或者建了部分楼层后才能拿预售证，去年放开限价后，拿预售证更快了，都还没盖就在卖了，太着急用钱了吧。
中鼎珺合府全新一期改为书院上城，回迁房建的速度更快，而且中鼎是老黄埔里面除城光和富颐外，改到现在为止最完善的一个了，而像珠江春、未来方洲、海丝城周期会更长。
中鼎横沙旧改回迁房
富颐华庭的商业也即将封顶，之前据说是引入万达，那富颐华庭的短板就只剩下没有地铁了，目前富颐在售新的组团叫富颐都荟，进展比较慢，没办法，没钱同时还要受到更严厉的监管。
华润新溪的融资区上半年会出来，回迁房做得比较快，下图是商业，住宅一直在往后拖。
其实很多人以为老黄埔的产业在鱼珠，鱼珠大部分是码头和仓库，还有一些老房子，写字楼也基本是挨着天河一边，而已经建成投产的反而是护林路北侧，有纳米科技研究院、中科院创研院，以及国际机器人产业园，还有丰乐北路两边的大量产业园区，这些园区给老黄埔的楼市带来了不少的新质购买力。
下面说一下老黄埔的房子该怎么买。
老黄埔的大拆大建走在了广州所有区的前列，也因此倍受争议。经过近五年的改造，老黄埔已经有城市的面貌了，虽然还是有很多泥头车，但大大小小的新型社区取代了原来的城中村，居住体验也越来越好了。
老黄埔三杰是旧改最早的，也是交楼最早的，实力较强的万科文冲旧改城市之光最先卖完收楼，实力弱的两个，富力茅岗村旧改富颐华庭在推新的组团富颐都荟，横沙旧改中鼎珺合府早就收楼了，预计很快三期会推出来。
这三个项目均超200多万方，都是民企在开发，随着疫情后很多民企暴雷，老黄埔很多项目都被区属国企科学城集团或央企中建集团接手了，有些是联合开发，富颐和中鼎也因为施工和交付问题频频维权。
去年已经开盘的中建海丝城（237万方）和中建玖合未来方洲（220万方），加剧了新的竞争，黄埔三杰一年前还要单价五万的，去年下半年也降了下来，现在单价仅四万左右。
对比已经交楼并有二手在卖的富颐中鼎城光，未来方洲和海丝城还能选吗？
富颐华庭和中鼎的位置更靠近天河，开发周期较长，现在社区已经很成熟了。
富颐华庭的学校是广大附西校区九年一贯制，在老黄埔算是顶流的存在，中鼎的学校也不差，是六中管理的黄埔实验小学和黄埔军校纪念中学。
未来方洲则引入的是九年一贯制的华师附，海丝城则是引入了全国有名的华中师大，总之，名头一个比一个大。
所以学校并不是大家选筹的关键，商业虽然各自都有，但基本都能共享，地铁5/7/13号线也都不远，下面说一下它们其他方面的差异。
产品的差异会比较大，央企的得房率更高，户型更好，79方可以做到三房两卫，而且还没有北向的，富颐华庭T区还有76的北向两房，中鼎珺合府还有北向87的三房一卫。
虽说得房率没有那么高，但中鼎和富颐都已进入二手市场，选择较多，所见即所得，丰俭由人，对于预算不多的又着急上学的人可以优先考虑。
从质量上看，央企应该会过硬一些，中建也需要在广州树立很好的口碑，再者来说，这还是首开，未来货量还多得很。
如果从居住体验上来看，中鼎、富颐、城光的会更好，除了已经有成熟社区之外，它们相对来说远离主干道，而未来方洲紧贴黄埔东路，噪音少不了。
未来方洲
其次就是容积率，未来方洲的容积率最高，楼层去到47-57层，虽然高层有一定的景观，但是太高太密也就牺牲了舒适性。
以前三房两卫上车门槛至少要450万起步，比如城光的92，中鼎的97，富颐的105，但现在中建的加入，把门槛降到了320万。
整体来看，如果想要现成的，就只能看看老黄埔三杰的二手了，城光的二手交易还是比较频繁的，认可度也很高，成交价最近都稳定在4.5万左右。
新房方面也有优势，就是价格相对便宜，户型更好，同样是三房或四房，总价会低很多。
比如未来方洲79方大概290万，95的三房大概350万，108的四房大概400万出头，128的五房才500万出头，同样户型在城光和富颐连二手都买不到，没办法，谁让前几年他们买得贵呢。
显然新盘在当前楼市低迷期是碾压式打击周边二手的，只不过需要耐心等待交楼。
其次，同样对比次核心外溢板块，30分钟内通勤到珠城琶洲的，荔湾芳村的刚需盘都要5万左右，比如去年卖得很火的保利雅郡，番禺万博也要4.5-6.5万，又高又密的海珠西也要6万左右。
对于自住型的买家，有地铁、有学校、有性价比就已经能满足大部分的需求了。
珠江春我们就不过多讨论了，因为不管是总价还是单价，都脱离市场了，产品定位和市场不符，不建议在还充满太多不确定的市场里面选择这种大面积的高端改善。
至于海丝城，比较适合400万以内的买家，400万以上的还是建议围绕大沙地到文冲一带来选。
海丝城再往东已经不算老黄埔了，更像是老黄埔的外溢，跟云埔是科学城的外溢一样。
海丝城体量较大，又正好夹在双岗和庙头中间，海丝城属于过渡型区域，很容易被将来东边的改善买家跳过，除了自己还有庞大的旧改外，隔壁就是广州地铁的珑岄上城，再往东去还有庙头旧改和万科沙步旧改，适合低总价的刚需。
最后，随着老黄埔一手二手交易都越来越频繁，市场充分竞争，价格也逐渐夯实，楼市关注度也越来越高，特别是承接了大量珠江新城、金融城东进的购买力，老黄埔的楼市是符合楼市上涨形态的，比如位置好的逐渐是二手了，新盘的位置更偏，或者说户型更好了，有一个循序递进的置换链条，要么升级加钱去选更核心的位置，要么平移至同级别更大户型。
以上
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