在全省首创适用业主自筹共益债模式破解“烂尾楼”难题
蓝谷小镇业主自筹千万复工
株洲日报全媒体记者/刘琼 通讯员/周子熙
早春的一场喜雨里，3月9日，渌口区蓝谷小镇低层区项目复工。
这是株洲市中级人民法院（以下简称“株洲中院”）坚持以人民为中心，创新发展新时代“枫桥经验”，在全省率先适用业主自筹共益债模式推动化解“烂尾楼”难题取得的重大进展。该探索为全省乃至全国破解类似困局，提供了一条可复制的株洲经验。
困境:保交楼政策
不能惠及别墅区建设
蓝谷小镇低层区于2019年开建，原计划为高端别墅区，可由于开发商资金链断裂，项目于2021年停工。开发商随后进入破产重整程序，已无资金完成复工交付。
与此同时，保交楼政策未能惠及别墅区建设，蓝谷小镇低层区缺乏剩余可售资产，难以引入外部融资，复工陷入僵局。
长时间的停工导致小区已建成部分因自然风化、水土流失等原因出现损毁风险。若不能及时复工交房，业主的损失将进一步扩大。
作为破产债权人，购房业主有尽快收房止损的强烈需求，但缺乏有效的资金支持和法律保障，问题迟迟未能解决。
创新：探索业主自筹共益债模式
去年5月，株洲中院创造性提出业主自筹共益债模式，为复工提供了一个可行的解决方案。
共益债，是指在破产程序中为全体债权人利益而产生的债务，通常具有优先清偿顺位。
由于业主自筹共益债为新生事物，相应的共益债借款协议缺乏先例参考。株洲中院指导管理人、购房业主集思广益，反复研究，起草了业主自筹共益债借款协议，厘清购房业主（共益债债权人）与破产管理人、破产债务人之间的共益债权利义务关系，确保业主自筹共益债具备完善稳妥的法律文书依据。
为确保业主自筹共益债的偿还预期，株洲中院将蓝谷小镇低层区内的应收账款等资产作为共益债借款担保。这既保障了业主的资金安全，也为复工提供了必要的资金支持。
“府院联动”机制也在积极发力。为保障业主的收房办证预期，株洲中院指导管理人配合渌口区政府相关部门，争取烂尾楼拯救场景下的验收办证优惠政策。
在多方支持、配合下，业主参与自救的热情大为提高。
落地:府院联动
确保业委会高度自治
蓝谷小镇低层区涉及业主众多且情况各异，实现自筹公益债后，后续环节产生纷争的风险也较大。若未有效引导，业主内部、破产债务人与破产管理人之间可能陷于无休止的纷争，这会让业主自筹共益债方案无法及时有效落实。
“关键在于凝聚共识，指导购房业主成立业委会，并让业委会实现高度自治。”株洲中院审判委员会专职委员易文胜介绍，他们主动与渌口区政府联动，多次召集购房业主、破产管理人召开座谈会，释明政策，厘清业主与业主、业主与业主代表之间的权利义务关系，确保业主内部协调程序民主、公开、有序，力争全过程防控业主内部协调的争议风险。
对于购房业主而言，怎样将自筹的每一分钱用到刀刃上，成了他们最关心的问题。为此，株洲中院指导管理人全力配合购房业主委托律师开展尽职调查，并支持业主委托造价公司编制工程预算。最终，在保证质量的情况下，工程预算大幅度核减，挤出了造价水分，在资金层面极大地降低了矛盾化解难度。
3月9日，蓝谷小镇低层区复工。本次复工的B、C、D区域的后续施工由96户业主筹资1143万余元进行。此外，剩余A区66户业主已筹集617.5余万元，E区24户已筹146.24万元，预计也将尽快动工。蓝谷小镇低层区首期复工工程预计6个月内完成。
“这个‘烂尾楼’的复工，展现了司法与行政部门联动在化解社会矛盾中的重要作用，也为全市乃至全国化解此类问题提供了新路径。”易文胜说。
图片来源：株洲中院微信公众号
编辑：李毅哲
二审：胡文洁
三审：高晓燕
