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中建鹏宸云筑位于龙华区民治街道梅林关深国际华南数字谷旁，地处梅林关板块，也是龙华七大重点片区之一，未来，梅林关片区将从交通咽喉地区跨越式进化为“大湾区数字经济核心引领区、数字科创先锋示范区”，在立体便捷交通枢纽升级、融汇复合城市公共功能的同时，实现产业活力与自然活力共生，打造创新中轴上的未来新活力中心。
①纯商品房社区，无保障房、无人才房、无安居房、居住非常纯粹；
②使用率高，新规设计，高赠送，高使用率接近100%；
③价格倒挂，预计均价5.5万/㎡，相比周边新盘低了约2-3万/㎡；
④户户朝南，低区赏园景，中区赏湖景，高区赏山景；
⑤全系品牌臻装，小户型可拎包入住，中大户型一线品牌；
⑥交通便捷，距离龙华北站、福田核心区较近，通勤便捷。
02
项目介绍
开发商：华展置业有限公司（中建壹品+湖北文旅局）
物业公司：中建壹品物业
总占地面积：约4.67万㎡
总建筑面积：约21.65万㎡
容积率：5.0
绿化率：30%
栋数：10栋，首推3栋和5栋
总户数：2000多户，首推368套
总层高：32F/47F
梯户比：2T5/2T6
车位：2155个
物业费：-
产权：70年
房产性质：住宅
交楼时间：-
交楼标准：精装修
面积段：79-142㎡3-4房
导航：鹏宸云筑·岭南美学馆
03
项目户型
平面图及户型图
本批产品均为改善型3房户型产品。
主力户型是104㎡的产品，带10.2㎡的阔景阳台，双阳台、双设备平台设计，加上主卧、书房L型阔景飘窗，户型使用率颇高。
建面约121㎡的3房为横厅通透布局设计，阳台开间约6.3米，主卧、次卧带L型飘窗，玄关、厨房、卫生间带全景飘窗，户型采光、通透性较好。
建面约148㎡的3房产品为客餐厅独立设计，三阳台通透开阔，其中主卧+主卫面积约37㎡，空间私密性强。
一、空间革命：新规时代的降维打击
作为深圳建筑新规的活体标本，项目将空间效能推向极致：
▶ 阳台系统进化论：双层挑空+270°环景设计，实现功能性与景观性的基因突变
▶ 飘窗矩阵革命：5.6个立体飘窗构建光影魔方，拓展30%视觉界面
▶ 家装包迭代史：从一期2000元/㎡装标跃升至二期"无界生活系统"，集成智能家居四大模块
二、价格锚定效应：双重倒挂下的安全边际
项目正在构建独特的价值防御体系：
▼ 现实倒挂：对比周边华南城5.8万/㎡二手房价，现价形成18%安全垫（图8-9）
▲ 未来倒挂：中建2024年3月2.4万/㎡的拿地成本，与待拍地块预计4万+楼面价形成1:1.67剪刀差
※ 特别发现：土地财政逻辑转变下，该价差或成深圳最后的价格洼地
三、教育变量：龙华名校拼图的终极猜想
项目所处的教育博弈场暗藏玄机：
■ 现状：3公里半径内集结深高北、深外龙、红山实验三大名校
■ 变量：网传深实验集团办学方案与项目北侧教育用地高度耦合
■ 推演：若传言坐实，将补完龙华四大名校矩阵，形成教育金三角效应
【黄金楼层法则】
针对市场热议的"对视困局"，我们拆解出价值最优解：
104㎡ 01/05户型+20层以上=视野溢价公式
高区单位可突破45米栋距限制，实现270°无遮挡景观面
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