在西安，但凡拥有优质教育的区域，必然被热炒。
高新31小、11初所处的高新CID板块，就是例子。
这两所学校旁边，在过去几年里曾经诞生了中海学仕里、碧桂园高新云墅、中天新希望未来印、中建悦庐等西安年度单盘销售额TOP10的楼盘。
2024年开始，随着这些项目开始陆续交付，开始经历二手房市场的考验。
与新房价格会受到政策等因素影响不同的是，二手房价格才更具市场化，能够真正的反映出价格水平！
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中海学仕里、碧桂园高新云墅二手房成交
这几年被热炒的高新31小、11初旁，目前交付了3个小区，分别为碧桂园高新云墅一期、中天新希望未来印、中海学仕里。
中天新希望未来印目前二手房还无法交易，其余两个小区已经可以交易。
中海学仕里，应该是这个区域炒的最热的楼盘。一方面是因为学区的因素、当时市场环境的因素，另一方面也是由于中海在西安的品牌影响力，另外还与这个项目有小户型有关。
2023年年中，中海学仕里用3个月时间卖掉了1364套售价2.5-3万元/㎡的房子，卖了将近50亿元，当时三次推售均是“千人摇”。
2024年底，中海学仕里交房，二手房开始集中挂出。
贝壳平台上外网目前显示了50套，但实际上据说内网的数量在超百套。
从业主目前挂牌价格来看，外网显示的50套房源中，最低价格26585元/㎡，最高价格59847元/㎡。
59847元/㎡这套房源，不具有参考意义，有点故意挂高的意思。
50套房源中，有一半房源的挂牌价格在3万元/㎡以下。
当然，这个只是挂牌价格。
从目前实际成交价格来看，中海学仕里已经成交了4套，113㎡的房源价格基本在300万元左右，算下来折合单价在2.65万元/㎡左右。
算上资金成本、契税、大修基金等之后，肯定是亏损的。
另一个小区，碧桂园高新云墅一期，整体品质、定位要比中海学仕里高一些，并且是精装交付，都是140㎡起步的大户型，2T2，价格当然也要更高一些。
碧桂园高新云墅一期目前在贝壳外网显示挂牌量为22套，3万元/㎡以下的3套，其它的都在3万元/㎡以上，最高为39725元/㎡。
目前公开信息显示，有1套成交，140.97㎡的成交价404万元，折合单价28658元/㎡。
不用算，这个预计也是亏的。
当拥有高新31小、11初的学区房都这样，那么2021、2022年高点时在西安其它区域买了房子的投资客，可想而知。
中海学仕里、碧桂园高新云墅一期，基本已经为高新31小、11初的学区房定价，小户型刚需房源毛坯价2.65万元/㎡左右，大户型改善产品每平米能再高个2000元/㎡。
从目前来讲，迈过3万元/㎡是有难度的。
当然，这两个小区都不是“第四代住宅”，2023年入市的中建悦庐，2024年入市的招商雲墨、越秀铁建樽樾从品质层面来讲，要更高一些，后期二手房流通中价格预计也要更高一些。
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其它学区房价格如何？
看完了高新31小、11初旁，再来看看其它区域。
另一个炒的火热的板块港务奥体板块，新房市场上2T2的140㎡起步大平层四代住宅毛坯房价格基本在2万元/㎡左右；二手房高层基本2万1、2，有个别房源跌破2万元/㎡，小高层、洋房价格要稍微再高一些。
2021年之前在奥体板块买房投资的肯定是赚了，2018年四季度全运村、未来城市刚刚入市的时候基本买入价格在1万元/㎡左右，但2022年之后1万7、8以及后来更高价格买入的，就不好说了。
西咸能金板块的房价在过去几年经历了过山车，曾经一度炒到了2万左右，现在新房基本稳定在1万7、8。
在这个区域买房的，有赚的，也有亏损的。早期买了阳光城的肯定是赚的，而2020年、2021年上半年买房的肯定是亏损的。例如：电建地产洺悦府2020下半的时候一路卖到了1万8以上，但现在二手房挂牌价13000多的一大堆。
雁翔路板块的代表是中海曲江大城，高层二手房曾经一度普遍炒到2万9、3万，现在成交价2万5左右的不在少数，甚至有2万2左右成交的。
在“名校+”、名校分校遍地开花的趋势之下，这种“名校+”对于房价的影响将会逐步减弱，当“名校+”成为标配的时候，市场将会更加理性。
最终，支撑起一个区域房价的因素，一定是区域经济发展、产业和配套落地情况，以及项目本身的品质、物业服务等。
