春节之后的南京学区房，正在集体涨价？
最近有粉丝咨询：最近学区房价格大涨的消息是不是真的？
于是锐评君打开房产中介的小红书、朋友圈，发现学区房和“暴涨”、“回暖”等字眼紧密关联，晒出的论据有树人双学区房猛涨50万、力小+29中的顶配双学区房成交单价近10万/㎡。
相比新房和普通二手房回暖势头，学区房看起来更火热。
不过锐评君也发现，虽然涨价的不少，但降价的也比比皆是，被砍价30万、60万的成交纪录不在少数。具体如何，我们接着往下看。
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按照惯例，为保证学区落户时间，每年春节前后直到5月底，都是学区房交易旺季，期间叠加“小阳春”、“金三银四”，成交数据往往是全年里表现最为突出的几个月。
“这段时间里，学区房的行情的确要比普通二手房好得多。”有中介表示确实回暖明显，“房源价格上，有卖家趁势回调、上涨，都属于正常情况，也在我们的意料之中。”
最典型的莫过于鼓楼一线双学区房源，价格的突然变动往往会吸引大量关注度。举几个例子：
树人双学区的新河二村，一套建面约58.8㎡的2室户型，2月初猛涨40万，挂牌总价从330万涨到370万，挂牌单价近6.3万/㎡。
位于定淮门大街的百合果园小区，双树人学区，一套建面约130.41㎡的三房，价格上调50万，目前挂牌单价为4.14万/㎡，总价540万。
虽然春节之后，涨价房源数量明显增多，但猛涨50万的噱头，让这套房子成为中介朋友圈的“新网红”。
但中介表示：“这类房子往往最难卖。”
在中介看来，近两年来南京学区房虽然抗跌但涨幅有限，短期内挂牌价暴涨的房源，大多是不着急出手的卖家在试探行情。
比如刚才提到的百合果园，时间轴显示这套房源最初以650万挂牌，中间两次降价160万，虽然最近一次调价上涨50万，但仍比最初挂牌价低了110万。
相对而言，同小区的小户型、低总价房源挂牌价，近期不涨反降。
比如建面约47.57㎡的1室房源，今年3月后从330万降到319万；约75.56㎡的2室户型，挂牌价从最初的480万降到430万。
因此，近期学区房挂牌价虽然部分上涨，但大多数房源依然以“降”为主，个别诚心卖、着急出手的卖家，议价空间依然可观，因此近期关注学区房市场的买家可以多多留意，不要被“暴涨”二字劝退。
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挂牌价“猛涨”，但成交价相对理智。
有网站显示，近90天内的最高成交单价榜单上，前10名被鼓楼学区房霸榜。有近10万/㎡的汉口西路，有8.1万/㎡成交的匡庐花园，7万/㎡+成交房源占比颇高。
这些小区基本为鼓楼王牌小区，有优质学区傍身，以7万-10万/㎡的成交单价，拉拽着南京二手房的平均值，也让“学区房最抗跌”这句话更具含金量。
细看可以发现，相对于挂牌价暴涨的“网红”，榜单前十小区大多为建面60㎡以内的小户型。
比如，以单价9.9万/㎡稳居榜首的汉口西路小区，有力小+29中的南京顶配双学区加持。更重要的是，这套房源户型面积仅22.65㎡，尽管单价冲“10”，但总价仅225万，多数“鸡娃”家庭都能负担。
翻看同小区成交价格可以看出，“榜首”近10万/㎡单价属于特例。
汉口西路小区以小户型房源为主力，成交单价多在3.5万/㎡左右，大户型房源单价还会更低。
树人双学区的迎江园小区同样以“户型小、总价低”的优势上榜。建面约37㎡的2室，成交单价为7.76万/㎡，总价289万就能拿下。而同小区的大户型房源成交价，多在5万/㎡上下。
在中介看来，高单价、低总价的迷你户型流通性更强。鼓楼许多高单价“老破小”房源，虽然居住环境非常一般，但胜在低总价优势。像汉口西路小区“迷你”户型卖出天价的例子，并不少见。
比如去年4月份，双汇文学区傍身的嘉景苑，一套建面约14.96㎡户型卖出11.36万/㎡的单价。选择这类房源的买家，看重并非是居住属性，而是“学区通行证”功能。
深扒榜单上小区成交记录可以发现，近90天内7万/㎡以上的单价，多集中中高楼层、总价在400万以内的小户型，可见高性价，依然是学区房成交的关键因素之一。
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挂牌价“暴涨”、成交价霸榜，学区房虽受市场影响，但超强的抗跌属性使其在二手房市场称霸。
那么问题来了：随着出生人口的下降，会对南京学区房有怎样的影响？
学区房的需求与人口增长挂钩。南京新生人口自2017年开始降低，这一年出生的孩子大多在2024年进入小学。
出生人口下滑，也就意味着之后的入学生源开始下滑。自去年起，南京一批幼儿园陆续关停，小学入学人口也将受其影响。
同时，年轻一代的家长教育焦虑弱化，“老破小”的居住属性进一步降低，种种因素都会影响学区房市场行情。
但大多情况下，家长对优质教育资源往往有着迫切的需求，对于有条件且想鸡娃的家长来说，更好的学区房=更优质的教育资源，孩子使用完学籍之后，房子易转手，市场好的时候还能小赚一笔，一举两得。
因此像鼓楼学区房，虽然会受市场下行的影响，出现部分以价换量、降价急售的情况，但成交量和价格仍处于高位。
正如今年以及每一年春节后的行情上升，学区房热度或许会有所降低，但需求会一直存在。
那么短期内“暴涨”的学区房，又会刺激多少“鸡娃”家长出手呢？欢迎留言讨论。
