我是紫沐，这是我第435篇日记。
随便聊聊。
1
前两天，荔湾的保利珠江印象开盘，单价4.5-5万，卖爆了，几乎开盘即清盘。
你说这价格便宜吗，其实不便宜。
广钢很多次新房，现在成交价都在4.5万以下。
标杆盘金茂府，单价也就5万出头。
而珠江印象的配套，是完全比不过广钢的。
学位需要从零开始沉淀，商业只有一个没什么店铺的cocopark。
板块界面也不好看，整个东沙现在是百废待兴，比较荒芜，周边全是大工地。
论居住氛围和居住品质，和广钢没法比。
而且珠江印象是小盘，两栋割裂的单体楼，不共用小区，花园几乎没有，私密性差。
广钢很多楼盘的花园品质，都能吊打它。
所以为什么，明明品质不算好，价格也略贵，珠江印象还是能卖爆？
有人说是板块的原因，东沙在规划中属于豪宅区，有江景有港湾，未来有想象力。
但据我了解，买珠江印象来投资的不能说没有，但应该极少。
大部分买家，其实还是真刚需。
是觉得珠江印象虽然配套没广钢好，但学铁商也算齐全。
而且110%得房率比广钢高太多，性价比高，才最终选择入手。
这样的买房逻辑，也存在于去年的保利雅郡和越秀云悦。
同样是小盘，同样不算便宜，去化却很好。
有人说这证明广州老城区，做小盘比做大盘更好卖。
但其实也不是。
不管是珠江印象，还是保利雅郡和越秀云悦，都有个共同点。
就是它们都具备完善的学铁商。
或许不是顶级，或许需要时间沉淀，但等到收楼的时候，学铁商都会是可用状态。
所以广州老城区缺的不是小盘。
缺的是学铁商齐全，定位刚需的高得房率新规盘。
未来两年，刚需会是市场主力，这类产品，也会比较好卖。
2
但如果把视角拉远到整个楼市，这其实不利于楼市复苏。
学铁商新规盘爆火，但周边二手房价依然没有起色，就已经说明：
现在的买家，宁愿买配套80分/得房率100分的新房，也不愿意买配套100分/得房率80分的二手。
或者再简单点，就是买新不买旧。
而新盘供应源源不断，甚至有继续加码的势头。
二手房越来越少人买，价格就很难企稳，只能继续往下掉。
这又会往回影响新盘定价和土拍，形成向下的恶性循环。
看最新的2025供地蓝皮书，广州今年预计供应131块地。
对比去年96宗的计划供应，增加了36%。
而且不是啥边角地块，越秀+海珠+天河+荔湾+白云，就占了74宗，占比超50%。
比如海珠，保利琶洲三兄弟旁边，又新增了琶洲三姐妹。
燕语堂悦被工业大道地块背刺，西派粤府被大干围地块背刺。
整个创新湾新增7块地，广纸就占了2块。
感觉过去这5年，创新湾的配套和产业没兑现多少。
唯一超额完成的，只有住宅供应量。
21年高位接盘的，是真的惨。
天河也一样，金融城产业引进没啥成绩，住宅用地却新增了5块，而且位置都不错。
牛奶厂那边一堆新房没卖完，一堆二手卖不掉，都这鬼样了，周边还多了3块地。
要是扩大到整体奥体，那更是新增6块地。
去年写牛奶厂的时候就说了，当牛奶厂二手降到4字头，越秀观樾还卖8万，是完全没道理的。
果不其然，才过了个年，现在观樾6字头就能买了。
要是牛奶厂按这个拍地节奏加大供应，未来可能还更便宜。
现在已经确定了，广州的操作，完全符合之前文章的预判。
就是不加限制的供应，和不讲道理的调整控规。
在广州讲道理之前，房价几乎没有反转的可能。
不管是核心区还是近郊，去年的新房都没卖完，甚至2-3年前的新房都还没清盘。
新的供应、新的楼盘、新的价格战，又打起来了。
试问未来几年，广州哪项规划最可能兑现？
那恐怕，也只有供地规划了。
3
有朋友问，桂悦东晓现在卖6字头，江南西二手卖3字头。
价差这么大，二手价格从3涨到4，不就很容易吗？
这思路很熟悉，中介推便宜货的时候一般都这么说。
但很可惜，这套说辞其实是不成立的。
车子离开4S店，那就是二手车。
奢侈品离开专卖店，就只能卖闲鱼。
决定你二手车价格的，只能是其他二手车。
决定你二手包价格的，只能是其他二手包。
决定你二手房价格的，只能是其他二手房。
桂悦东晓卖6字头，不代表它真的值6字头，只代表越秀有把桂悦东晓卖到6字头的能力。
漂亮的售楼部、精致的样板间、服务周到颜值高的销售，这些都是成本。
正因为砸了成本，开发商才能把原本卖5字头的东西，包装成6字头。
你的二手房，有售楼部、样板间和漂亮小姐姐吗？
压根就没有。
只有明显的使用痕迹，过气的装修和上不了台面的得房率。
所以新房能卖溢价，但二手房不能。
所以新房跟二手打价格战，二手是打不过的。
所以为什么广州疯狂卖地，对楼市是绝对利空，大家应该也都理解了。
天量供应-新房内卷-二手跟跌-市场信心下降-土拍遇冷-财政更难-加大供应。
这条恶性循环的向下螺旋，广州目前逃不出来。
而逃不出来的原因，是产业转型失败，和严重的路径依赖。
广州去年卖了49块地，回笼资金772亿。
而深圳呢，去年只卖了6块地，回笼资金346亿。
但深圳去年的GDP，比广州多了足足5769亿。
究其原因，就是手里有牌，不再依赖土地财政。
大疆、比亚迪、华为、腾讯，都是风口大企，科技实力强。
反过来看广州，在高新产业和人工智能等风口领域严重误判，手里抓不到半张牌。
在各大城市搞科技搞产业的时候，只能去卖地续命。
郊区板块救不了，就换成核心板块。
核心板块没有好地，就调整控规把土地变出来。
大城市在研究，如何让科技更加成熟。
小城市在研究，如何卖地能多赚点财政钱。
当广州把重心放在土拍，本质上就是把自己放在小城的位置上。
你觉得广州是暂时做小城，忍辱负重搞产业，很快会逆风翻盘。
还是自甘堕落做小城，沉迷土地财政和路径依赖，短期难以翻盘。
这个问题的答案，也是广州楼市的答案。
