文/乐居财经 林振兴
华润置地开始补仓了。
它先是找来两位兄弟，血拼海淀，以91.52亿元拿下朱房地块；而后，它又跑到顺义别墅区兜底。
2月27日，华润置地开发（北京）有限公司以底价60.24亿元，拿下北京顺义温榆河2101-2007、2008地块，折合楼面价约3.5万元/㎡。
很多人不解，为何华润大老远跑到顺义拿地？
有知情人士透露，因为区里临时说好的托底，5天前被放了鸽子。挂地临时顺延，急忙搬出“救兵”华润。
华润置地地块隔壁的2003、2005、2004、2006地块，拟供应时间为6月，总占地面积达19.66万平米，规划面积19.71万平米。
参照华润置地地块的成交价，这4块地的底价将近69亿元。
它们与2007、2008地块，以及2001、2002防护绿地，共同组成了后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目地块。
未来，不排除华润置地还会继续在顺义“加仓”，跟进这4块地。道理大家都懂，此举不仅是为了深耕区域，更是为了护盘。
如果邻居地块被其它对手拿到，那必然引起价格战，造成双输局面。华润置地自己拿下就不同了，不但免于背刺，还可以更好规划产品。
如若真被华润收入囊中，它在京别墅地就储存超百亿货值。
回放去年，陈海鸥在拿地上相当保守，满打满算华润只拿了两块地。
一宗是2024年2月初，华润斥资75.38亿元摘得北京经开区亦庄新城地块，开发北京润府。另一宗地，实则是托越秀地产的福，华润得以成功入股功德寺项目，合力打造和樾望雲。
在卖房榜上，华润置地在北京保住了老三的位置。
去年，华润置地在北京卖了205.13亿元，排名第三，次于中海地产和北京城建。而2023年同期，华润置地在北京的权益销售额为265.9亿元，同比减少了超22%。
眼下，其他开发商都在城六区高溢价抢地时，华润置地换了一个玩法。
它跑去顺义拿地，不仅是“救场”，更是有多重考虑的。
关于后沙峪板块，DeepSeek是这样分析，“2024年后沙峪板块新房成交均价为5.7万元/平方米，全年成交774套，显示出区域高端购买力的活跃”“2024年顺义区新房成交量居全市首位，区域市场热度支撑价格上行预期。”
华润置地拿下的顺义两块地，地上建面合计17.21万㎡，限高24米（局部27米），容积率只有1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一。
为了给买家“减负”，它在开拍前被调规了。
2月8日，北京规自委顺义分局下发补充说明，“2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算”。
内部道路指的是2008地块内的街坊二路，占地面积5896.29平米。
调规后，这条原本应该修建在2008地块内部的街坊路，可以由建设单位根据项目设计需求，自行调整到一个更为合理位置上。
如此一来，拿地者对街坊路的规划就灵活了许多，可按需求来做。
原规划是东南——西北走向的，但如果呈正东正西走向，不仅路变短，降低整体容积率，还可以让两块地更为方正，更方便开发商排楼布阵。
之前，懋源在顺义后沙峪的别墅项目，为了方便设置小区大门，把街坊路从原来的“L”改成了“S”型。
为此，方案反馈还收到了反对意见，建议按照交通影响评价审查意见公示的规划进行设计，“还原街坊路直线规划”。
华润置地顺义地块诞生后，懋源被背刺了，老板陆挺宇该紧张了。
虽然华润和懋源都是底价拿地，但懋源楼面价却比华润温榆河项目每平低了将近1万。
在业内人士看来，如果贴面竞争，华润确实有价格方面的压力。
相比懋源后沙峪项目，2007、2008地块更靠近市区，且紧邻温榆河，周边有成熟的社区及生活配套，且往后可供新地越来越少。
北边约4.5公里的懋源项目则孤零零的，北侧紧挨机场北线，车流量大，噪音严重。
面对“京城豪宅专家”懋源，华润置地将在顺义打造怎样的别墅+洋房产品组合，外界也尤为关注。
在北京，华润置地开发的别墅项目不多，主要有两个。一个是位于门头沟的西山墅，另一个是顺义的华润8号院。
当前该地块楼面价为3.5万元/平方米，DeepSeek分析，结合北京高端住宅项目的定价规律（通常为楼面价的2倍左右），若定位为高端别墅或改善型产品，预计售价可能在8万-10万元/平方米区间，具体需结合产品设计、装修标准及市场环境调整。
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