加速去化、回笼资金，已是当务之急。
毕思懿/发自广州
南沙楼市一直不缺话题，尤其是横沥岛。
作为全国首个国际金融岛，近年来成为了南沙楼市的焦点。克而瑞数据显示，2024年南沙成交金额最高的五个楼盘中，就有三个位于横沥岛。
尽管市场环境相似，岛上不同楼盘的命运却截然不同。有些楼盘在面对市场寒冬时及时选择降价清货，而另一些则依旧苦苦挣扎，深业颐泽府便是其中之一。
深业颐泽府实景图。毕思懿/摄
从高光时刻到现实差距
故事要从2020年说起，那时，各大房企对南沙楼市热情高涨，纷纷抢占市场份额。横沥岛的地块几乎成了各路开发商争抢的“香饽饽”，随之而来的便是地价的不断飙升。这一年，南沙迎来了三宗摇号地块。
2020年8月，经过69轮激烈的竞拍，深业置地以40.05亿元竞得横沥岛2020NJY-10地块，折合楼面价约19140元/平方米，溢价约24%。这个价格虽然不算便宜，但对于深业置地来说，确实是一次重要的战略布局，毕竟这是该公司在广州的第二个项目，其首个项目已是2013年开发的金沙洲深业江悦湾。
但是，高地价也意味着高风险。市场景气时，价格不愁卖，但一旦遇到市场转冷，那可就得想办法应对了。
2022年4月，深业颐泽府终于首开，推出建面约100~140平方米的产品，开盘价格定在南沙当时的最高限价——3.6万元/平方米。
开放之初，深业置地对深业颐泽府寄予了厚望。项目的官方公众号高调宣称：“深业颐泽府项目是深业集团首入南沙，落子世界金融岛，布局大湾区战略的关键一步。深业集团作为深圳国企，有幸成为国际金融岛前沿的开拓者，集合了最优质的资源，打造一个具有自然、创造、适度格调的国际品质生活社区。”
然而，现实却未能如预期般顺利。
根据阳光家缘数据，截止2025年2月26日，深业颐泽府仅售出223套，未售套数达929套，去化率仅19.4%。其中，引人注目的257平方米瞰江云端平墅，虽然仅有28套，但至今没有一套网签。这与旁边的美的江上沄启、星河江堤春晓仅剩零星尾货销售的情况形成鲜明对比。
此外，深圳控股在2024年中期报告中披露，深业颐泽府2024年上半年合同销售面积5927平方米，销售金额约2.22亿元。如果按照项目产品面积及已售货量推算，经过近三年的销售，这块土地高达40亿元的项目，至今仅售出约10亿元左右，远未回收土地成本。
落后于市场的价格策略
那么，深业颐泽府为何去化缓慢？
公开资料显示，深业颐泽府总占地6.63万平方米，建筑面积约23万平方米，包含19栋住宅和1栋人才房，是横沥岛少数的大规模楼盘之一。项目一线头排单位可北望江景以及灵山岛景观，且距18号线横沥站仅800米，乘坐快线30分钟可迅速到达珠江新城CBD。周边配套有中山大学附属第一（南沙）医院、IFF国际金融论坛等。
深业颐泽府沙盘。毕思懿/摄
尽管位于横沥岛的一个较好位置，但深业颐泽府的开盘节奏却错失了2021年南沙市场的高光时机。与广州大部分楼盘在拿地半年左右就开盘的速度不同，深业颐泽府拿地16个月后才开放销售中心蓄客，直到2022年4月才正式开盘，错过了南沙2021年市场的热度。
要知道，2021年4月，旭辉曜玥湾开盘即创下横沥岛单价最贵纪录，达到了4万元/平方米。当时甚至没有样板间，仅凭一张图纸就吸引了大量来自大湾区的投资者。
然而，随着2021年下半年市场迅速降温，特别是南沙收紧了人才购房政策，依赖大湾区投资者的市场遭遇了更大的冲击。深业颐泽府未能及时调整策略，依然坚持以3.6万元/平方米的价格开盘，并持续以此价格销售。
据走访了解，目前深业颐泽府已基本处于现楼状态，尽管部分楼栋已交付，但小区内生活气息较为冷清。销售中心也极少销售人员值守，工作人员表示目前售价约2.7万~4.2万元/平方米，头排一线望江的大户型价格较贵，最便宜的是102平方米单位，价格基本都在“2”字头。
附近一家房产中介机构的经纪人透露，如今横沥岛的楼盘大多售价在“2”字头。最便宜的海语天悦湾2.3万~2.5万元/平方米，最靠近地铁口的湾区金融城 2.5万~2.9万元/平方米，性价比相对较高。
“相比之下，深业颐泽府主要主打江景，但价格较高，营销动作相对较少，可用‘高冷’来形容。项目在2023年和2024年都进行了降价，但每次降价速度和幅度均低于周边竞争对手，加上货量很大，导致去化较慢。”上述经纪人补充。
一位横沥岛早期的投资客透露，尽管许多楼盘已经交楼，但高位买入的投资客面临的降价压力非常大，大部分楼盘已经降价超过三成，加上市场上仍有许多新房待售，价格竞争更加激烈。再者，除了地铁外，区域的其他配套较为缺乏，出租市场也冷清。
以深业颐泽府为例，尽管部分楼栋已交付，但周边的商业配套依然处于“雏形”阶段。美的江上沄启的商业裙楼内仅有一些便利店、简餐店和房产中介机构，整体生活氛围尚显冷清。周边规划中的20万平方米地下商城施工进展缓慢，沿江的绿化带和道路也尚未完全修整完成。
横沥岛沿江的绿化带和道路现状。毕思懿/摄
去化前景愈发堪忧
“市场尚未全面复苏是一方面，投资南沙的客户减少也是事实。但南沙也出台了许多政策促进市场去库存，只要降价到位，南沙依然有楼盘卖得不错。”一位业内人士分析道。
事实上，今年1月，南沙已率先推出2025年房地产救市措施，印发《南沙区关于促进房地产高质量发展的若干措施》。其中，涵盖买房入学、优化调整土地供应模式、鼓励发展高品质住宅、加大存量商品房去化力度、多元化筹措安置房、试点建设新型产业社区等。
在多方政策的推动下，克而瑞数据显示，2025年1月南沙商品住宅成交面积6.61万平方米，同比增长25%，位居全市第二。扩大范围来看，2024年，南沙商品住宅成交面积99.2万平方米，同比增长12%，创下近三年新高。
尽管市场出现回暖迹象，深业颐泽府面临的挑战依然艰巨。
在土地供应端上，近四年南沙涉宅用地供应53宗，供应总建面941.47万平方米，成交48宗，成交总建面823.8万平方米，供求规模位居全市第二。
上述业内人士透露，目前市场上产品不断迭代。以横沥岛的新盘招商林屿境为例，其最高使用率突破了140%，成为广州首个“第四代住宅”项目，关注度极高，首推约150套单位即售罄。此外，南沙超规地块最为集中，共有6块宅地突破了现行标准，这意味着2025年南沙的新项目不仅数量多，而且产品力越来越强，这或将进一步加剧深业颐泽府的去化压力。
在当前市场环境下，加速去化、回笼资金，已成为房企的当务之急。
深业置业背后的深业集团，是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。近年来公司在深圳开发了多个知名项目，并积极布局全国。然而，2023年，深业集团的业务规模已开始出现显著下滑。
根据深业集团的上市公司平台“深圳控股”发布的2024年中期报告，公司实现营业额37.6亿港元，较2023年下降约38%；实现毛利10.9亿港元，整体毛利率为29%；公司权益股东应占亏损为11.0亿港元。
对此，深圳控股方面给出的解释是现货销售不理想，重点项目未达结转条件，收入结转规模出现较大下滑，存货价值及投资物业公允值减少。以及还包括境外利率环境发生变化，财务成本增加，以及联营公司业绩亏损等。
而早前深圳控股公布，2024年全年集团未经审计总合同销售额约169.67亿元人民币，按年下跌36.2%，总合同销售面积约60.34万平方米，每平方米平均售价约为28,120元。
如今，深业颐泽府在市场上的声音也越来越小，这无疑给公司未来的资金回笼和项目去化带来了更大的压力。
