近日，中央发布了指导 “三农” 工作的第十三个中央一号文件！这次文件主要关于农村振兴政策，在宅基地制度改革方面，文件提出了三大变化，同时划定了两条不可逾越的红线。今天我们就来详细解读一下这一政策。
第一，先来聊聊什么是农村宅基地，这宅基地说白了，就是农民用来盖房子和附属设施的地，像住的屋子、做饭的厨房、上厕所的地方，还有圈养家禽家畜的地方，都算在内。但是农民只有使用权，所有权归农村集体经济组织，并且不能随便买卖或者非法转让。这宅基地制度对农民的重要性自不用多说，因为这关系到百姓能不能住得安稳，农村社会能不能稳定，还有农村经济能不能发展。
第二，中央一号文件里规定宅基地新政的两个“禁止”底线。一是城镇居民禁购农房宅基地，二是退休干部禁占农村建房。这样就让“下乡炒房”无路可走，权力与资本都不能无序侵占农民土地。法律明确禁止宅基地“外流”，农民“户有所居”的基本权利得到保障。
那么，宅基地能买卖吗？买卖只有本村人才能买卖，宅基地使用权只能在本村集体内部流转，城里人或外村人想买？先迁户口！私下交易无效，还可能被罚。好消息是现在浙江正在试点试行“跨村调剂”，但全国推广仍需时间，农民朋友别急着跟风。
第三，这次文件还保障了农民住房权益，“一户一宅”审批程序相比之前更严格。这么做就是为了保证真正有住房需求的农民能拿到宅基地，不会让那些想钻空子的人随便占用资源。历史遗留的“一户多宅”问题，也将按政策分类处理。
当然，这时候确权登记就成了关键，文件强调“房地一体宅基地确权登记颁证”，农民需尽快完成产权登记，避免拆迁时因权属不清吃亏。比如在拆迁中，如果房屋因历史原因未办证，但符合“一户一宅”政策，可通过补办确权登记争取补偿。但是超面积建房、非本集体成员占用宅基地的房屋，可能被认定为违建，拆迁时零补偿。
第四，文件还盘活了闲置宅基地资源。允许农民通过出租、入股、合作等方式盘活闲置农房，比如，可以和企业合作搞乡村旅游。在农民参与分配的前提下，鼓励引入社会资本发展乡村文旅、康养产业。
我是周兆成，做一名专业且有温度的律师，我们下期再见。
