近日，网上传出两份关于广州荔湾山村旧改的征收补偿方案。一份针对集体土地上的宅基地房屋，最高补偿3万元/㎡；另一份，是针对国有土地上的住宅房屋，最高补5.6万元/㎡。
图源：网络
消息一出，广州“待拆”的村民们再也坐不住了，尤其是白云区最高补偿仅有7590元/平㎡的潭村村民。
荔湾山村旧改，两份征收补偿方案
据悉，针对集体所有土地上宅基地房屋的补偿方案，该方案提供复建安置和货币补偿两种选择，面对的人群是当地村民。
复建安置方面，合法补偿面积按1:1计算；若实测超出合法补偿面积（在2009年12月31日前已建成，四层以内部分），按1:0.8计算安置面积。每户住宅安置面积不超过280平方米，超出给予货币补偿。
目前，安置房的选址初步定为卷烟厂地块和桥梓大街地块，基本实现原地回迁。
其中，卷烟厂地块已由山村征收，将结合地块开发周期，分期建设安置房；桥梓大街地块则在2023年由广东建工联合体以2.2万元/平方米楼面价摘得，为商品房与安置房混搭型小区，目前已开工建设。
若村民对复建安置方案不满意，也可选择货币补偿方案。
资料来源：公开资料
根据表格中的补偿方案计算：(3万元*280平方米)+签约奖励3万元+搬迁时限奖励2万元+搬家费0.5万元+设备设施迁移费0.2万元+(临迁补助费40元*280平方米*3个月)=845.88万元
即一套面积为280平方米的宅基地最高可获得845.88万元的货币补偿，单价约3.021万元/平方米。
这样的补偿水平，在广州的旧改项目中，无疑是相当突出的。
以白云区三元里旧改补偿安置方案为例，同样是按“280平套餐”计算，即便加上15%的搬迁奖励，村民的最高补偿价也仅为7590元每平方米。天河区凌塘村的补偿方案，在不包含其他奖励的情况下，货币补偿最高也只有1.6万元每平方米。
然而，与国有土地上的房屋征拆补偿相比，宅基地的3万元每平方米就显得不那么突出了。
2025年2月20日，荔湾区政府发布了《荔湾区山村城中村改造（一期）项目国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿）。
图源：荔湾区人民政府网
该方案第四点征收补偿标准显示，框架结构住宅最高补偿4.46万元/平方米。在此基础上，政府还会给予临时安置、征收奖励费、货币补偿补助费、签约期限及搬迁时限奖励费、搬迁费等一些列额外补偿费用。
据观点新媒体不完全统计，框架结构（A）的住宅房屋最高可获得5.6万元/平方米的补偿，甚至超过了周边新房价格。
例如，武汉城建·保利·花语和岸均价为5.1万元/平方米；万科·理想花地·朗庭均价4.7万元/平方米；保利和颂均价4.6万元/平方米；保利瑧誉5.5万元/平方米。
综合观察近年来广州市国有土地房屋征收补偿情况，荔湾区在补偿款方面表现也是尤为突出。
据悉，荔湾区的坑口旧改、聚龙湾项目、惠爱亿元职工楼，以及2023年公布的如意坊放射性系统工程，住宅最高补偿可达5.6万元/平方米。
相比之下，其他区域如海珠区的新中轴项目国有土地住宅征收，最高补偿为4.7万元/平方米；白云区三元里旧改最高补偿为3.78万元/平方米，新市墟站最高则为3.97万元/平方米，均略低于荔湾区的补偿水平。
此外，除了货币补偿的选项外，居民也可以选择房屋产权调换或房票安置。
图源：荔湾区人民政府网
在房屋产权调换方面，居民可选择的安置房项目更多，均按照被征收住宅房屋的合法产权（含视同合法产权面积）套内面积1:1补偿安置。可若是想置换更大的房产，则需额外支付费用，费用根据超出面积的不同区间而有所差异。
而最后一个选项“房票安置”则更为灵活，同时还额外给予基础补偿金额1%的政策奖励，最高可达4.46万元。
值得一提的是，2024年广州第一张旧改房票就诞生于荔湾山村旧改范围内的石围塘。
总投资约108亿！荔湾山村旧改加速推进
荔湾山村旧改的规模不容小觑，总占地约204万平方米，相当于广钢新城的三分之一、珠江新城的五分之三，是继2012年大坦沙旧改后荔湾区的又一重大旧改项目。
该旧改项目位于白鹅潭商务区核心区，东临花地河，西至广佛交界线，北临芳村大道，南至广钢铁路支线，改造范围约63.12公顷，总投资预计约107.9亿元，总人口为10411人，常住人口为6010人，年人均分红19026元。
2023年9月，经市批准由广州市建筑集团有限公司和荔湾区属国企新荔城拆迁有限公司作为项目主体；12月双方合资成立广州市花地河城建有限公司作为项目改造主体。
值得注意，进入2024年该项目一直在加速推进
图源：合富研究院
山村旧改是荔湾唯一纳入全市做地名单的项目，正集全区之力，聚焦工作分工、土地征收、资金使用、居民安置、产业升级核心问题的创新解题，是荔湾未来旧改的样板工程。荔湾区高度重视，以指挥部+项目公司机制，明确分工，确保项目有序推进。
山村为何如此受重视？除了地理位置十分优越之外，还与项目的安置方式密切相关。据消息，其拆迁安置将提供多种选择，包括就地安置、异地安置以及房票安置等。
尤其是在石围塘旧改发放了荔湾区首张房票之后，荔湾明确表示：将在花地河西片区大力推广房票安置模式，也就是应用在山村旧改上。而 此举 上述拆补方案也有列明。
此外，荔湾山村还有另一个“身份”，那就是“茶叶村”，整个山村，多是茶叶批发市场，光是改造范围内就有4个大型茶叶市场，是荔湾区茶叶和花卉产业发源地，早在二十世纪七八十年代，全国各地茶商陆续向芳村汇聚，发展到现在，茶商户接近400户，已经成为了亚洲地区规模最大、品种最齐全、成交量最大的茶叶贸易集散地。是亚洲地区规模最大、品种最齐全、成交量最大的茶叶贸易集散地。
图源： 山村改造范围示意图
来源：观点、广州荔湾发布等
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