来源|赢商网（ID：winshang）
作者|赢商宝藏天团
图片来源|各项目官方渠道
近年来，商业地产增量下行，头部企业成为增量市场的主力军，央国企的资源优势更加凸显，它们的最新发展战略、产品线，以及新项目也备受行业关注。
赢商网梳理了万达、华润、龙湖、新城、万科、宝龙、爱琴海、世纪金源、招商商管、保利、大悦城、碧桂园、恒太、天虹、建发、杉杉等16个国内商业地产企业最新商业产品线、2024年新开和2025年筹开项目的布局情况，并发现一些新“变化”：
多个企业主动调整发展战略、升级/迭代产品线，以适应不断变化的市场环境；
轻资产赛道大势所趋，玩家阵容不断壮大。头部企业“搭上”区域企业，活力全开跑马圈地；
存量商业时代，城市更新、存量资产盘活、精细化运营成为当下及未来的发展主线；
头部企业纷纷“加码”非标商业和奥特莱斯，丰富产品体验，其中，公园式商业最为“抢手”。
说明： 数据来源：赢商网根据独家报道及公开信息整理； 文中为不完全统计数据，具体以实际开业为准，如有误差，欢迎指正。
珠海万达商管
珠海万达商管通过MAX，PRO，CITY，LIFE四种定位的产品实现各层级城市及区域的全覆盖。
MAX全国旗舰：位于一二线城市主轴区位， 具有行业标杆示范效应的超大规模项目， 品牌落位以旗舰店和概念店为主。如：深圳龙岗万达广场、北京东坝万达广场等。
PRO城市标杆：定位城市标杆，位于城市繁荣区域， 区域未来发展潜力大，具备区域商业影响力。品牌落位创新店、高标店。如：上海五角场万达广场、南昌红谷滩万达广场等。
CITY区域性：定位区域型，位于城市区域中心， 规模适中，品牌落位标准店、普通店。如：成都蜀都万达广场、沈阳全运万达广场等。
LIFE社区性：定位社区型，覆盖三四五线城市，体量较小， 品牌落位区域店、生活店和社区店。如：宁波奉化万达广场、南平建阳万达广场等。
2024年，珠海万达商管共新开25座万达广场，包括首座“四代+”万达广场——武汉汉街万达广场、珠海第一座万达广场——珠海世荣·万达广场等。
截至2024年12月31日，珠海万达商管运营管理商业广场513家，商业运营总建筑面积7090万平方米，遍布全国所有省份228个城市，深度覆盖全国经济发达及高人口密度地区。
2025年，珠海万达商管目标是开出30家万达广场，包括青岛锦安路万达广场、六安裕安万达广场、乌鲁木齐白鸟湖万达广场等多个第四代万达广场，以及东北地区最大的文旅综合体——长春万达茂等。拟开项目将分布全国各大区域，但重心在华中区以及华东区，均占比逾三成。
华润万象生活
作为国内唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局的企业，华润万象生活深耕每一产品线领域，目前拥有“万象城、万象天地、万象汇”三大核心产品线，并积极进行非标商业探索。
万象城：定位“引领高品质风尚标杆”，位于一二线城市的核心或潜力地段，以满足追求品位和风尚的消费人群的需求；
万象天地：定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，位于高能级城市核心地段，有更大户外空间面积，和当地人文精神结合更紧密；
万象汇：定位“感受活力与热爱的聚集地”，位于二线城市区域中心或三线城市的核心地段，打造特有的“活力 +热爱”品牌形象。
截止2024年末，华润万象生活管理的在营商业项目123个，覆盖全国58城；在营重奢场14座，重奢场数量稳居行业第一。此外，据华润万象生活十四五规划，目标到2025年在营项目达到150座，其中外拓项目50座。
2024年，华润万象生活开业20+个商业项目，其中不乏新一代旗舰万象城——西安万象城，还接连创新推出了3个“天地”系列非标商业——金华义乌天地、绍兴天地、深圳·大运天地，以及武汉亲橙万象汇、南宁升喜朝阳里等第三方业主商业项目。
2025年，华润万象生活计划新开10+个商业项目，当中不仅有南京西路核心商业圈新地标——上海华润中心等重磅项目，更有华润万象生活首个奥莱项目——东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村。
龙湖商业
龙湖商业打造“天街”和“星悦荟”两大产品品牌，2024年更进行了产品迭新：“一店一策”精准定位，通过“城市级、区域级及社区级”的分级体系展现差异化优势，以满足不同消费者需求。截至2024年12月底，龙湖商业累计已开业运营商场超90座，合作品牌超6800家。
2024年，龙湖商业共计开业13个项目，包括7座重资产项目和6座轻资产项目，期间还完成了重庆时代天街AB馆的全新改造、北京长楹天街的空间升级等。
2025年，龙湖商业预计新开业超10个项目。
新城控股
“吾悦”是新城控股集团旗下的城市综合体项目品牌，截至2025年1月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到199座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内134个大中城市。
2024年，新城控股共开业15座吾悦广场，7座为重资产项目。其中，太原吾悦广场、云浮吾悦广场、西宁城北吾悦广场等项目开业数据亮眼，成为新的“王炸”项目。
2024年10月，新城控股基于16年商业运营管理沉淀，将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司（简称“吾悦商管”），并发布五边形经营理念。
2025年，新城控股预计新开至少7个吾悦广场。
万科商业事业部
2024年初，万科集团正式成立商业事业部，将原七大区域商业业务和印力集团统一并入其中，负责集团商业业务的经营和管理。10月，万科集团再度进行组织架构调整，深化了万科商业事业部的组织建设，为其设置职能部门和成立专项工作组（包括大型购物中心（MEGA）工作组、社区商业工作组、历史文化街区工作组）。本次调整后，商业事业部明确北方公司、华东公司、华南公司、华中公司、上海公司、西部公司、阳光事业部的业务单元模式。
目前万科商业事业部旗下拥有万科广场、万科里、印象城mega、印象城等产品线以及文旅特色街区。
2024年，万科商业事业部在全国共新开7个新商场。
其中，深圳坂田万科广场靠场景“杀”出一片天。项目是深圳地铁5号线坂田站上盖的超级TOD综合体，以“商业+立体公园”概念，打造了2.7万㎡的自然场景与公共活动平台，并集合200多种异国和深圳本土植物、深圳十大明星动物，通过打造3大特色空间——「发现森林」、「迁徙乐园」与「共生之境」，让商场成为一座“在地自然探索博物园”。据悉，国庆前三天，商场客流超过33万人次。
截至2024年末，万科商业事业部累计运营商业项目超200个。
2025年，万科商业事业部计划将开出13个新项目，包括上海第二座印象城MEGA——上海虹桥前湾印象城MEGA、计划打造深圳最大户外运动公园的深圳iN城市广场INCITY PARK，以及全国首个自然乐园式商业项目——苏州Wide Wild外野等备受期待的项目。
宝龙商业
目前，宝龙商业已打造宝龙一城（超级标杆）、宝龙城（标杆）、宝龙广场（标准mall）、宝龙天地及其他（社区商业）四大产品线。拥有超过20年的运营经验的宝龙商业，现已遍布全国逾40座城市、管理近150个商业项目。
图源：宝龙商业官网
2024年，宝龙商业开业8个项目，包括7座宝龙广场，以及与瑞鑫地产合作打造的特色商业项目——温州乐清中金汇。
2025年，宝龙商业预计新开6个项目，其中包括4座宝龙广场，以及将在下半年开业的宁波文创港宝龙和亳州宝龙商业街。
爱琴海集团
爱琴海集团以“打造卓越的资产管理运营平台”的新发展定位，迭新三条产品线：
爱琴海购物中心，大体量室内商业空间旗舰产品；
晶海广场，灵活多变商业空间旗舰产品；
爱琴海·城市书香，开放性商业空间旗舰产品。
截至2024年6月1日，爱琴海集团总签约项目146个，管理面积1404万平方米。
2024年，爱琴海集团至少开出4个商业项目，新签约了西双版纳爱琴海购物中心、凯里东方爱琴海购物中心等项目。
2025年，爱琴海集团计划新开13个商业项目，涵盖存量改造、公园商业、社区商业、文旅商业以及奥特莱斯项目。其中，西双版纳爱琴海购物中心已于1月10日开业，而计划下半年开业的上海爱琴海·缤纷里将打造国内首个国际IP乐园旗舰商业。
爱琴海集团亦指出，未来五年，目标实现覆盖全国200多个城市，为国内300多家资产方提供资产解决方案；在营项目130多个，在营管理面积1500多万方，战略合作品牌数量达到500多家，年总营业额330亿元。
世纪金源商管
世纪金源商管拥有三大品牌矩阵：
世纪金源购物中心，世纪金源自持的商业地产品牌，定位一站式、全客层、多体验的大型生活服务中心；
方圆荟，轻资产项目品牌，融合传统购物中心与社区商业；
方圆LIVE，世纪金源商管创新特型产品。
目前，世纪金源商管旗下近100座购物中心，自持运营商业面积400余万平方米，总运营管理面积近1000万平方米。
2024年，世纪金源商管开出5个购物中心，其中武汉方圆荟·奥特莱斯是世纪金源商管轻资产输出的第一个城市奥特莱斯项目，以“奥莱生活+欢聚中心”为核心，打造5大消费体验板块。
2025年，世纪金源商管预计新开2个购物中心，其中毕节方圆荟·樽憬财富广场已于1月18日开业。
招商商管
作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，招商商管目前已形成三大产品线：
海上世界——城市级滨水（海）综合文旅商业，以商业融合休闲娱乐、海洋观光的特色商业模式；
招商花园城——城市级购物中心，广泛布局核心一二线城市，在商业基础上进一步承接艺术文化、会展活动及社区枢纽等特性；
招商花园里——社区级购物中心。
2024年，招商商管在上海、成都、长沙、珠海、三亚等城市共布局10个项目，包括4座招商花园城和5个招商花园里。其中，上海有3个项目，成都有2个项目入市。
随着2024年新开业10个项目，近3年来，招商商管业务年均增速超30%，在全国范围内管理的商业项目（含筹备）超过80个，总商业面积突破500万平方米，在营项目数量近50个。
2025年，招商商管将迎来7个项目开业，包括多个备受关注的项目，如：
招商商管独创的“花园城·RE”系列的开山之作、南京首座主打“骑行友好”的商业——南京玄武招商花园城；
体育主题商业综合体——合肥少荃体育中心花园里；
主打“邮轮+艺术文化+商业”的深圳太子湾招商花园城等。
保利商旅
保利商旅对商业产品品牌“时光系”进行了全新发布，打造时光里、时光汇、X时光三大产品，目前已打造有超30个购物中心项目。
2024年，保利商旅共上新4座购物中心，遍及上海、成都、长沙、日照；外拓上有了新的突破，携手开发区投资集团运营广州黄埔西区红酒文化街、携手越时集团负责佛山市丹灶镇云山峰境商业项目的整体招商运营。
2025年，保利商旅预计新开4座购物中心，均为轻资产项目，其中包括2座时光汇，以及定位“公园式商业漫步街区”的上海奉发古华庭和广州黄埔西区红酒文化街全新商业品牌“西区时光99”。
大悦城控股商业
大悦城控股商业打造两大标准产品线：
大悦城，以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向；
大悦汇，以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向。
目前，中粮大悦城商业已在全国20余个城市布局，在运营、在建项目总数40余个。
2024年，大悦城控股商业开出3座大悦城，包括大悦城首座“热带雨林”mall——三亚大悦城，以及定位“滨海文艺浪漫地标”的厦门大悦城和定位“山系生活智潮地”的北京海淀大悦城。
2025年，大悦城控股商业至少新开2座大悦城。深圳大悦城作为大悦城控股华南旗舰项目，定位“特区活力新潮向”，且将推出首个云端雨林漫游美馔社交场星厨花园等主题亮点空间；南昌大悦城为江西首座大悦城，定位“城市沸腾青年主场”，打造“潮领、潮购、潮聚、潮享、潮玩”五大亮点，更特设专属次元楼层，引入新国潮、二次元等业态。
碧桂园文商旅集团
作为商业地产的新生力量，碧桂园文商旅集团打造了3大商业产品线，包括碧乐城、碧乐汇，以及碧乐时光。
碧乐城：作为城市级全业态购物中心的产品线，其体量、级次、人气和潜力上均在城市级购物中心上具备竞争力优势。
碧乐汇：碧桂园文商旅集团碧乐系产品线的主力担当，更注重“精与美”，以新一代精品泛社区商业为定位，旨在提升当地商业市场的品质生活。
碧乐时光：围绕美好生活“最后一公里”，碧桂园文商旅集团打造的社区邻里中心“碧乐时光”产品线，有着开放式街区、主题式情景等特点。
2024年，碧桂园文商旅集团有7个新项目开业，包括2个碧乐城、2个碧乐汇，以及3个碧乐时光。
其中，昆山碧乐时光以“水上夜市+现代潮流Mall”相结合的体验式场景空间，不仅焕新升级了“夜昆山”水上夜市，还在项目负一层打造特色新中式赛博主题街区“乐GAI”，把“夜昆山”与“乐昆山”自然相衔，带来从“游”到“逛”的沉浸式体验。
2025年，碧桂园文商旅集团计划开业2个新项目。
恒太商业
拥有近30年运营经验的恒太商业，共打造了四大产品线：
购物中心（HENGTAI MALL）：综合型、全客层 、多功能，深度挖掘城市在地文化，深度挖掘特定客群的文化，情感和审美需求，做强主题性品类和特色品类，打造具有鲜明主题的目的地。涵盖城市级购物中心、中小型购物中心，以及主题购物中心。
特色街区（COMMERCIAL STREET）：将在地文化与生活美学相结合，打造城市花厅微度假街区。开放式且有特色的建筑，结合商业、文化和艺术，打造具有活力的多元化年轻力的社交空间。涵盖轻文旅街区、轻艺文商务街区，与扶贫街区。
邻里中心（COMMUNITY CENTER）：整合多种生活配套商业，通过高频次、高粘度的社群型活动，高度满足社区居民精神需求，打造融合空间、景观的未来情景式生活商业空间。
城市市集（CITY FAIR）：探究城市记忆和在地文化，汇集文化非遗、特色美食、支柱产业、旅游项目，塑造城市新形象,成为城市精神IP；关注年轻人的健康休闲，汇集音乐、艺术、文创等，打造年轻人休闲、交友、学习、自主创业的平台。包括城市乐活市集与城市文旅市集。
截止2024年4月，立足华东、发展全国的恒太商业已在17个省，服务管理50+商业项目，运营商业面积达400万+㎡，正以每年20+个项目的速度扩张，并以三年百Mall为战略目标，持续向全国布局。
2024年，恒太商业共开业6个新项目，包括陕西首座HENGTAI MALL——宝鸡恒太城，以及河北首座HENGTAI MALL——承德围场恒太城等。
2025年，恒太商业计划开业5个新项目，包括2个恒太城和2个街区项目。
其中，威·至海港湾坐落于威海中心城区老港片区，是恒太商业和威海城投联合打造的全新超级商旅中心，项目面积近12万㎡（包含地下2层，地上3层），建筑形态如巨鲸出海，气势磅礴。项目 规划 6大超级场景x超级业态，打造一线滨海标准足球场、超级数字海洋馆、270°一线瞰海城市书店、儿童友好中心、城市年轻力中心、宠物友好中心等特色城市空间。
天虹股份
天虹股份共划分为购物中心&百货、君尚、超市三大业务板块，拥有“天虹”、“君尚”、“sp@ce”品牌。
购物中心&百货：简称“购百”，从吃喝玩乐生活零售、儿童成长、便利生活四方面，为顾客提供一站式购物解决方案以及高品质的娱乐休闲体验；
君尚：打造舒适优雅、从容自在的品质购物场所，提供丰富、高品质的，满足美好生活品牌组合。
自2013年起，天虹股份对具备改造条件的门店进行升级转型为“小型购物中心”，大力拓展购物中心资源；成立购物中心事业部，明确购物中心定位“畅享欢乐时光的生活中心”。目前，天虹股份已在全国35个城市经营100多家购百、110多家精品超市，经营面积超500万平方米，而购物中心在“购百”中的占比已超过四成。
2024年，天虹股份共计开业5个购物中心/百货。其中，天虹接管杭州西嘉广场项目，焕新定位“畅享欢聚时光的品质生活中心”，并将其更名为杭州西溪天虹购物中心；接管衡阳衡成广场项目，焕新定位“衡阳市高品牌的精致百货”，并将其更名为湖南衡阳衡成天虹。此外，24家门店去年完成转型社区生活中心，客流整体提升8.3%。
2025年，天虹股份新开至少2个购物中心，其中贵溪天虹购物中心已于1月1日开业。
建发商管
建发商管通过深入挖掘在营项目特色及优质运营举措，打造出「湾悦系」超级商业品牌体系，即：
区域型购物中心「湾悦城」
特色街区商业「湾悦天地」
邻里型商业「湾悦汇」
商务配套商业「湾悦中心」
目前，建发商管在全国已持有及服务超24个项目，管理面积超过150万平方米。
2024年，建发商管新开1个项目——漳州T·ONE南街。 该项目商业体量1.9万㎡， 聚焦80-90后中追求品质休闲体验的高净值商务客群、注重生活仪式感的家庭客群， 重点引入了40+品牌，并实现开业3天客流总量8万、总销售486万的成绩。
2025年，建发商管预计开出4个新项目，包括2个轻资产项目——成都湾悦城和江阴湾悦天地，以及“TOD+公园+商业”项目——福州左海·光年PARK等。
杉杉商业
2011年9月23日，杉杉集团首家奥特莱斯——宁波杉井奥特莱斯开业，标志着杉杉开启了奥莱版图新征程。
随后，主攻新一线及二线城市的杉杉商业，相继在哈尔滨、郑州、南昌、乌鲁木齐等城市开出新项目。截止2024年12月31日，杉杉商业在全国共布局20个奥特莱斯项目，成为国内奥莱项目数量最多的玩家。
2024年，杉杉商业继续加速，4个月内完成4店开业，包括：
成都最大奥莱项目——杉杉奥特莱斯广场·成都；
河南首个双层森林系奥莱——杉杉奥特莱斯广场·郑州（二七店）；
全海景纯室内滨海奥莱——杉杉奥特莱斯广场·大连；
安徽首个杉杉奥莱——杉杉奥特莱斯广场·合肥。
2025年，杉杉商业首进长沙、武汉，计划开业2个项目——杉杉奥特莱斯广场·长沙与杉杉奥特莱斯广场·武汉。其中，长沙项目将打造杉杉集团全国首家“会展+奥特莱斯”综合购物广场。
张雯雯、汪静、罗嘉欣、陈华、朱雅洁、陈羲龙、陈佳妍、星艳玲、孔德孟、马茹茹、陈晶对本文均有贡献。
作为现在魔都时髦商业的顶流、上海最好逛的街区，
年过百岁的淮海中路，凭啥依然年轻？
在既要又要还要的Z时代面前，搞商业别死磕“统一调性”，
历史基因+首店经济+年轻化混搭才是王道。
时间地点：2025年5月丨广州
