本文首发拾榴询财公众号（2025年2月25日）
一月份我曾经写过一篇《2025，有些学区房不能碰了》，原计划上半年不再写相关文章，毕竟逻辑已经很清晰了。没想到这几天突然有很多人给我留言，各种群也在讨论，问最近学区房是不是涨了 20% ？市场要迎来巨大反转？接下来优录的路是不是被彻底堵死？
索性今天再写一篇，把事情梳理清楚。
01
最近学区房是不是在涨？
是的。
这个话题，之前我在《16 号内参》里就特别提到过，每年春节之后都会有一波这样的反弹。请注意，是“每年”。也就是说，今年这波行情，一点都不意外。
为什么会反弹？因为留给家长的时间不多了，五月份之前就要落户，考虑到交易需要时间，贷款也要等，也就是说，三月份必须网签。仓促出手，肯定会被房主拿捏。
从我掌握的情况看，今年这一波家长的数量比往年要多。
原因有三，一是都在等房子降价，全国绝大部分城市二手房跌不停，止不住，越晚下手，成本就越低，但他们忽略了学区房的特殊性，有落户时限，还要学位不占用。春节之后，成交稍微起来，主动权就丢了，眼瞅着合适的房子越来越少，涨价也要买。
二是之前不少家长准备花钱托关系择校的。我在一月份的文章也写了，去年下半年开始，反腐败打击力度加大，被挖出来，有可能要打回原籍。所以不少家长放弃这条路，转而花钱买学区房求稳。
三是听到谣言，相信了，动手了。上面这张图是这两天，不少南京教育和楼市自媒体转发的图，我查了一下，来源小红书的一个营销号，开局一张图，内容全靠编。侧面问了几个学校老师，没听说有这个通知，有学校春节前就已经搞了优录考试，有的这几天在悄悄收材料，门卫忙死了。
02
学区房是全面涨价？
并不是。
不少楼市自媒体仍然喜欢用成交价均价的涨跌来判断楼市的走势，这都 2025 年了，早就一房一价。学区房市场现在割裂的很严重，小户型和大户型走势不一样，单价不一样，对买家的吸引力更不一样。
从我拿到最近成交数据来看，春节后网签的几乎都是小户型，或是公寓式住宅，低总价是特点，标准的书包房，就为上学用。这种房子的居住属性几乎没有，全靠学区溢价，所以算单价，比那种两室套三室套，要贵很多。
这种单室套这一波究竟涨了多少？从 12 月到现在，涨了 10%。
市场就此起来了？四月一过，怎么涨上去，怎么跌回去，因为这种迫切需求突然没有了，一大波新房源还要上架。
03
学区房市场，每年的波动是非常相似的。
5-6 月份，会有大批学位即将空出来的新房源上架。
7-8 月份，全年学区房价格最低的时候。天热，带看少是一方面原因，市场观望气氛也浓，很多房主急着卖，尤其刚刚上架的新房源，房主普遍预期低，好说话，没什么经验，中介略施小计，价格就能打下来。如果想买大户型，准备长住，尤其拎包入住的，这个时间点要盯着新房源。
9-12 月份，成交集中期，金九银十，交易气氛起来了，一边卖一边买的例子也有不少。由于这个时间点，房源还比较多，所以议价是有空间的。
春节往往是转折点，剩下的房源都是难啃的骨头，久经沙场的房主，价格往往咬的很死，还会跟着最新成交价往上抬，所以才会出现上面涨价的一幕。
所以什么学区房卖爆了，不存在的！
本文并不想深入讨论学区房该不该买的问题。虽然这是流量密码，但属于家庭教育消费决策，纯纯的消费品，和买包差不多，想买的，不想买的，都有自己的观点，谁都不要说服谁。
学区房普跌，已经是不可逆的趋势，只是跌幅不像过去三年这么狠（有些难卖的老破大、单小学学区房除外）。主要因为供求关系的变化，一边房源越来越多，一边很多家长的确没钱买房了，就算砸锅卖铁，两成首付上车，也亏不起。另外，对教育的执念在普遍下降，尤其本科就业难曝光后，一下就想通了。90 后的家长更注重自身的感受，金钱和精力的投入不像 80 后家长那么义无反顾。
当下家长倒是更应该思考，面对 AI 的冲击，以后让孩子学什么专业，培养什么兴趣，才能有助于就业。虽然说得狭隘了点，但对大部分家庭来说，读书，归根结底，还是为了找个好工作。
