2025年的合肥楼市，淝河板块无疑是最具戏剧性的存在。
2024年一度成为合肥楼市“流量担当”。然而，经历去年的集中打折促销潮后，板块库存快速去化，当前去化周期仅剩约3个月。随着“金三银四”传统旺季到来，淝河新房库存即将见底，一场“房慌”危机悄然逼近...
淝河板块实景图
NO. 1｜壹
淝河板块：从“价格战”到“房慌”的底层逻辑
短短一年时间，淝河板块的库存去化周期就从原本10个月以上转为3个月，平均的单盘月均流速接近50套，销售流速令人瞠目结舌。去年，市场竞争激烈，各大楼盘纷纷使出浑身解数，打折、降价等促销手段层出不穷。
这波 “价格战” 效果显著，大量房源迅速被抢购一空 ，去化速度远超预期。随着金三银四购房旺季的脚步临近，市场需求即将迎来新一轮爆发，按照目前的趋势，房源去化只会更快。可以说，金三银四过后，淝河板块陷入房慌几乎已成定局。
土地市场的“急刹车”是房慌的直接推手。从近7年淝河板块土地出让来看，淝河板块房地产快速发展主要集中在2022年和2023年这两年，2022年淝河板块土地供应了6宗地块，2023年淝河板块供应了5宗地块，而去年淝河板块仅出让2宗地块，均被中海竞得。
地价来看，2023年土地成交单价都突破2000万/亩，而最近中海和合肥城建拿的一宗地块成交单价1560万/亩，这个价格其实已经回到了2019年。
但在年初的时候，淝河中心区域从规划来看，即将迎来两宗居住用地。在此之前，该区域已有保利海上瑧悦、中交九宸等项目。不仅如此，商业领域也将迎来新发展，在杉杉名品小镇之后，又将引入一批大型商业项目。
但即使仍有少量土地储备，供应量仍同比缩水严重，并且受“计容新规”影响，未来住宅容积率可能下调，这意味着更低密度的改善产品将成为主流，房价或面临结构性上涨。
NO. 2｜贰
淝河“房慌”前夜，紧急上车
再来看下淝河板块的新房市场，新房内卷其实从淝河板块开始，淝河板块也是当时最为内卷的板块，但同时也是包河新房成交量主要贡献板块。从成交趋势来看，自去年9月底以来，得益于淝河板块整体在售楼盘打折促销，而且折扣力度空前，普遍折扣在8折，甚至部分房源低至7折优惠，性价比较高，这也使得去年进入10月份后淝河板块成交不断攀升。
但最新的1月数据显示，成交量下降明显，出现了“量价齐跌”的现象，同区域的政务东板块和邻近的明珠广场板块等热门板块的部分楼盘开盘热销，稀释了淝河板块客源，影响了淝河板块的热度。
来源：第一房研究院ai楼市指数系统
总体来看，淝河板块目前库存不多，但很多楼盘的品质高，并且现在价格优惠很多。
本期为大家推荐重点他推荐淝河板块楼盘房源：
悦府二期，主要有132m²、136m²、166m²三个户型。整体户型面积方面与一期几乎是一样的。在价格方面，虽然二期折后均价2.3万/㎡，与一期备案价格基本相差不多，但二期还是比一期价格稍微高点，一期总价在230-430万，而二期总价在260-500万。
招商四季臻邸属于招商臻系，产品配置较高，高层建筑面积约103-146㎡，均价在2.3万/㎡，洋房户型面积125-191㎡，均价2.9万/㎡。
皖投云启华章花园规划共11栋812套房，目前已取证7栋楼，是满分竞品质项目，户型面积100-125㎡，偏刚需+刚改，均价2.2万/㎡，总价在200-280万。
中国铁建花语江南是高层、小高层和洋房的配置，户型面积105-167㎡，主要偏刚改+改善，均价2.35万/㎡。
中交九宸位于淝河之芯，杉杉名品小镇北侧，中交“九”系 高端作品。约2500平大会所。在售高层108-126㎡，小高层143㎡， 洋房168㎡。总价200万起。
保利海上瑧悦也是位于淝河3.0板块，是保利瑧悦系列最高端产品，地铁6号线，在售面积113-129-143-168㎡，单价2.1-2.3万/㎡。
越秀中寰天悦是越秀打造的高端住宅，地铁口，高定双会所，精装修交付带三大件。在售面积149-187-188-189㎡，总价340-500万。
翡翠时光位于地铁口，主城包河入住门槛，目前对比周边倒挂4000+。在售面积99-123㎡，总价140万起，目前在淝河板块置业门槛最低的项目。
NO. 3｜叁
结语
淝河的“房慌”并非偶然，而是主城土地稀缺、产城红利兑现、人口持续导入的必然结果。尽管板块整体进入“房慌”，但市场分化已不可逆。新房市场中，央企品质盘（如保利海上臻悦、中海悦府）凭借高得房率、低密社区和品牌溢价，仍能逆势热销。
对购房者而言，当前仍是“以价换量”的窗口期。
2025年，淝河板块库存见底，房价或将迈入3万+/㎡时代。与其苦等“下一个洼地”，不如抓住当下，抢占主城最后的性价比高地！
