文/庞无忌
房地产止跌回稳再迎重磅政策落地。日前，全国首例发行专项债券资金用于收购闲置存量土地的政策落地。
根据广东省披露的2025年政府专项债信息，此次发行总额逾307亿元，覆盖广东省19个城市、86个项目。
国是直通车梳理发现，除汕头市、兴宁市的两个项目为新增土地储备外，其余资金全部用于回收闲置存量土地，涉及资金大约为304亿元。
作为房地产止跌回稳的重要政策之一，发行专项债用于收购闲置存量土地有利于稳定地价、缓解开发商的资金压力。后续这一政策有望在更多地方落地。
回购土地有何作用？
“房企感受可能最为强烈。”受房地产市场调整等影响，部分房企面临资金压力，前期获取的土地无力开发，投资回报时间拉长。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，地方政府通过发行专项债收购存量闲置土地，将有效促进存量土地的消化和风险的出清，有助于改善房地产企业现金流。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这有利于降低土地库存，稳定地价，引导预期，从而稳定下游商品房价格和销售。它也有利于改善供给结构。地方收回地块后，不管是调整规划再出让，或者用作保障性住房或公共用地，都有利于改善供给结构。
当然，最终效果取决于专项债券的发行规模，收储规模，以及收储后的用途等。
为什么是广东？
李宇嘉分析认为，一方面是广东债务风险较小、财力状况良好。各省专项债限额，由财政部根据债务风险、财力状况等因素提出方案，报国务院批准后下达各省级财政部门，并非每个省份平均分配。广东是2025年地方政府专项债券项目自审自发试点地区，而且是全国率先实现隐性债务清零的省份，债务风险小，财力状况好。
另一方面，广东率先发行专项债，可以通过专项债的杠杆撬动作用，发挥经济大省作用。
304亿元够用吗？
中指研究院政策研究总监陈文静表示，此番用于收购存量土地的专项债发行304亿元，占此前广东公示项目拟收储总价的约七成。根据中指研究院不完全统计，截至2月22日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目用地超220宗，拟收储价格合计超430亿元。
李宇嘉表示，这超过300亿元应该是第一批专项债，主要是前期各地谋划申报的、收储条件较为成熟的闲置、低效土地储备项目，包括多次流拍、开发商无意愿开发或用途要调整的土地。后续如果限额没用完，还可能有第二批、第三批。
收储价格合理吗？
陈文静表示，各地折价收储存量土地，折扣多在九折左右。
根据中指研究院监测，广东省各地公示的第一批拟使用专项债券收购存量闲置土地的项目用地，拟收储价格与土地出让时的成交价基本持平，约70%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，近半地块收储价与成交价比值在0.9-1.0之间，约10%的地块比值在0.7-0.8之间，个别地块拟收储价格的折扣较大。
土储专项债重启
此番广东省发行专项债券资金用于收购闲置存量土地和新增土地储备，意味着搁置约5年的土储专项债重启。
土储专项债是地方政府为土地储备而发行的一种地方政府专项债券，主要在2017年至2019年间发行。2019年后，土储专项债一度被搁置。
直到去年，官方明确，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增土地储备项目。业内预计，这一从供给侧出发的政策将在更多地方落地。
