在一系列利好政策不断助推下，2025年1月，房地产销售降幅明显收窄，房价也表现出企稳的积极迹象。尤其是2025年开局的土拍市场，核心城市表现出点状火热状态，部分城市接连刷新楼面价，为房价企稳打下良好预期。
杨现华/文
2015年1月百强房企销售降幅仅个位数，降幅明显收窄。百城房价也开始企稳回升，开局显现出积极迹象。已经陆续结束的2025年各地方两会上，对于房地产的关注也是重点内容之一。全力推进市场回稳向好、促进市场平稳健康发展，是各地方对房地产工作的首要目标。
自2024年9月召开的中央政治局会议上，首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。12月初的中央政治局会议又明确表态要“稳住楼市股市”，紧跟着召开的中央经济工作会议再次强调，2025年要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
政策确立方向后，房地产“止跌回稳”不可能一蹴而就实现，这需要从中央到地方的政策协同发力，这样才能实现从量的回升传导至价格的企稳。目前，止跌已渐近，回稳亦有望看见希望。正如高盛证券而言，自2024年9月份政策宽松加码以来，中国的房地产行业初现曙光。
房价和地价，犹如面包和面粉，要让房价企稳，源头上的地价也是关键因素。进入2025年以来，土地市场好消息不断传来，首先是房企土拍市场逐渐回暖，且不少地块出现了一定的溢价，这对长远稳定房价是一个支撑；另一方面，土地市场的供给改善也出现积极变化，广东、北京等省市也在积极推进发行专项债收储工作，预计后续将会有更多地方跟进，这有利于地价的稳定，从而支撑房价的企稳。
回暖明显
克而瑞公布的数据显示，2025年1月，百强房企实现销售操盘金额2276.1亿元，同比降低3.2%，房地产市场延续止跌回稳态势，叠加春节假期因素影响，整体保持低位运行。作为对比，2024年1月，百强房企实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%。
与全年相比，克而瑞数据显示，2024年12月百强房企实现销售操盘金额4513.9亿元，同比基本持平。累计业绩来看，2024年全年百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比下降了28.1%。
根据国家统计局的统计数据，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
无论是新建商品房销售面积还是销售额，同比降幅收窄趋势明显。销售面积看，2024年1-10月，新建商品房销售面积降幅都在15%以上，全年降幅迅速收窄至接近一成。销售金额上，2024年1-10月，新建商品房销售金额降幅都超过了两成。
2024年1-11月降幅也达到19.2%，基本接近两成。2024年全年新建商品房销售金额迅速收窄至两成以内，回暖迹象积极且明显。
不仅如此，房价也有了企稳趋势。中指院数据显示，1月百城新房价格同比、环比齐涨。1月，百城新建住宅均价为16693元/平方米。较2024年同期上涨了2.76%。其中，47个城市房价环比上涨、41个城市下跌、12个城市环比持平。
机构跟踪的数据也显示，楼市成交在回暖。中信建投跟踪数据，1月40城新房成交787万平方米，同比降低8%，主要系政策效果减弱以及春节月季节性影响。剔除春节假期影响，1月1日-1月27日40城新房成交面积783万平方米，较去年同期增长8%。春节期间40城新房成交面积为8.3万平方米，较上年同期增长3%。
土拍火热
上游土拍市场也开始火热起来，单月宅地成交溢价率创2022年以来新高。中信建投指出，2021-2024年百强房企新增土地货值连续四年下降。2025年1月百强房企新增土地货值2406亿元，同比增长7.1%，增速实现阶段性由负转正。
新增货值与销售金额基本持平，但北上深杭等核心城市土地市场热度回升影响，1月土地成交溢价率达到11.7%，是2022年以来新高。
以热点城市北京为例，2月中旬北京市朝阳园一住宅组合用地宣布出让，在经过百余轮的竞价争夺后，保利发展和中国金茂组成的联合体以87.3亿元的价格，击败中海地产和招商局的争夺，成功竞得该组合地块，溢价率达到10.5%。
之前的1月，北京海淀区一地块的竞拍中，竞价轮次更是达到244轮。最后拍卖的两幅块以总价181.92亿元成交，平均溢价率21.04%。其中华润+中铁置业+招商联合体竞得的地块成交价为91.52亿元，溢价率达17.33%，成交楼面价约为8.92万元/平方米。另一幅地块由建发地产以90.4亿元竞得，溢价率达到25.04%。
其他地区如上海、深圳和杭州等地，土地市场的热度同样高涨。如1月底，位于杭州拱墅区的一幅地块，在经过220轮报价后由滨江集团以54.56亿元竞得，楼面价6.48万元/平方米，溢价率71.25%。该楼面价超过2024年10月绿城所拍江湾新城核心板块宅地块，刷新了杭州土拍史上最高成交楼面价，成为杭州新单价地王。
从楼市回稳的节奏看，一线城市具有风向标的意义。一般情况下，楼市回暖周期启动时，都是一线城市率先启动，然后带动二线城市回暖，之后扩散至三四线等更多地方。因此，一线楼市能否企稳，具有非常重要的风向标意义。
地方收储成新看点
在已经陆续结束的各地方两会中，推进楼市企稳回暖已是工作的主要内容之一。如北京2025年政府工作报告指出，要更好满足城乡居民住房需求。不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好，构建房地产发展新模式。
上海在提到2025年工作任务时表示，要提升市民居住品质，坚持租购并举。加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
更多的地方如广东、浙江和重庆等地方的政府工作报告中，对于房地产的目标是“止跌回稳”。
去库存上，根据国家统计局数据，截至2024年末，商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
开源证券指出，本轮楼市销售量价数据连续下降月份均已超30个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。
当前去库存措施主要以地方政府收储、城中村改造货币化安置、专项债回收土地为主，假设各类去库存工具使用效果较好，预计至2026年末，广义库存下降至9.6亿平，去化周期13.7个月，较2024年底水平降低15个月，处于历史较低水平；超广义库存库存约14.1亿平，去化周期20.2个月，较2024年底水平降低约24个月，去库存效果较明显。
开源证券表示，在市场量价均下行的环境下，启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措，预计政府收储、城中村改造货币化安置、专项债回收土地等多项措施将有效推动去库存进程，将商品住宅去化周期控制在合理范围内。
而地方政府发行专项债收储将成为2025年房地产市场的新看点。来自中指院的数据显示，截至2月11日，广东省佛山、惠州、珠海、中山、江门等地均发布涉及土地收储的公告，土地数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。
东吴证券在研报中表示，这意味着，广东近期将启动相关土储专项债的发行工作。土储专项债曾于2017-2019年发行，用途是为新增土储前期开发提供资金，后于2019年叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。
2月18日，北京发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券，均为新增债券。其中，462.9亿元新增专项债券，募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备、园区基础设施、环境整治、新型基础设施等领域。这意味着，2月18日，北京打响重启土储专项债发行的第一枪。
本文刊于02月22日出版的《证券市场周刊》
