2025年是“十四五”规划收官之年。党的二十大报告要求，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。面临转型升级，存量的旧楼宇、老厂房，如何实现价值重塑与改造更新，承接新兴业态？在浦东，一批老旧写字楼、厂房已经悄然焕新，实现逆生长。
老旧办公楼“长出”新业态
柔软的沙发、温馨的灯光，打造城市之中一方宾至如归的小天地。约400平方米的空间被划分成了沙发休闲区、榻榻米阅读区以及风格各异的VIP办公区等。这一个名为“沙发土豆&城市书房”的共享空间，坐落于成山路上的城建大厦之中。
开业以来，“沙发土豆&城市书房”成为不少年轻人办公、休憩的绝佳选择。从事培训工作的小刘就是这里的常客。“待上半天处理一些工作，下午则去附近的公园转转。午餐的话附近也有很多餐饮可以选择。”她笑称这是“摆脱班味”的生活方式：“这里打造了类似于WeWork的工作空间，但是性价比要高很多。”“沙发土豆&城市书房”主理人李晨祥介绍：“我们主要服务的就是一些像小刘一样的灵活就业者以及创业者、自由职业者等，还有一些是居住在附近的宝妈、宝爸。客群年龄差不多在25岁到45岁之间。”
多方支持助力项目更好落地
“沙发土豆&城市书房”所在的城建大厦是一个竣工于上世纪末的老旧楼宇，随着时间推移和商务办公现实需求的变化，出租率出现下滑。上海浦东国有资产投资管理有限公司作为城建大厦的主要业主方，拥有该大楼7个楼层，超过7000平方米的空间。
针对18层的改造，国资公司问计于市场，通过精准研判，成功招商引入“沙发土豆”专业运营团队，双方一拍即合，共同打造融合办公与烟火气于一体的“沙发土豆&城市书房”项目。
国资公司党委副书记、总经理王慧毅表示：“与‘沙发土豆’的合作案例，通过它的经营理念进行办公类资产的改造，对于国资公司经营老旧存量的商务楼宇租赁有了很大的启发。首先是对于零星楼宇的城市更新案例是一种丰富和补充。其次，对老旧商务楼宇的改造方式又是一种新的探索。”
李晨祥介绍，事实上，城建大厦的地理位置很好，楼下是地铁8号线、13号线成山路站，300米处就有美食广场，生活配套服务完善。
在“沙发土豆”的落地过程中，国资公司给予了多方面支持。比如资产周边原有其它的业态，可能对书房打造安静的环境造成影响。“我们通过与业主沟通协调，做了一些调整。”国资公司招商策划部经理顾晓珏介绍，此外，大厦中也有其他客户借的空间不具备办公会议条件的，国资公司从中引荐，让企业可以将小型会议、基础接待等放在“沙发土豆”。
无论是办公学习，还是会友沙龙，空间形态更大、类型更丰富、使用方式也更灵活的城市书房受到年轻人的追捧和市场认可。2024年，“沙发土豆&城市书房”逆势上扬，提出扩租，国资公司通过客户引导，将18层剩余空间腾挪后作为该项目的“二期扩容”空间。
同时，国资公司也对周边存量客户做了排摸，进一步了解客户需求，通过这种“腾笼换鸟”，希望能释放出更多物理空间，提升整个经营管理的效率。
探索不同类型资产新潜力
不只有“沙发土豆”，近年来，国资公司结合资产的特点，因地制宜、分类施策，在商务单元的更新提升方面进行针对性探索。比如将沪光消防器械厂重塑为现代服务新空间，打造创意街区“金高里”，并通过招商引入专业平台，将东信大楼转型为“孵化器”新载体等。
“国资公司管辖的资产本身类型比较多样，有土地类的、厂房类的、街铺类的、办公类的、商业类等。我们从存量里挖掘潜力，通过盘活资产，挖掘资产的潜在模式、潜在价值，不断提升租赁的经济效益。”王慧毅说。
一直以来，浦发集团积极谋划研究如何让老旧资产提高价值。去年9月，同样由老厂区华丽转身的浦发国力智能产业基地正式揭牌，未来将着力引进半导体、医疗器械、5G智造等产业，为浦东战略性新兴产业发展提供优质的空间载体。该基地的特殊意义不仅仅在于新增的产业发展空间，还在于其充分用好《上海市城市更新条例》的“浦东专章”，突破原有政策对于企业“身份”的限制，成为了浦东非平台国有企业存量工业用地城市更新项目“第一例”。
相关负责人表示：“这种厂房业态，随着城市规划进程，不再具备原来的属性，我们通过这样一些改造去满足周边的经营业态或者是生活需求，可以在激发经济价值的同时，彰显更大的社会价值。”
无论是老旧厂房的改造，还是写字楼的蝶变焕新，一个个生动案例，记录着城市更新对美好生活的巨大推动力。浦东这片充满活力与创新的土地，一直以来都在积极探索城市发展的新路径。通过城市更新向低质、低效的土地资源要功能、要空间、要效益，更多“浦东样本”值得期待。
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