今年的广州楼市，绿城的光芒逐渐变强。
毕竟，有着“杭派精工”称号的房企，一口气在广州上新两大新盘：
绿城馥香园、绿城玉海棠。
广州绿城馥香园城市展厅
大家知道，在长三角一带，绿城的产品一直非常不错，口碑比较好。
进入广州核心城区，绿城会带来哪些惊艳呢？
光耀长三角，地王制造机
有人统计过，长三角最重要的四座城市，上海、杭州、苏州和南京的地王都有一个共同点：
都是绿城创造的。
更重要的是，绿城的产品呈现、销售业绩都可圈可点。
去年的苏州，绿城的逸庐一出手就打破苏州开盘纪录，玫瑰园一个月内两次开盘两次售罄。
绿城逸庐
在豪宅市场沉寂的南京，绿城金陵月华6个月内9次加推，是2024年江苏省单盘销售冠军。
其中上海地王，最引人瞩目。
2024年8月7日，绿城摘得上海徐汇区斜土街道的xh128D-07地块，楼板价是令人咋舌的131045元/㎡。
这块地，也是全国单价地王。
长三角这几座城市，对全国市场的意义不言自明。
这些年在广州，似乎有些水土不服
估计大家怎么也想不到，与其他过江龙一样，绿城早年来了广州，似乎有点水土不服。最早追溯到2008年，绿城入穗首次开发项目，便是位于花都的广州桃花源项目。当时，绿城声称“力求打造成广州低密度高尚住宅社区的典范”。
但是，知道这一楼盘的人不多。由于地段因素，导致销售一直不甚流畅，2014年开盘，直到2021年才售罄。加上项目开发进度较慢，直到2016年才建成交房。中间的跨度，足足超过10年。这个项目的失利，可能也让绿城心有余悸。直到2019年，绿城重回广州，选择落子南沙，陆续打造了柳岸晓风、晓风印月、桂语汀澜、美的江上沄启等项目。
柳岸晓风交付实景
既有以招拍挂获取的项目，亦有收并购的项目。然而，小K通过查阅中指院数据发现，这些楼盘的销售情况却参差不齐。项目去化状态去化周期柳岸晓风2020年清盘约1年晓风印月2021年基本清盘约2年桂语汀澜尚未清盘超2年美的江上沄启基本售罄约4年拿地较早的柳岸晓风和晓风印月赶上了好时候，快速清盘，而其他两个项目的去化周期都超过了两年，价格也出现了明显回调。重回广州以来，绿城的这些项目并未在市场上掀起太大波澜，除了整体市场环境趋冷之外，还有一个重要原因：备受期待的产品功底，未能发挥出长三角市场的水准
这可能是因为大多数项目都是合作开发，绿城在其中所占的话语权不高。比如美的江上沄启，由美的和绿城联合打造，绿城所占权益仅33%。
其在广钢新城拿下的公园大道项目绿城所占权益仅16.7%，其余股权由保利、越秀、华润、中海、碧桂园等持有。诚然，房企通过合作开发可以更快地融入本地市场，助推绿城在华南地区的规模扩张。但另一方面，权益过低，对于表内归母净利润会产生一定的影响，产品也缺少绿城自己的特色。如何走出新的路子，是摆在绿城面前的问题。
这次，绿城懂广州了吗？
去年的广州土拍市场上，绿城留下了浓墨重彩的一笔。12月，绿城以24.1亿拿下海珠客运站的AH101303地块，10天后再以5.08亿再下一城，拿下番禺中银大厦南地块。成为这几年，广州少有的“民企之光”。
海珠客运站地块航拍
今年初，绿城在广州两个项目案名已经出来。海珠客运站项目名为绿城馥香园，番禺广场项目名为绿城玉海棠。
当时，有人非常大胆的预测，绿城的产品估计不会便宜，但同时也有人质疑，这两个产品系认知度不算高。
毕竟，广州与杭州、宁波等地的市场特征、产品设计均有较大的不同。从目前掌握的信息来看，绿城确实在广州的市场上发力了。1、广州人在意的学铁商，它都有！
从地图上看，馥香园家门口就是，地铁站+客运站+交通枢纽+广州大道。
项目紧邻广佛线和2号线的南洲站，有多近呢？据说未来可以用过地库直通地铁！
不仅如此，项目还自带教育资源！它配建了一所24班的小学，并引入了广州五中教育集团领办。
要知道，2024年以后在海珠区拿地并配建学校的项目，包括馥香园就只有两个。
而“兄弟项目”玉海棠，配套优势也非常明显。
番禺广场TOD旁+地铁上盖盘+对口德兴小学集团（省一级）东兴小学+旁边有两大综合体。
2、广州市场卷破天的使用率，它做到最新！
绿城馥香园规划了5栋住宅楼，值得一提的是，项目跳过了“4号楼”的编号。
本老广表示：绿城确实懂老广了...
项目首推的是5号楼和6号楼，主推约102-128平三至四房，未来还将加推约85平的小户型。
重点来了！绿城馥香园作为最新一代产品，其使用率高达125%以上，据说实际使用率更高。
而兄弟项目玉海棠也走同样路子，覆盖105平、118平、138平三个面积段，使用率也是超过110%。大家浅看一下105平户型：
3、全南向+32层高规划，符合广州人偏好。
当海珠区的新盘动辄40到60层，绿城馥香园却选择了一条与众不同的路——将楼高控制在32层。
不仅如此，绿城馥香园还自带双公园配置，这样的环境设计，无疑为项目加分不少。
至于项目的日照表现，小K也提前建了模型并做了日照模拟，给要选筹的买家看看。
大寒日日照轨迹模拟如下：
再看日照时长模拟：
也就是，东南朝向的日照时长，会比西南朝向多出一个小时以上。
确实哈，绿城在产品上用心了。接下来，就看绿城如何定价？如何在广州这种竞争激烈的地方打出名堂？继续拭目以待！想获得两个项目的第一手房价资讯，记得加房小哥~
