(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房屋买卖交易里，一旦碰上限制民事行为能力人的房产处分以及合同履行争议，一系列复杂法律问题就会接踵而至。这类纠纷不但涉及合同效力的认定，还关联到当事人权益保护以及监护职责的履行等关键要点。本案发生在北京市顺义区，围绕一套定向优惠价商品房的买卖合同展开，对于明晰此类纠纷中的法律责任和规范房产交易秩序有着重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。
二、案件详情
（一）原告主张
原告陈宇杰向法院提出诉讼请求：一是请求法院确认解除《房屋买卖合同》；二是判决被告返还原告全部购房款118万元，并支付资金占用期间的利息；三是判决被告按总房款的200%支付原告违约金，即人民币236万元；四是判令被告承担本案保全费和诉讼费用。
陈宇杰称，2019年6月29日，其与被告自愿签订《房屋买卖合同》，房屋总价款118万元。合同签订后，他如约支付了全部购房款并完成了房屋交付，积极履行了全部合同义务，为房屋过户做好准备。根据合同第十条约定，被告承诺于取得房屋产权证后及时配合办理房屋过户相关手续，被告赵霖同时承诺就本房屋买卖合同亦承担全部义务。2021年6月，陈宇杰得知被告已取得标的房屋的不动产权证书，就办理房屋过户手续事宜多次与被告沟通。但被告拒绝办理过户，并表示后悔出卖标的房屋，提出陈宇杰只有再额外支付50万元房款，才同意继续履行合同义务，且目前没钱返还购房款，需把房屋高价转卖或者抵押给银行贷款后慢慢返还，否则就只能通过诉讼解决。陈宇杰认为，被告因房价上涨临时加价，拒不配合办理房屋过户手续的行为，违反了双方合同约定及相关法律法规规定，已构成根本违约，严重损害其合法权益，作为守约方有权请求解除合同，请求被告支付违约金并赔偿损失，故依法向法院提起诉讼。
（二）被告答辩
被告赵霖辩称，同意把房子给原告，但是其他人不同意。退款的问题前妻孙晓芳说想办法退钱，要求几百万是不太可能，陈宇杰的所有购房款118万元都交给自己了。
（三）法院查明
2007年4月29日，赵霖与北京市M公司签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，载明拆迁相关事宜，涉及家庭人口7人。2009年赵鹏作为购房人签订《翠竹新村定向优惠价商品房购房确认单》，购买涉案房屋。2019年6月29日，赵鹏（出卖人，委托代理人赵霖）与陈宇杰（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交价格118万元及付款时间，还约定当房屋能办理产权证书时，出卖人和委托代理人有义务取得并过户给买受人，若出卖人不配合，买受人有权终止合同，出卖人需退回房款并支付200%违约金 。同日，赵鹏签署《委托书》，委托赵霖办理房屋买卖相关事宜。2019年7月2日和9月10日，赵霖分别签署《房屋买卖款项交付确认函》，确认收到全部购房款118万元。庭审中，赵霖自述认可收到全部购房款。
赵霖陈述卖房时偷着进行，家里其他人都不知道，也告知过陈宇杰赵鹏有智力问题，卖房时赵鹏也在场，还称赵鹏是智力残疾。陈宇杰陈述知道赵鹏有智力问题，所以让他们签署委托代理，赵霖称自己是赵鹏的法定代理人和监护人，有权处理房屋买卖事宜，当时没看监护人或代理人证明，也没人说赵鹏是智力残疾二级，见到赵鹏能签字，交款也是赵鹏独自签字。
目前案涉房屋已办理产权证书，登记所有权人是赵鹏。陈宇杰要求赵霖协助办理过户手续，赵霖称家里人不同意。2021年7月20日，陈宇杰向赵霖发出《解除合同通知书》及律师函，要求解除合同、退还购房款及违约金合计363.7万元。
赵鹏与赵霖系亲兄弟，赵鹏家人陈述赵鹏有智力残疾二级证书。经鉴定，赵鹏诊断为中度精神发育迟滞，受所患疾病影响，不能辨认自己的权利和义务，评定目前为限制民事行为能力。赵霖及前妻孙晓芳陈述，赵霖常年在外跑车，赵鹏及其母亲均由孙晓芳和赵霖的大儿子照顾，村委会指定赵霖为赵鹏的监护人。
三、裁判结果
1. 确认原告陈宇杰与被告赵鹏、赵霖于2019年签订的《房屋买卖合同》无效；
2. 被告赵霖于本判决生效之日起七日内退还原告陈宇杰购房款118万元；
3. 被告赵霖于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈宇杰购房损失61万元；
4. 原告陈宇杰于收到上述房款及赔偿金后三十日内将位于北京市顺义区房屋予以腾退交还；
5. 驳回原告陈宇杰的其他诉讼请求。
四、案件分析
合同效力认定
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，限制民事行为能力人实施民事法律行为需由其法定代理人代理或者经法定代理人同意、追认。本案中，赵鹏自幼患有智力残疾，经鉴定为限制民事行为能力人。虽然鉴定结论并非2019年签订合同时的行为能力，但赵霖告知陈宇杰赵鹏有智力问题，陈宇杰应当知晓并要求赵霖出具委托书，可合理推断赵鹏在签约时不能完全辨认自己的行为后果。且赵霖为归还赌债将赵鹏名下房屋出售，该处分行为不符合赵鹏的利益，严重侵害其财产权，赵霖的代理行为应为无效，所以案涉《房屋买卖合同》应为无效。
合同无效后的处理
依据《中华人民共和国民法典》规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力，行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。在本案中，案涉《房屋买卖合同》自始无效，赵霖应当返还收到的购房款118万元，陈宇杰应当返还房屋。关于过错，陈宇杰在签约时自身存在一定失察过错，法院确认双方各自承担一半的责任。结合案涉房屋的市场价值和双方过错比例，法院酌情确认赵霖赔偿陈宇杰购房损失61万元。
五、胜诉办案心得
1. 精准把握法律规定：处理此类纠纷，必须精准掌握民事行为能力认定、合同效力、监护职责等相关法律规定。明确限制民事行为能力人实施行为的效力条件，以及合同无效后的处理原则，为案件处理提供坚实法律基础。在本案中，正是依据这些法律规定准确判断合同无效及后续责任承担。
2. 全面收集与审查证据：全面收集和严格审查与案件相关的证据是关键。本案中，对房屋买卖合同、委托书、款项交付确认函、鉴定报告等证据进行仔细审查，梳理出房屋交易过程、当事人行为能力以及过错情况等关键信息，有力地支持了诉讼请求和法院判决。
3. 深入分析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清房屋买卖关系、代理关系以及监护关系之间的关联。本案中，从房屋买卖的签订履行到代理行为的效力判断，再到监护职责的履行争议，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。
4. 注重庭审策略与沟通：在庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对被告的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出合同无效的依据和责任承担的合理性，获得法官的认可。
