文/乐居财经 林振兴
万万没想到劝退海淀人买和樾玉鳴的不是价格，而是户型设计。
“和樾玉鳴户型图有过程稿剧透，但今天看到正式户型图出街，还是太失望了。”梁小姐本来打算买功德寺项目，现在她打算再等一等朱房项目。
赶在情人节这天，海淀功德寺新盘——和樾玉鳴正式户型图出街了。
该项目规划13栋住宅楼，6-10层洋房，项目户型面积段为139-175-212-253㎡，全四居纯改善，指导价10.5万元/㎡。
没有对比就没有伤害。虽然都知道海淀没啥黑科技，玩不出花样，但和樾玉鳴面显然过于轻敌了。
“是因为和樾玉鳴有所谓的好地段，不愁卖，开发商就不那么用心了，随随便便设计一下，这几张户型图确实太非主流了。”业内人士评价道。
139平是四室两厅两卫。主要槽点有三个，一是把家政间换成了鸡肋的储物间。这样一来，洗衣机、烘干机就只能放公共卫生间。本来就小的公卫，这下更加局促了。
二是主卫明明可以做双台盆，却做成一个超大的单台盆，这让男女主人早上起床后还得抢洗漱台。
三是进门是餐厅，面积约等于北边两个卧室大。一开门迎面一个大饭桌，烟火人间的感觉，139平大房子做得这么接地气也很难得了。
赠送方面，139平户型南北都是飘窗，侧面只有两个小飘窗。
175平是四室两厅三卫，南面次卧的卫生间是暗卫。在赠送方面，南北面有270度弧形窗。
这个户型，主卫不仅有双台盆，家政间也回来了，在厨房隔壁。但也有一个问题，厨房的油烟味会不会飘到家政间，影响存放的衣物或者清洁用品。
212平同样也是四室两厅三卫，却比175平户型奇葩，太不符合市场主流。
其一，家政间又消失了，搞了个储物间。洗衣机摆放的更自由，直接从客卫里面搬到了卫生间门口的走道。既不美观，噪音也大，这让北面次卧和书房的人怎么休息，又怎么工作学习？
其二，主卧带书房，虽说海淀人个个都是工作狂，但也不能卷成这样。你让男主人在卧室开视频会，女主人怎么睡得了觉？是要直播睡觉吗？
其三，212平客厅宽5.6米，只比175平多了0.1米，一点都不气派，但主卧却宽5.4米。很明显客厅不够呀，谁一天到晚在卧室呆着。
连和樾玉鳴自家销售都承认，面积最大的253平，反而没有212平香。两个户型虽然都是四居，但253平要面临和周围圆明天颂，学府壹号院，以及未来朱房、树村项目等高端商品房的竞争。
253户型是四室两厅四卫，家政间和储物间均具备。
但为了做到生活起居互不干扰，除了一间次卧，基本把起居室和客餐厅、厨房彻底分开。这样一来，空间较为封闭，互动性较差。而且客人上公卫，要跑到起居室的次卧厕所，会不经意看到业主的卧室。
南北通透的主卧，双开门设计壕得一批，双手一推，进门直扎进衣帽间，主卧这个衣帽间啊，衣帽间也是双开门的，比隔壁次卧面积都大，但设计师仍担心主人衣服放不下，又在房门后边打了个储物间。
就给人一种，这么大房子不多做几个隔断，显得太空落的感觉，就连主卫的马桶也是独门独院的。但这样一来，也浪费了不少面积。
粗略数了下，不算衣柜，这个户型有15道门，也就是对应了15个大小不等的房间。
除了户型问题，这个北京王炸豪宅，此前因为楼间距太密，让海淀群众挑出了不少毛病。
因为街坊路吞噬了容积率，和樾玉鳴开发商只能将房子见缝插针。
根据规划方案，项目拟建13栋6-10层洋房。最低一栋为小区西南角的13#楼，地上6层，总高17.55米；东南角的10#为8层；5#和6#为9层，其余均为10层。
如此排布，也使得项目楼间距稍显密集，西侧楼栋前后的最短距离仅29米左右。楼间距过近，也让外界对于和樾玉鳴是否存在消防隐患和隐私问题格外关注。
它收到公众反馈意见共25条，主要集中在建筑退线间距、消防设计、配套设施、高压线、街坊路、小区出入口及停车设置、坡屋顶及窗井、公众参与等几个方面。
因为楼栋太密集，也使得和樾玉鳴在地上玩不出啥花样。
不少海淀群众开始吐槽项目的配套设施，他们认为小区估算400多户，室外活动场地就200平，配置严重不够用；另外，还希望增加生活配套，如菜站，药店，便利店等商业配套，以及在道路用地以外单独设置出租汽车站。
针对功德寺项目，外界最关心的还是高压线问题。
海淀群众反馈，小区西侧绿地里有高压线，公示方案中西侧那一排楼离得太近了，退线不够。即使以后高压线入地，退线也应该满足相关安全距离，否则会有辐射影响身体健康，要求西侧一排楼退红线5米以上。
开发商则回复，根据《城市工程管线综合规划规范》GB50289-2016之5.0.8条之规定：“架空高压线塔基础边与建（构）筑物之间的最小水平间距5.0m”，现状架空高压线塔基础边距西侧用地红线约15m，满足其规范要求；
同时，根据规定：”直埋电力管线与建（构）筑物之间的最小水平净距0.6m”，本项目高压线埋地后与建（构）筑物之间的水平净离大于0.6m，满足其规范要求。
此前，《多规合一”协同平台供地审核意见函》显示，项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。
但目前关于高压架空线入地是否已进行立项，建设周期是多久，何时开工，何时竣工，仍是未知数。北京规自委海淀分局也强调，后续将会同区城管委、供电部门协调推进项目实施。
未来入地工程如果不能如期开展，和樾玉鳴的销售情况无疑会被干扰。
但眼下，没想到劝退购房人买和樾玉鳴的不是外部高压线，而是内部户型设计。
时间拉回去年11月5日，功德寺双子星地块的土拍现场，绿城中国和越秀分别以51.75亿元和63.825元亿元摇中西侧001地块和东侧002地块
功德寺双子座的案名公布后不久，越秀地产便出现在绿城功德寺项目的股东位置上。
1月9日，越秀旗下的青岛东辉入股北京功意房地产开发有限公司 。入股完成后，越秀和绿城各持股50.001%和49.999%。
作为地产圈投融资高手，董毅也在和樾玉鳴项目上用了杠杠，青岛东辉由越秀旗下的多支基金间接控股企业和越秀地产持有。
绿城很是大方，不仅将西区项目一半股权转予邻居，还将法人位置拱手让给越秀。同日，越秀地产北京总经理董毅从陆建强手中接过功意房地产法人的交接棒。
但现在看到公众对于和樾玉鳴户型的吐槽，绿城会不会后悔带越秀玩了？
