2025年，重庆再次启动新一轮的旧城改造，吸引了不少人的关注。
作为整个重庆城市改造的标杆，民主村二期改造工程也在春节前后正式完工了，不少网友纷纷到此打卡，惊叹这里的变化。
值得一提的是，去年紧邻杨家坪商圈的几栋楼拆迁之后，原本规划了一个网红商业综合体，如今却悄悄地消失了，让人感到颇为惊讶。
这背后，又藏着哪些故事呢~
01.民主村二期改造
服务周边老居民
首先看一下规划图，民主村改造的一期和二期到底有什么不同。
民主村一期改造位于整个民主村的西边，打造了一个连结万象城和杨家坪商圈的通道，还新修了不少全新的建筑和广场，非常有辨识度。
整个一期逛下来的感觉更像是一条商业步行街，人气也是非常的火爆。
而二期的改造范围更大，总共有超过6000户居民，但它的位置并没得一期的好，其定位主题叫做“市井烟火街区”。
说得简单点，就是老百姓的生活区。
不过二期也有不少亮点，修建了1000平方的“封面建筑”和3000平方的“菜市场”，以及超过7000平方的其他物业空间，加上社区自主更新的部分，总商业体量超过20000平方。
从现场来看，这个封面建筑有点像是民主村二期的“入户大门”，整个的宽度差不多有100来米，临街方向为两层楼的商业，目前商家还没全面入住。
从这个门口走进去200米左右，便能看到这个"菜市场"，不过目前还没投入使用。
这个菜市场的造型颇为奇特，颇有点星际赛博朋克的味道，在众多旧房当中显得十分抢眼，完全颠覆了大众对传统菜市场的印象。
目测要不了多久，这个地方就会变成一个网红打卡地。
菜市场、封面建筑是整个二期的主题城市建筑，也是街区公共性建筑载体，用平和木质、水泥灰与跳跃轻松的橙色系，勾勒出年轻质感。
除此之外，二期里面还修建了一个艺术馆、艺术长廊和全龄公园等，其配套跟现在的洋房小区也差不多了。
02.拆迁腾出30亩土地
九龙之森变停车场
除此之外，整个二期改造最大亮点是约14万方的“新建产业载体”。
根据规划显示，这个项目估算总投资19.71亿元，总建筑体量21万方，计划于2026年投入使用。
它所在的位置，是之前的九龙坡实验二小和16#17#18#居民楼。
在去年完成拆迁后，总共腾出了30来亩土地，刚好挨着杨家坪商圈，位置非常不错。
摄于2023年6月
根据原规划显示，这个位置将打造一个“九龙之森”。
其商业以精致街区主题打造“潮流生活方式新中心”，产业定位“城市级商圈产业发展新标杆”，整体定位与万象城、龙湖西城天街形成差异，并打造九龙坡区唯一超甲写字楼。
整体功能将分为凌空绿洲，保留改造苏式建筑，人才公寓1.1万㎡，“新物种”街区商业3.5万㎡，办公区域6.5万㎡，酒店2.5万㎡，九龙之巅（天际会客厅）1600㎡。
项目建成之后，无疑将是整个民主村改造的标志性作品。
不过从现场的实际情况来看，这栋地标建筑并没有施工，而是直接变成了一个露天停车场，而且建设标准还不低。
从目前的情况来看，这栋“九龙之森”应该很长时间内都不会动工，这是咋回事呢？
其实原因也简单，像这种地标商办建筑投资金额大，但建好之后一般不能拆散出售，仅靠租金的话回报周期太长，不像开发一个住宅盘两三年就能收回全部投资。
而且现在不论国企还是民企开发商，经营情况都不是特别好，资金链也比较紧张，谁也不想把这么多钱砸在这个地方放起。
再加上当下实体经济艰难，很多商业和写字楼都出现空置，开发商就更谨慎了。
03.房价冲高回落
一楼房东成大赢家
最后，再说下民主村的房价。
在2019年左右，民主村这边的房价大概在七八千一平，在传出拆迁消息之后一夜之间直接翻倍，涨到一万三四一平。
随着民主村改造的完工，这边的房价又出现了什么样的变化呢？
小树在附近找到一家中介，打听了一下这边的市场行情，房价已经有了明显的回落：
“以目前58平的两房为例，以前能卖80万一套，现在实际成交也就40来万，差不多跌了一半了，回到2019年了”
兜兜转转一圈又回到了原点，确实让人唏嘘不已，不少房东都显得很失落。
不过这次改造也诞生了一批大赢家，那就是临街一楼的住宅，很多都用来改造成门面，房东们租金收益不菲：
“位置好点的一楼房源，一套能租个六七千，房东拿来收租躺平卖都舍不得卖；二期里面点的房源，一套也能租个四千来块，卖价能喊上百万”
从这次民主村改造的情况来看，我们还能看到一个大趋势，就是大拆大建会越来越少，今后的城市更新或将以更多以刷墙翻新“微改造”为主。
原来也很简单，城市旧房拆迁成本居高不下，但拆出的土地却卖不起价，谁来做这笔亏本买卖？
这也是为什么旧城改造的文章篇篇都是10万+，但小树找遍全城也看不到几栋房子拆迁的原因了吧~
