就在今天，北京6个区（顺义、大兴、亦庄、昌平、房山、城市副中心）发布了《好房子规划管理技术要点》。
拆哥认为，实际上是“罢免”了公摊。或者说得房率反攻到100%成为现实！
一、按需设置封闭或开敞阳台
每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。
封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积收取地价款；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积的1/2收取地价款；错层阳台上盖高度≥2个自然层高且不封闭时，不计入容积率，不收取地价款。
拆哥解读：咱们做测算。不包含阳台的部分150平米计算，一般得房率可以到82%得房率，套内建筑面积123平（非阳台部分）。
规范里说，阳台不超过10%，也就是12.3平米。如果是平层阳台，可以最多赚6.1平米出来。怎么说呢，这个10%不是很解渴。设备平台等送面积黑科技，还要继续上。
如果是错层阳台，完全赠送，产品形态类似分钟寺的北京天誉。有人问我，会不会都去盖错层阳台？
错层阳台也有问题，可能个别卧室采光会受上方遮挡。
二、鼓励丰富居住空间形式
套内建筑面积超过140平方米的住宅，可在起居室（厅）设置一处挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。
拆哥解读：这个好威！双层挑空大客厅。大家知道，有的楼盘实际会将调控做2层处理，最多可以送50平米？
挑高6米的超大客厅+挑高6米的阳台，简直就是把别墅搬进了平层了。顺义之前“好房子”璞瑅润府，阳台宽2.5米，就超级像别墅。不过《好房子规划管理技术要点》，规定以后的阳台不超过1.8米。
三、合理利用底层架空空间
可在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用，不得分割登记、不得分摊。对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款；超出建筑基底面积50%部分及高度大于4.9米的部分按实际面积计入容积率。
拆哥解读：牛的地方在于限高是4.9米，全都不算面积，大家知道，北京很多改善新盘会设置2000平米+的会所，那么其中一部分可以挪入架空层！
一个10万平米建筑面积的住宅新盘，如果可以平行挪入1000平米架空层，粗算大平均，每户的公摊可继续减少1%了！
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四、鼓励设置开敞式风雨连廊
可在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。连廊不封闭时，不计入容积率。
拆哥解读：这个吧，与现行的公摊关系不大。不过一些在风波上的二手房，到时可以减少风雨连廊被拆除的风险了。
五、增配邻里共享公共空间
可结合小区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间。邻里共享公共空间的建筑面积按照700平方米/千户计算，单处最大面积700平方米，其建筑面积不计入容积率，建成后由开发建设企业自持，面向全体居民运营，不得分割登记，不得转让、抵押。
拆哥解读：很多改善社区，套数只有500套以内，比如功德寺的和樾玉鳴，这个东西就只能有300多平。
但拆哥给各位讲，这≠会所！完全是送出来的面积，开发商乐开了花！虽然不能散售，但开发商的财务报表上还可以多出来这项资产！
六、跨城市支路空间利用
可依据市政条件，允许地块利用城市支路上下空间进行地块间连通。土地尚未供应的：规划研究阶段，应为地块间连通预留条件。
跨城市支路相邻地块间连通原则上应为同一实施主体，实施主体不同的需协商一致。地块间的城市支路应与实施地下连通的地块同步设计。
拆哥解读：我特别喜欢这个设计。两个地块，会所放在其中之一，另外一个社区就可以省去会所面积，继续“罢免公摊”了。
此外，如果另外一个地块有商业，那就更方便了，回家根本不用走室外！
七、建筑高度局部弹性管控
为引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控。建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档（如45米可局部上浮至60米）。
建筑高度局部上浮的住宅单元水平投影面积占该地块建筑基底面积之和的比例不应超过25%，且建筑高度上浮的住宅单元建筑面积占该地块住宅地上总建筑面积的比例不应超过30%。建筑高度局部上浮后应与周边城市空间环境相协调，避免断崖式高度变化，不得与文物保护、景观视廊、机场航空净高、微波通道等各项刚性管控要求冲突。
拆哥解读：这个尺度很大。
当然，大家不要太担心，卖地的时候，给的限高也是会考虑上浮的影响。咱们简化给大家，一座新盘，都是15层（对应限高45米）。其中两栋楼上浮成20层（对应限高60米），+5层，意味着，同时会有两栋从15层-5层，变为10层，变成大号洋房！
八、鼓励提升建筑立面品质
为提升建筑立面品质，住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。
拆哥解读：可以，外墙一部分不算建筑面积，意味着得房率至少再上升1%。
罢免公摊，就是罢免高房价。2020-2018年的北京中低品质次新二手房定会受到房价抑制。
好房子罢免公摊，也是罢免陈旧的、被束缚的过去！
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