(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
2003 年，房地产市场处于发展阶段，房价呈上升趋势。陈雨君配偶李铭先生因家庭居住需求，与房地产公司签订《房地产卖契》，以 413472 元购得北京市朝阳区 Y 号房屋，并登记在自己名下。购房时，李铭先生考虑了房屋地理位置、周边配套及未来发展潜力。
2011 年，房地产政策变化，各地实施更严格购房限购政策。陈雨君一家因家庭规划有再次购房打算，因购房资质审查严格，经家庭商议，将 Y 号房屋暂时过户至陈雨君母亲王芳女士名下，原因是王芳女士购房资格相对宽松，有助于家庭实现再次购房计划。
2014 年，王芳女士名下丰台区一号房屋面临出售。房产交易中，个人所得税是重要成本。在房产中介建议下，王芳女士为避免高额个人所得税，将 Y 号房屋过户至陈悦玲名下。通过赠与方式过户可优化税务成本，王芳女士与陈悦玲经公证签署《赠与合同》，2014 年 5 月 19 日完成 Y 号房屋产权转移登记，陈悦玲成为登记的房屋所有权人。
陈悦玲与陈雨君是姐妹关系。Y 号房屋多次过户后，陈雨君一家认为从购房资金来源和居住使用情况看，实际权利人是自己和李铭先生；陈悦玲则基于产权登记公示效力，认为自己拥有合法所有权，有权处置房屋。双方对房屋所有权认知存在分歧，为后续纠纷埋下隐患，最终陈悦玲向法院起诉，要求陈雨君腾退房屋并支付租金，引发房屋产权与使用纠纷。
二、案件经过
原告主张：2014 年 5 月 19 日陈悦玲取得 Y 号房屋所有权后，要求陈雨君立即腾退并返还房屋，同时按每月 1 万元标准支付自 2014 年 5 月 19 日至实际交还房屋期间的租金。陈悦玲称多次要求陈雨君腾退遭拒，为维护权益提起诉讼。
被告抗辩：陈雨君不同意陈悦玲诉讼请求，称Y 号房屋由配偶李铭先生于 2003 年购买并登记在李铭先生名下。2011 年因家庭再次购房需求获取购房资质，将房屋过户至母亲王芳女士名下。2014 年王芳女士为出售丰台区一号房屋避免高额税费，在中介建议下将 Y 号房屋过户至陈悦玲名下。虽完成赠与过户，但实际权利人仍是陈雨君和李铭先生，房屋产权证原在陈雨君手中，陈悦玲通过挂失重新办理。陈雨君还指出 Y 号房屋一直由王芳女士和孙先生居住，陈悦玲办理过户手续后曾要求租住并同意支付租金，以此证明陈悦玲非实际权利人。
法院查明：法院核实陈悦玲与陈雨君姐妹关系，以及她们与王芳女士、孙先生、李铭先生的亲属关联。梳理Y 号房屋产权流转历程，从 2003 年李铭先生购买，到 2011 年过户给王芳女士，再到 2014 年赠与陈悦玲并完成登记。庭审中，陈悦玲称房屋此前由王芳女士和孙先生居住，2014 年 5 月起对外出租，租金由陈雨君持有，虽不清楚目前居住情况，但认为即便他人居住也是经陈雨君同意，所以要求陈雨君交还房屋并支付租金。陈雨君提交《房屋委托管理协议》《北京市居民供热采暖合同》、涉房缴费票据、谈话录音、银行流水、证人证言等证据，证明 Y 号房屋实际权利人是李铭先生，不同意陈悦玲腾房及租金主张。此外，法院查明 2021 年王芳女士和孙先生起诉陈悦玲要求撤销 Y 号房屋赠与，一、二审均败诉。本案审理期间，李铭先生起诉陈悦玲要求确认 Y 号房屋归其所有，案件正在审理。
三、裁判结果
法院驳回原告陈悦玲全部诉讼请求。
四、案件分析
证据收集与运用：代理陈雨君过程中，收集并运用《房屋委托管理协议》、涉房缴费票据等书证，展示陈雨君及其家人对房屋的实际管理和费用承担情况；谈话录音侧面印证房屋实际权利人相关事实；证人证言增强证据链完整性。这些证据相互印证，构建起陈雨君对房屋享有实际权利的证据体系，反驳陈悦玲主张。
法律关系梳理与抗辩：梳理房屋产权流转过程法律关系，从李铭先生购买到后续过户行为，指出虽房屋登记在陈悦玲名下，但实际权利归属存在争议。李铭先生提起所有权确认之诉且案件审理中，依据法律规定，权属不明确时难以认定陈雨君无权占有房屋，为陈雨君有力抗辩。
五、办案心得
全面收集证据：处理房屋产权纠纷案件，全面收集证据至关重要。关注书面合同、产权证书等直接证据，同时留意缴费票据、证人证言等间接证据，构建完整证据链支持当事人主张。
深入分析法律关系：对于复杂房屋产权流转案件，深入分析法律关系是关键。理清每次产权变动原因、依据及法律后果，准确把握当事人权利义务关系，为案件抗辩或主张提供法律基础。
关注关联案件：本案中，王芳女士、孙先生的赠与合同纠纷以及李铭先生的所有权确认纠纷与本案紧密相关。关注关联案件进展和结果，有助于把握案件整体走向，及时调整诉讼策略，维护当事人合法权益。
