蛇年第一个对楼市提出要求的大城市，来自深圳
图源：深房网
措辞也带着一股力透纸背的迫切感：房地产投资尽快恢复增长
摆明了就是要提振楼市且势在必行
这也是2025年楼市开年打响的第一枪
去年至今全国楼市情绪一直不高，一二线冷静与观望、三四线萎靡不振
包括深圳本身，整年来看其实也不算理想
一手方面，很多楼盘都是大跌的
2024年深圳一手成交均价5.4万/平，创了2019 年来的最低纪录
甚至福田区的京基宸悦府直接买一送一，买一套住宅送一套100多万的公寓
包括二手降价也很厉害，到9月底二手成交均价来到5.87万/平，更是三年新低
这种情况从去年10月开始好转，到今年1、2月，更是迎来了一个彻底反转
数据来源：深房网
这个往年没什么人的市场淡季，如今不仅延续了年底翘尾的热度
1月一手成交甚至超过了前三年
再来看2月6号的这一枪，虽然突然，细想又是意料之中
不过当我买了张最早的机票，真正踏上这片土地，才对这份温度有了更真实的触感
落地第一感受，这个城市的冬天不太冷
深圳福田区某核心新盘
而根据中介发来的信息，你会发现这里的楼市更是火热
这份扑面而来的热度，也是深圳能喊出“尽快恢复增长”的信心所在
01
这一枪的底气，来自深圳楼市的开年2把火
第一把火，非核心区一手直接红透半边天
尤其龙华区，中介带我看的一个新盘中洲迎玺
中洲迎玺售楼处现场
紧靠深圳北站，三期的80多平小三房总价至少530万
上周末样板间开放第一天，早上5点不到，门口就有很多排队看房的人
这份火爆持续到工作日也丝毫不减
周二我去看盘当天，车子只能停在一个路口开外
步行到售楼处感觉像到了菜市场
甚至上午十一点左右的高峰期，直接出动了交警到售楼处门口维持道路秩序
很多案场销售高举二维码，对人群大喊：加微信、发资料
大部分人进售楼处也只能“蹭”销讲，因为销售压根儿接待不过来
样板间直接拉起格挡限流，门口队伍排成长龙
除了非核心区这个标签，这个项目也并不是现房
甚至还有个硬伤：就是92年拿地，如今产权已经过去33年
但即便如此也妨碍不了它的火爆
包括2025年首个日光盘，龙岗的深铁阅云境
离市区CBD足足35公里，但开盘仅1小时全部售罄，当天销售额超过了7亿
这份热闹让人想起早几年的高峰期
随随便便一个盘都能卖出精彩、卖出火爆
第二把火，来自福田核心区的二手市场
一整天我跟着中介看了七八套房子，心里其实有点震撼
首先就是现在客户看房热情非常高涨
哪怕有硬伤的二手，开年以来带看也很频繁
比如离福田口岸不远的益田村
49栋一楼的77平小3房，挂牌总价是450万
过午2点，客厅内照不进一丝阳光，只有走出阳台才能看见太阳
这样的房屋条件，放在前两年就是交易链最底端的存在
但今年情况很不一样
据链家中介说，开工以来不到一周，仅他一个人就有8批带看
这还没算上整个片区的其他同事，大概会是一个更夸张的数字
第二就是二手房东心态越来越稳了
甚至出现临时加价
乐有家中介透露，梅林片区的旭飞华安园
部分房东从年前开始明显不着急了，看房也不如去年配合了
客户看房要根据他的时间来安排
旭飞华安园52㎡两房
总价298万，谈价空间也非常非常小
包括上梅林的另一个房源，户型差不多，也是这个中介成交的
就在年后开工的第三天，成交当天，房东临时反水加价20万
去年10月到年底，深圳楼市也在回暖，但当时在我们的认知里还属于政策市
只是谁也没想到，这股暖流一直持续到今年年初的1、2月
甚至带着点自发且强势的霸道感
从我现场看盘的2天体感来说，很多房东的态度都和之前高峰期有点像
02
但为什么年初会有这么明显的反转
看盘过程中我也采访了乐有家、链家的中介，他们告诉我3个明显的信号
一个是此时深圳已经来到了价格底线
也就是开头一二手的成交价格创下新低
乐有家中介告诉我接下来明显不可能再低了
目前的市场情绪就是即将触底反弹，所以很多房东在交易桌上跃跃欲试
但他说这场博弈也才刚刚开始，等我月底再来看房，竞争对手可能又有变化
其二就是去年9月底以来的各种政策叠加
该有的大部分也都到位了
图源：腾讯网
不仅首付来到了新低，只需要15%
按我看的一套龙华区清湖附近的470万房源
如今首付只需要70万，就能在深圳安家了
贷款利率也低到往年不常有
图源：广东发布
首套商贷利率已经下降比公积金二套还低了
第三个，也是深圳独有的一个画面
这波热度背后有一股潮流叫做港人北上
从去年到今年几乎一直没停过
对此我也有同感，因为还没走出航站楼就看到这样一个画面
而且这股热潮比本地政策来得更早
去年一整年北上的港人，有来旅游消费的，自然也有来投资买房的
还是组团买房
根据香港文汇报数据，截至7月底，2024年深圳二手成交客户中港人占了4%左右
个别新盘的占比情况，甚至超过了30%
数据来源：香港文汇报、公开数据
福田口岸附近的新盘比如湾尚国际，小户型买家中港人也占了2至3成
链家的中介黄生告诉我情况确实如此
去年夏天为了抢客户他们店全员出动，直接去福田口岸拦截香港客户
包括梅林片区的一个新盘，京基宸悦府
开盘后最小40平左右的公寓，几天之内被一扫而光
黄生说有个香港同胞去年一出手就是一整栋
买下来之后交给管家代运营，年租金回报达到4个点
听见这个数字我有些意外，毕竟去年以来的租金行情大家是有目共睹的
但黄生已经习以为常：福田的这个地方租金一直很稳，这很正常
我打开地图看了看，发现果然如此，梅林虽然老但胜在成熟
北边是产业园、南边是莲花山，附近的大型商场一个顶俩，2个地铁站也都在附近500米
这些小公寓虽然在福田核心区，但不限购不限贷
再加上政策刺激，投资客们很难不被吸引
气氛已经烘到这了，深圳就差最后临门一脚
从2月6号官方打出的这一枪开始，子弹已经正式出鞘
至于接下来具体要怎么做
所有人心知肚明，只是要等
03
这一脚对于深圳来说，也是势在必行
从一些背后数据就能看得出来
我们把视野拉高一些
归根结底，深圳的策略并不是为了单纯刺激楼市
而是基于城市经济的整体考量
作为特区，这个一线经济体在全国一直是领先地位
去年深圳GDP3.68万亿，增速也来到了5.8%
在一线城市中排名第一
图源：深圳发布
但今年正值“十四五”收官年，深圳给自己定下的目标是4万亿
如果确保完成目标，今年增速的水准要达到8%左右
去年GDP增长的支点其实是贸易进出口，受关税影响今年这个支点将会成为一个不稳定的变量
那么要完成这4万亿，谁会是确定、可控的因素？
有一个数据足以揭开答案，7.4%
去年1-11月，深圳房地产开发投资同比确实下降了12.5%
但与之对应的，房地产GDP比重达到了7.4%
一般来说一个行业占比5%就可以算作支柱产业
而7.4%的深圳房地产业，如今依然存在支柱地位的事实
此时只有让房地产市场先活跃起来，才能吸引更多的人才和资金流入
这也是2025年城市经济增长的活水
第二，市场本身也给出了很大的信心支撑
就是连续4个月、旱地拔葱式的回暖上涨
去年10月开始，跌了三年的深圳二手终于再次重回6万/平
数据来源：乐有家
成交量来看，四季度深圳一手卖了全年的超过五成销量
底图来源：乐有家
二手也卖了四成左右，可以说量价齐升
哪怕超淡季的1月，今年也成了特例
深房协数据显示，1月深圳一手网签5090套，同比增长97.3%；二手网签4554套，同比增长31.5%，都在持续回暖
当然最重要的还是，深圳楼市对全国来说一直意义非凡
四个一线城市中，如今广州楼市已经疲态尽显
经过这两年的行业调整，这座拥有地产总部较多的城市，受到的波动也是最大的
包括北京、上海也有其特殊定位，房价更不可能轻易上涨
此时深圳就体现了它的带头作用
也只有深圳，从始至终敢为人先
对二三线城市来说，只有像深圳这样的一线领涨了，它们才可能会有逐渐恢复的信心
当然，这个传导最终能有几成热，也要看各城市自身的硬条件如何了
04
为什么第一声枪响总是发生深圳
走访三天，我对深圳最大的感受就是这里非常有活力
这两个字不仅体现在楼市上，更是整座城市的底色
包括在龙华区踩盘过程中，路边一个老站牌后，随机都能看到这样一个画面
无奋斗不龙华
这句口号也不只是龙华的特色，对深圳来说，每个时期都有浓缩式的精神口号
而我脑海里最深刻的那句，就是“来了就是深圳人”
深圳这座城市向上的拼劲儿，也是其他城市很少见到的
也因为这份城市活力，楼市可以在短短3个月内拉回持续三年的下跌
所以大家依然会对这里的楼市抱有最大期待
以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第5882篇原创文章
