苏州楼市，今年能不能支楞起来？
一半看金三银四
另一半，全看接下来的土拍
尤其是园区核心这一锤~
下周开始
连续5场、4宗低密宝地
最高起拍楼面价2.2w、总价30亿
奥体南、城南TOD、独墅湖西等地即将开拍
小道消息已经传出
网传金*、绿*、象*、建*都要出手
能否溢价？溢价多少？
市场能不能行，就看这一锤！
01
2月19日迎来苏州2025首拍
园区奥体南地块，起拍地价22000元/㎡
板块微断供后终于迎来补仓~
2025园区高端市场又要杀回来了！新年一开场就是奥体南重磅地块，直接提振一波信心，恰逢新房库存经告急，终于补上新货了，预计会在今年入市~
苏地2025-WG-Z02号地块，即月上海棠轩西侧地块（下图⑥号地块）位于工业园区金堰路西、金鸡湖大道北，占地约3万㎡，起拍地价22000元/㎡，起拍总价约11.8亿。
1.5 <容积率 ≤ 1.8，预计未来将打造洋房+小高层，< pan> 不少房企已经盯上，准备拿下！
根据土地出让要求：
1、该地块上住宅为全装修住宅，住宅装修价格不低于3000元/㎡。
2、该项目可执行苏州市住房和城乡建设局《关于贯彻落实装配式建筑容积率政策的通知》(建筑产业现代化工作联席办 [2023]1 号)相关规定。
3、该地块上项目竣工后，如因公共利益需要，受让人同意政府无偿使用剩余未开发利用的地下空间。
目前，奥体南退二进三控规曝光的8宗地块，其中一宗宅地于近期调整为中小学用地，除了率先挂牌的这宗地，尚余6宗宅地。
此前，润雲西地块（④号地块）控规也有过调整，容积率由原先的2.0降至1.6，限高也从80米降至60米，未来或将打造纯洋房，或将于今年挂出？！
板块内，还有独墅湖大道北地块上周控规已经出炉，2025将有新房补仓，而且面积跨度非常广，同步曝光3大户型可以点击链接：
另外有消息称，断供已久的湖西将有重磅地块来袭！科技园1-3期地块马上要挂牌，已经有x隅等至少5家实力房企盯上，且据传要建低密住宅，可以重点关注一波！
02
2月26日吴中2宗、吴江1宗
城南东吴塔TOD地块&独墅湖西首个别墅
吴江1.08容积率别墅来了~
接下来，吴中区有2宗低密宅地即将开拍，其中独墅湖西也将迎来板块近年来首个小体量纯墅产品，非常值得期待！
1、吴中主城1.3容积率TOD地块来了！打造洋房+叠墅？！
吴中城南率先挂出一宗核心宅地， 靠近吴中区政府，位置属于吴中醇熟主城核心区。
地块容积率仅约1.3，起拍楼面价为1.6万/㎡，总价7.6亿，将在2月26日开拍。
地块详情以及出让要求如下——
位于吴中经开区长桥街道，太湖西路北侧、西塘河东侧，靠近吴中区政府，算是吴中传统主城和老牌富人区了。
地块旁边就是地标东吴塔，东侧为吴中区政府、吴中公共文化中心等，南侧不远处是京杭运河，北侧几百米就是4号线宝带路站，可以说是地铁上盖。
南侧约1公里处就是龙湖东吴天街。不管是配套还是生态还是区位能级，都很不错~
根据出让要求，该地块总套数不足300套，且要求户型面积不小于140㎡，精装成本不低于3000㎡，从这三个要求来看，毫无疑问是小而精致的高端改善项目。
参考约1.3的容积率，做纯洋房太奢侈，可能会搭配叠墅产品？
该地块将于2025年2月26日正式开拍，起拍楼面地价在1.6万/㎡，如果是有别墅类产品，猜猜价格会是多少？
2、独墅湖西首个小体量高端纯墅来了，容积率仅1.02+一线湖景
继吴中城南挂地后，吴中独墅湖西也挂出一宗低密地块，也是板块首宗低密别墅地块，且一线临湖，不少房企已经盯上。
苏地2025-WG-Z01号地块位于吴中经开区郭巷街道东方大道东侧、正荣国领南侧，为商住混合用地，占地面积约2.6万㎡，起拍价17902元/㎡。
地块容积率仅1.02，是板块稀缺的低密别墅地块，且含商业，其住宅更低密，预计打造联排、别墅等产品。
根据出让要求，300㎡≤商业建筑面积≤500㎡，住宅总层数6层以上的需装修交付，装标不低于3000元/㎡，户型≥150㎡，总户数不大于200户。
地块所在位置也非常优越，占据一线独墅湖景，南侧100米就是轨交2号线独墅湖南站，一站园区，独墅湖南隧道已经通车，无论公共交通还是自驾都非常便利！商业方面，有尹山湖歌林公园、长申等，可满足日常生活。
追溯到板块内上一次成交是2022年6月，城投地产竞得熙和云汀雅园，成交地价15800元/㎡，此外，新房方面，仅有龙湖九里璟园尾盘在售（打造11栋8-23F洋房、高层）备案均价25000元/㎡，小区已交付。
从今年开年挂地的情况来看，今年苏州终于开始围绕各个主城、核心板块补货上新了，但不变的是，地块依然呈低密趋势~
3、吴江盛泽1.08容积率大体量别墅来了~
此外，吴江也有一宗低密别墅地块也在这一天开拍。
WJ-J-2025-001号地块位于吴江高新区（盛泽镇）舜湖西路南侧福州路西侧地块，占地面积约5.2万㎡，容积率1.08，建筑面积56183.05㎡。 起拍地 价9800元/㎡。
地块位于盛泽镇中心，距人民政府约700m，周边盛泽新城实验小学、盛泽实验初级中学、盛泽凤凰芸购物中心、盛泽市民广场、盛泽财富中心购物公园、盛泽医院、潜龙渠公园等教育、商业、医疗、休闲配套齐全。
地块西边还有去年成交的WJ-J-2024-013，容积率1.10，期待更多差异化优质低密产品~
03
3月12日相城1宗地块待拍
高铁新城第二个四代宅来了！
容积率仅1.4！更低密！
相城区首场土拍是高铁新城核心低密宅地，重点是，出让要求中提及，空中庭院建设，未来大概率将打造第四代住宅！也是板块第二个！
苏地2025-WG-Z04号地块，位于相城区高铁新城民乐路东、陶村街北，西边一街之隔就是高铁新城首个“四代宅”龙湖未来御湖境（容积率1.6）。
地块占地面积约2.4万㎡，容积率1.4，较为低密。起拍地价15000元/㎡。
根据出让要求，住宅总层数6层以上的，须建设成品住宅，装修标准不低于2000元/㎡；总层数6层及6层以下的，鼓励建设成品住宅。住宅户型面积不小于100㎡。
重点，还提及“空中庭院建设”，这也是为数不多在土地出让时明确注明的，未来极有可能建四代宅。
最后，再来看下地块位置，处于高铁新城核心，周边配套成熟，多条地铁、高铁线网。
商业方面，不远处就是吾悦广场、圆融广场等大型综合体，以及印象水街美好荟、芯光里商业街等时尚街区。
教育方面，也是一大亮点，周边汇聚了苏州大学实验学校、南京师范大学苏州实验学校、南京师范大学相城实验小学等名校。
此外，还有高铁新城文体中心（在建），心汇湖公园，苏州国际会展中心（即将开建）等文体休闲配套。
这块地比龙湖未来御湖境（容积率1.6）更低密，对于地块规划限制条件较少，未来产品打造上有更大空间。3月12日坐等开拍~
