本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：秦敏慧。
万科新年期间重磅发文，内部管理层正经历大换血，深铁数十名干部进组，权力进一步国资化逐渐清晰，接下来，势必会有进一步动作。而迎来史上年度最大亏损的万科，除了地产，旗下的多元化板块会迎来什么样的命运？其中，业内最关心的就是当年万科总裁祝九胜全身心投入的泊寓……
万科阵痛后的“国资化”
新年开工第一天，万科在内部发文，宣布多位高管人事任命，涉及战略投资运营管理部、财务资金管理部、法务部等集团总部，以及北京、华东等开发经营本部等多个核心岗位。同一天晚间，万科宣布管理团队人员的最新职责分工。
值得注意的是，本次新任命人员全部来自深圳国资，覆盖从董事会到中高层职能部门，深圳国资的紧密交接，意味着万科逐渐从市场化走向国资化，“国资时代”的新阶段正式开启。
有关专业人员研究表示，万科重组管理层的大换血事件，堪称业内的里程碑事件，作为中国房地产行业龙头企业之一，万科在市场下行周期中，其混合所有制的股权结构，让投资者持稳健保守的投资态度，企业流动性危机一直都伴随着市场的阵痛存在。
不仅持续存在，还有愈演愈烈之势。去年，万科可谓是站在了冬日的“大寒”之中，遭遇成立以来最为严峻的挑战。
财务困境：归属于上市公司股东净利润亏损450亿元，超过此前2年盈利合计；合约销售额从2020年7000亿元峰值跌至2024年2460亿元；经营性现金首次转负。
信任危机：供应商公开声讨；投资者指责管理层“不作为”；被预言若无国资介入，2025年可能触发债务违约，甚至引发系统性风险。
债务高压：2025年到期债务超200亿元，融资渠道冻结，被迫“断臂求生”——七折甩卖上海七宝万科广场、深圳总地块。
而此次，处于严冬的万科等来了国资的救助，“万科不能倒”的声音又一次被证实，作为中国房地产的“定海神针”，政府的主动介入，将缓和市场的紧绷情绪，万科流动性问题正往更积极的方向发展。
当然，万科本身早就意识到船头不对，提出“瘦身计划”，想要“自救”。2023年股东大会上，万科明确聚焦综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大优势主业。
回顾去年上半年，从万科三大主营业务的发展来看，可以概括为四个字“稳步提升”。
综合住区业务方面，高质量交付7.4万套房子，销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。
值得注意的是，处于综合住区业务之中的酒店板块业绩并不突出，2023年财务数据，酒店与度假村收入仅2.8亿元，占总营收的0.5%。同时，2023年万科将持有的悦榕服务（中国）等三家子公司股权转让给悦榕控股，卖掉悦榕庄的酒店管理权也意味着酒店业务逐渐脱离重点业务板块。
旗下物业重要主体的万物云，2021年从万科集团拆分，一年后便赴港上市。拥有一定自主性的万物云，去年上半年实现营收176.3亿元，同比增长9.%。
租赁住宅业务则收入17.3亿元，同比增长5.3%。长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。万科长租业务新拓展实现1.5万间，并在多个城市与国资国企达成了战略合作意向，未来合作总房源数超2万间。
多种资金奔赴“救场”
明明三大主营业务稳步提升，为何亏损450亿元？这450亿元都亏哪了？
这件事按照万科的话来说，就是主要因房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、新增计提信用减值和存货跌价准备、部分非主业财务投资亏损以及大宗资产交易价格低于账面值。简单来说，房价缩水，储备的土地上市开盘，回不了本；当年房地产上行期间撒钱投资，打了水漂；长期留有的良性大宗资产在不断缩水贬值。房地产下行带来的“副作用”，万科都赶上了；投资领域不能踩的“雷”，万科全踩上了。
因此，万科的亏损凝聚着如今房地产时代的“眼泪”，2023年万科董事会主席郁亮（现万科执行副总裁）提出的“瘦身计划”也更好理解，可以大致分为并肩走的两个方向，一个是重整过去：大力推进大宗资产交易，降低负债和风险；一个是展望未来：聚焦三大主营业务，通过精细化运营，提升产品和服务质量，成为行业的标杆。
可以预见，即使万科进入“国资时代”，一揽子“瘦身健体”方案仍然具有不可撼动的地位。接下来，万科势必会有进一步动作，可能加速“瘦身”，但核心战略板块应该还会延续郁亮时代的道路。
时间线回到万科重磅发文的一天后，万科与新华保险成立万新金石住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙），出资额高达16亿元。
从合伙人信息来看，该合伙企业由新华人寿保险股份有限公司（以下简称“新华保险”）、万科旗下厦门市万驿源泉投资有限公司、海南万聚盈通企业管理有限公司以及中信金石基金管理有限公司共同出资组建。其经营范围包括以私募基金从事股权投资、投资管理以及资产管理等活动。
其中，新华保险出资比例59.94%，是其首次大手笔布局住房租赁板块。为何险资会入局住房租赁板块？有专业人士表示，一方面险资的长期性和稳定性与不动产的特性相契合；另一方面在资产荒芜的下行阶段，资产配置面临诸多挑战，不少实力靠前的险企希望在另类投资方面找到更多的优质资产，在缓解长期资产匹配矛盾的同时，依靠稳健的“租金”或者“红利”为自己注入新鲜的血液。
当然，从市场端来看，这一举措为住房租赁市场注入新的资本，而万科在推动住房租赁市场发展的同时，也将进一步通过资产收购和改造来盘活存量资产。
不过，这不是万科首次成立住房租赁投资基金，早在2023年，万科与建行合作成立了规模达100亿元的建万住房租赁投资基金（其中万科认缴出资约20亿元），主要投资于万科系。
该基金首批签约6个项目，分别位于北京、上海、成都、武汉四个城市，规模24亿元，共计3500间房源。去年，“建万住房租赁投资基金”在佛山先行先试，通过资产收购的方式购买佛山市禅城区岸芷汀兰项目，将存量资产盘活为保租房，并委托万科旗下长租公寓品牌泊寓进行运营。
同年，“中信万科消费基础设施基金”成立，合伙企业有“万科企业”（“万科企业股份有限公司”）下属子公司“万聚盈通”（“海南万聚盈通企业管理有限公司”）、“深圳万科”（“深圳市万科发展有限公司”），与“中信证券系”的“中信金石”（“中信金石基金管理有限公司”，为“中信证券”私募投资子公司“金石投资”的全资子公司)、“中信证券投资”（“中信证券投资有限公司”，中信证券的另类投资子公司），以及“泰康人寿”（“泰康人寿保险有限责任公司”）出资。
“中信万科消费基础设施基金”的募集规模为22.34亿元，其中“深圳万科”认缴出资约12.42亿元（占比55.6%）。该基金主要收购万科旗下两家下属子公司，两家子公司主要持有北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。
三大基金的成立，皆贯彻了“一揽子方案”的核心，瘦身健体、聚焦主业，通过基金发行的方式，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。万科也在用自己的解题思路，想给越来越大的“雪球”一个解决的方案。
泊寓会受牵连吗？
从三大基金的发行领域来看，住房租赁占了大头。值得一提的是，2024年7月，发改委发布的“1014号文”中明确住房租赁REITs的底层资产四大类型，包括保障性租赁住房、公租房、市场化长租房、园区配套型长租公寓，底层资产多样性得到进一步丰富。
这项政策意味着，包括保租房项目在内，更多的住房租赁资产有机会通过公募REITs方式实现退出。
这边的公募REITs和上文的Pre-REITs基金不同，双方构成了资产培育和退出机制的两个不同阶段。简单来说，Pre-REITs是指在公募REITs发行之前，对具有潜在发行REITs资质的资产进行投资、管理和提升的一种投资模式。
两种融资方式形成了“资产培育－投资－退出”的商业闭环，万科也因此向外表达发行住房租赁公募REITs的想法。
这个想法的落地方，则以万科旗下泊寓品牌为主。近期，泊寓披露2024年全年营业数据：截至2024年12月，其已开业房量超19.1万间，管理房量超24.7万间，项目覆盖全国29座城市，继续占据集中式公寓行业规模首位。截至12月，泊寓管理项目整体出租率为95%，客户满意度为95%，自有渠道获客占比达85%，前台GOP利润为89%，已累计为超80万名城市青年提供租住体验。
保持冲锋地位的泊寓，将纳保房（纳入保租房体系）增长至约12万间，占管理房量的48.58%，纳保数量位列集中式公寓行业首位。在积极响应国家纳保政策的同时，也能保持项目的出租率，来支撑规模性的扩张，为发行保租房REITs奠定基础。
然而，“换了老板”的万科，在盈利能力有限的长租公寓领域会遭遇挑战吗？
上个月16日，祝九胜辞去了万科总裁、首席执行官等职务，并不再担任公司任何职务。第二天凌晨，他便在微信朋友圈转发泊寓的一条消息。曾经作为直管长租公寓业务（泊寓）的他，直言自己是租赁服务体验官，连出差都是在住泊寓。
泊寓事业兴起的故事，也离不开祝九胜的引领。2022年初，祝九胜直管万科的长租公寓业务，兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人。在这之前，“万村计划”虽给万科带来大量房源，但同时面临城中村清客难、改造难、消防管理难等问题，为万科收益带来沉重负担。
但在2023年年中，泊寓首次实现利润为正。成绩单的转变，离不开“万村计划”的及时止损和自有渠道低成本获客的方式。自有渠道则分别是企业客户、APP/小程序、流量平台、老带新和属地流量。这样的获客方式，降低了泊寓对外部渠道的依赖性，保持住了出租率的稳定。其中，超5300家企业客户的占比是保持泊寓出租率稳定的基石。线上渠道的私域运营也有效提升了品牌的曝光率。
泊寓的管家也堪称“全能”“坚持自己动手，人人维修8必会”，这是泊寓对管家维修技能的要求。从空调、卫浴维修到动手刷墙，甚至换门锁都是公寓管家进行维修，降低维修团队成本的同时也能快速响应维修需求。
在维持空置率，提供坪效方面，泊寓房源众多，在同城和跨城之间有着天然优势，住客不用太担心工作调动而导致退租。此外，泊寓采取阶梯定价方式，租期越长，每月租金越少。同时，泊寓结合长短租的租赁方式，为企业客户提供商旅短租、为企业定制个性化短租方案，提供酒店式服务，配套公区或室内培训场地。
这些成绩离不开祝九胜的辛劳，如今“去祝九胜”后的泊寓又将会迎来什么改变，难以定论。泊寓已经有了自主盈利能力，会不会完全脱离万科？去年甚至一度传言，万科要将泊寓股权出售来回笼资金偿债，尽管被“紧急辟谣”，但资本市场一向没有“空穴来风”。泊寓是否受“牵连”，一切都待时间考验。
泊寓的下一步动作
当然，乐观的看，在未国资化之前，万科管理层的认知已经进化，要想成为国内数一数二的开发商，必须租售两手抓。如今，新势力上场，相信战略也不会轻易改变，作为万科旗下的全资子公司，泊寓会在国资化万科的带领下走向何方？预计会有以下几个动作。
/ “纳保”冲刺
随着“十四五”保租房规划的逐步推进，今年已步入其收官之年。按照原计划，40个重点城市将新增650万套（间）保租房，而全国范围内更是计划筹集建设高达870万套（间）。
目前，泊寓纳保数量占据集中式公寓行业首位，是市场化租赁企业中当之无愧的纳保“卷”王。从企业披露的数据来看，对比2023年底，泊寓纳保房源数量增长18.23%，超开业房量及管理房量的增长幅度。而国资化和收官之年的来临，将“纳保”提上冲刺阶段，同时在基金的推动之势下，又为“纳保”添了一把火力。
去年12月11日，建万住房租赁投资基金又一项目正式开业——建信住房租赁基金·泊寓三元里旗舰店，总体量超1500套。该项目由建万基金投资收购的广州市白云区三元里二期项目改造而来，并由泊寓负责运营管理。
/ 深度“绑定”国资
深圳国资的介入将会为泊寓带来政策的支持和融资便利。以近期辽宁计划新增12套保租房为例。辽宁省将于2025至2027年通过收购现有商品房的方式，新增12万套配租型保障性住房，其中包括2万套公租房和10万套保障性租赁住房。政府将选定地方国企作为收购主体，严格管理和使用收购房源，并将其用作符合保租房的项目。
万科一方面深圳国资化；另一方面旗下泊寓跑通“投-融-建-管-退”全链条，可能成为政府指定收购大宗资产的主体。在项目推进过程中，以信用背书为基础，将更容易得到人们的反馈和需求，及时调整和优化政策，确保保租房的推进。
/ 遥见“IPO之路”
虽然，现阶段泊寓可能不是上市合适的时机，万科管理层曾表态，公司更注重长租公寓业务的长期发展和盈利能力提升，而不是短期的资本市场上，同时万科还是计划通过资产证券化和REITs来实现经营服务类业务的闭环，并不是通过上市来融资。
长租公寓整个行业的收益率、项目出租率和资金链的稳定性仍然是投资者关注的重点，但在国资的注入后盈利的稳定性和可持续性加强，或许未来将会考虑上市，不过5年之内可能性不大。
毕竟三大主营业务中，主打物业服务的万物云在2022年在香港联交所上市，标志着万科试图将物业服务从地产的附庸转变为一个独立且更加核心的业务板块，也为万物云提供一个更广阔的资本运作平台，增强资本实力的同时实现多元化融资，对其业务的长期发展和创新至关重要。
综上，万科与泊寓，双方本就是水乳交融的关系，说丝毫不受互相影响也不太可能。不过，泊寓的事业目前在多方面表现出色，依靠自身的商业模式打出了一些成绩。同时，万科大力创办基金盘活存量，制造更多增长曲线，也一定程度上为泊寓带来机会。当下，希望国资化后的万科将更好地为泊寓赋能，泊寓也能在头部住房租赁的领域里继续熠熠生辉！
