01
一份见面礼
昨晚，万科突然发布公告称，公司第一大股东深圳地铁拟向公司提供28亿元股东借款，借款利率为年化2.34%，低于全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR。
谁也没想到，深圳国资精英入驻接管万科的见面礼，这么快就到了。
说实话，对于有息负债规模超过3000亿元的万科而言，深圳国资借款28亿元不过是杯水车薪，因此也只能算作是一份“见面礼”。
钱虽不算多，用意却很深远。
这笔钱，更像是深圳国资喂给资本市场的一颗“定心丸”，让市场看到“我们不会让万科倒下”。
当然，再细品，其实还能看到深圳国资更多的用意。
比如28亿元贷款的利率只有2.34%，远低于市场上的贷款利率，这是个只有优秀央国企专享的利率水平。
因此，这次的输血，更是一次示范——银行们看好了，以后给万科贷款的利率也别太高了。
不过，资本市场似乎不太满意于深圳国资28亿元的“见面礼”，第二天一开盘万科A就先跌为敬了。
或许，这笔“见面礼”，也让资本市场看到，深圳地铁远没有外界传闻的那么财大气粗。
事实上，在炸天团看来，深圳地铁出手救助万科，背后的动机更像是一场不得不为的“自救”行动。
02
国资逻辑
曾记否，2017年，在“宝万之争”的后期，深圳地铁强势杀入，以约664亿元的高昂代价陆续收购了32.43亿股万科股份。
在当时，这被视为一笔划算的买卖——地产龙头加上城市基建运营商，看起来颇有战略协同的意味。
然而，现实却并不如预期美好。
截至目前，据财新估算，这笔投资的亏损总额超过330亿元。这不是小数目，更不是一笔可以轻松忽略的“账面波动”，而是一颗悬在深圳地铁财务报表上的“定时炸弹”。
风险还不止于此。
据深圳地铁披露，截至2024年9月末，深圳地铁持有的万科股权账面价值占其总资产的约13%。
一旦万科的经营情况持续恶化，这部分股权及关联应收款项很可能面临减值风险，进而导致深圳地铁的总资产贬值。
不仅如此，这几年深圳地铁自身过的也并不好。
作为城市基建巨头，深圳地铁肩负着轨道交通建设与运营的重任，资本支出规模庞大。数据显示，从2021年末到2024年9月末，其资产负债率从48.58%上升至57.55%。
这意味着，深圳地铁本身也正承受着越来越大的融资压力。
继续为万科输血，无异于“雪上加霜”。
但不输血，问题可能更大——万科要是倒了，不仅意味着这笔巨额股权投资血本无归，还可能进一步打击深圳国资的市场形象与信用。
因此，春节前后，深圳国资强势入驻万科，实际上是一次“押注未来”的选择。
首先，这是在自保。
如果让万科自生自灭，深圳地铁的财务压力只会更大。与其坐等巨额投资减值，不如主动出手，帮助万科稳住局面，至少可以缓解投资亏损风险。
其次，这是在维护深圳国资的整体形象。
在当前经济环境下，国资对于企业的托底能力已经成为市场信心的重要支撑。如果万科这种行业标杆企业崩盘，无疑会对市场造成严重冲击，也会影响深圳国资体系的信誉。
简单而言，救助万科，对深圳地铁而言不是一场选择题，而是“不得不打”的硬仗。
03
大变局
深圳国资的强势接管，对于万科而言到底意味着什么呢？
炸天团试图从万科内部、外部、行业等多个角度找到一些答案。
首先，万科管理风格将大变。
万科一直以职业经理人制度闻名于业界，但这次，深圳国资派出了一支“国资精英团”接管核心管理层。
辛杰——这位深铁集团的掌门人，直接接替了郁亮，成为了万科的新一任董事长。
与郁亮这样深耕市场的地产老手不同，辛杰的履历表更像一份“国资管理范本”：铁道出身，懂基建，更擅长资本运作与资源整合。
这背后的信号不难读懂：万科已经不再是那个自主经营的混合制企业，它已经彻底成为国资体系下的一环。
从派遣人员的职级和资历来看，深铁显然没有给万科“特权”。相反，这更像是一次“辈分教育”——再牛的地产公司，在国资体系里也是新人。
更微妙的是万科职业经理人团队的命运。他们会不会被清算，能不能安全落地，目前都还很难说。
尽管目前的调整只波及了高层，但内部管理风格的转变必然会波及到基层。
正所谓“一朝天子一朝臣”，万科员工，尤其是中层与基层，恐怕已经在暗自揣测自己的职业前景。
其次，万科的债权人松了一口气。
如果说深圳国资强势接管万科，最开心的是谁？
那一定是债权人。
据统计，万科目前对金融机构的负债规模超过3000亿元，包括长期借款、应付债券、短期借款以及一年内到期的非流动负债等。尤其是今年万科就有9只境内外债券到期，总规模达215.9亿元。
如今深圳国资强势接管万科，显然就是给债权人一个大大的安心。万科前几天的债券价格回升、股价上涨，其实已经说明了一切。
对于万科的供应商而言，幸福也溢于言表。
据统计，万对对供应商的负债规模高达2489亿元，主要为应付账款。此前由于担心万科的资金链断裂，不少供应商已经开始放缓合作步伐。
如今，深圳国资的介入，显然能够稳定供应链合作关系，让万科的项目得以顺利推进。
再次，对于万科销售端也是个好消息。
最近这一年，万科债务问题频频成为热门话题。
对于已经购买万科房子的准业主而言，担心万科会如恒大、碧桂园一样出现大量烂尾、延期交付等问题。
而对于已经屡被市场教育的购房者而言，已经形成一个思维定势：能买央国企的，绝不买其他。尤其是万科债务问题，更让许多购房者对万科的房子退避三舍。
万科不断下滑的销售数据已经佐证了一切。
很显然，现在有了深圳国资的强势接管，无疑也是给购房者吃了一颗“定心丸”。
相信万科的销售端也会不断强化一个概念：万科是国资。
最后，一个行业的三好学生被救了，影响肯定是全行业的。
万科过去很多年以来，都是行业标杆，然而，现在连行业标杆也出问题了，说明中国房地产行业的危机并未解除，而是继续恶化中。
而深圳国资下场救助，其实也是高层希望房地产行业止跌回稳的信号。因此，深圳国资的这次出手，或许会成为一个示范案例，为其他地方政府提供“教材”。
但问题在于，万科本身太特殊了。它是行业标杆、它有很多优质资产、它的大股东是国资，他是000002。
因此，眼下这种救助模式，只能说万科是那个被救起的“幸运儿”，对其他房企是缺乏可复制性和借鉴意义的。
04
生死裁判
以上，炸天团谈了这么多，从深圳国资为什么要下场，再到国资下场后对万科带来的变化。但其实，谈的也大都是短期影响。
而真正决定万科能否从国资接管的“手术台”上重新站起来，还是市场本身。
市场好了，皆大欢喜。
否则，就是另一个故事了。
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