人民法院案例库：承租人能否对抗抵押权的执行？
抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，应止腾房执行。
阅读提示：
在执行程序中，当申请执行人主张对抵押物不带租强制执行时，承租人能否以其合法租赁权对抗执行？在租赁权与抵押权并存的情况下，如何界定租赁权的设立时间、占有事实及其对抗效力？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以云南省高级人民法院处理的执行异议案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。
裁判要旨：
申请执行人以其享有抵押权为由，主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。成立在抵押权之前，并已占有使用的租赁权可以排除移交租赁物的强制执行。
案件简介：
1、2018年12月25日，王乙与黄某签订《房屋租赁合同》，约定王乙承租昆明市五华区某地3组团C幢1-6层房产用于经营酒店，租期十年，并支付30万元履约保证金。
2、2019年6月30日，黄某与王乙签订《房屋交付单》，约定4-6层房屋移交王乙使用，1-3层待腾退后交付。王乙随即投入1380万元进行装修，并设立云南某酒店有限公司开展经营。
3、2019年10月21日，昆明某银行云溪支行（以下简称“云溪支行”）与黄某签订《抵押合同》，约定以案涉房产为云南某投资有限公司的借款提供抵押担保，并于2019年10月28日办理抵押登记。
4、2021年6月30日，昆明中院根据云溪支行的申请，查封案涉房产并责令黄某及实际占用人迁出。王乙、王甲提出执行异议，请求在租赁期内阻止腾房执行。
5、2022年7月6日，昆明中院裁定中止对案涉房产在租赁期内的腾房执行。云溪支行不服，提起执行异议之诉，请求撤销裁定并继续执行。
6、2023年3月9日，昆明中院一审判决驳回云溪支行的诉讼请求。云溪支行不服，提起上诉。
7、2023年7月13日，云南省高级人民法院二审判决驳回上诉、维持原判。
案件争议焦点：
云溪支行主张对案涉房屋不带租强制执行是否应予支持。
云南省高级人民法院裁判要点：
1、云溪支行对案涉房屋享有抵押权，王乙、王甲对案涉房屋享有租赁权。
云南高院认为，关于云溪支行的抵押权，根据已查明的事实，2019年10月21日，云溪支行与云南某投资有限公司签订《流动资金借款合同》，与黄某签订《抵押合同》，约定借款5899万元用于借新还旧，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黄某用案涉房屋提供抵押担保，2019年10月28日办理了抵押登记。案涉执行案件依据是(2021)云01民初1480号民事调解书，该调解书中涉及的抵押权设定的时间为2019年10月28日。故云溪支行系案涉房屋的抵押权人，享有抵押物拍卖后的优先受偿权。关于王乙、王甲的租赁权，根据已查明的事实，2018年12月25日，王乙与黄某签订案涉《房屋租赁合同》，约定承租方、用途、租期等内容，没有证据证明其二人属于恶意串通，再结合后续租赁事宜的调整，以及相关公司设立及股东持股情况，王乙、王甲系案涉房屋的租赁权人。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上述法律规定，本案所涉租赁权和抵押权的设立时间均在查封之前，则王乙、王甲租赁权的设立时间以及案涉房屋合法占有使用时间与云溪支行抵押权登记设立的时间孰先孰后是本案评判的关键所在。
2、租赁权的设立时间早于抵押权，承租人已实际占有使用租赁物。
云南高院认为，云溪支行主张王乙、王甲租赁权设立的时间应以2019年11月27日王甲与黄某签订的《房屋租赁合同》为准，该份合同不应被认定为2018年12月25日王乙与黄某签订《房屋租赁合同》的补充。对此，法院认为，王乙、王甲虽然与黄某签订了两份租赁合同，但在2019年9月28日王乙与黄某签订的《备忘录》中已经明确“新租赁合同是原租赁合同的延续”。结合两份租赁合同在交易目的上具有一致性，各方当事人按照两份租赁合同履行的实际情况，根据诚实信用原则和交易惯例，一审法院认定2019年11月27日租赁合同为2018年12月25日租赁合同的补充并无不当。云溪支行还主张2018年12月25日王乙与黄某签订案涉《房屋租赁合同》时，云溪支行前手贷款的抵押权依然合法存续，可以认定租赁权的设定在抵押权之后。对此，法院认为，根据(2021)云01民初1480号民事调解书，云溪支行抵押权设立于2019年10月28日，案涉租赁权设定于抵押权之前。云溪支行主张2019年11月6日之前，案涉房屋未被王乙、王甲占有。对此，法院认为，本案不能仅以某中医馆与黄某签订租赁合同中约定的租赁时间来认定王乙、王甲占有使用案涉房屋的时间，还应当根据某中医馆搬迁、案涉房屋交付及装修等情况综合判断。从已查明的事实来看，2019年6月30日，黄某与王乙签订《房屋交付单》，约定案涉房屋4-6层自移交后即入场拆除装修。2019年5月22日，王乙与上海某商业管理（集团）股份有限公司签订《商业特许经营合同》，就案涉房屋特许授权设立昆明翠湖某酒店签订协议，王乙支付加盟费、工程配额费。2019年7月1日，王乙与云南某装饰工程有限公司签订《装修拆除合同》，以上事实足以证明某中医馆早在2019年11月6日前就不再使用案涉屋的情况，王乙、王甲已在2019年10月28日前占有使用案涉房屋。
3、本案应当公平分配数个合同中相对人的风险责任承担
云南高院认为，从公平合理、节约资源的角度看，本案应当公平分配数个合同中相对人的风险责任承担。现有证据不能证明王乙、王甲对案涉房屋的承租权取得存在过错，王乙、王甲已对案涉房屋实际控制，形成了占有的事实，案涉房屋用作酒店经营，前期投入较多，且王乙、王甲已按照相关要求将应支付的租金转入人民法院指定账户中。本案租赁合同继续履行，则案涉房屋的受让人可以获得相应的租金。
案例来源：
人民法院案例库：《昆明某银行云溪支行诉王甲、王乙申请执行人执行异议之诉案》[案号：云南省高级人民法院(2023)云民终字600号]，入库编号：2024-08-2-471-003。
实战指南：
1、作为承租人而言，在承租前应注意查询租赁物是否已设定抵押，避免因抵押权在先导致租赁权无法对抗执行。在签订租赁合同时，最好明确约定租赁期限起始日、交付日期及占有使用的具体安排。如果需签订补充协议，应在协议中明确与原合同的关联性，避免被认定为新的租赁关系。同时注意妥善保存租赁合同、租金支付凭证、装修合同及经营许可文件等，避免后续诉讼中出现举证不能的情况。
2、如果承租的房产被人民法院执行，承租方最好与执行法官主动沟通，在执行法院的主持下，将租金支付至法院或抵押权人指定账户，争取带租拍卖或执行和解。如果执行法院未支持承租人继续承租的要求，可以针对执行法院的执行行为提出执行异议，并根据后续执行裁定结果及时提起执行异议之诉，同时在诉讼中申请中止执行，避免执行程序导致损失扩大。针对对方当事人或者执行法官可能质疑的“虚假租赁”问题，应注意提前准备租赁资金流水、装修凭证等，证明交易的真实性，避免在执行和执行诉讼中陷入被动地位。
法律规定：
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应当支持其在租赁期内阻止向受让人移交占有的请求，但存在以下情形之一的除外：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的；人民法院已经告知承租人权利后，承租人未在合理期限内提起执行异议的。”
2.《民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
在检索大量类案的基础上，李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1、抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。
案例一：《某某农商行与甲公司、明某执行监督案》[最高人民法院(2021)最高法执监39号]
最高人民法院认为，案涉租赁合同签订时间是2015年9月25日，而抵押权设立时间是2015年8月25日，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且对抵押权实现已产生影响，扬州中院除去租赁拍卖案涉房地产并无不当。关于乙公司在案涉土地上新建厂房等设施的归属及损失，可依法另行主张。
2、案外人在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物是租赁权对抗抵押权的必要条件，应结合租金支付、水电费转账记录等综合判定。
案例二：《珠海某银行诉珠海某公司、北京某公司、汕头某公司第三人撤销之诉案》[广东省珠海市中级人民法院(2021)粤04民终1930号民事判决]
法院认为，判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。
3、形成于抵押权设立后的租赁权，不妨害抵押权实现的，可在征得申请执行人同意后不予涤除。
案例三：《某某信托公司与上海某某投资公司、杭州某某房地产公司、舟山某某置业公司执行实施案》[浙江省舟山市中级人民法院(2019)浙09执155号]
本案中，舟山法院依法向申请执行人释明，若对抵押房产租赁权全部予以涤除，必然会引发执行异议、异议之诉等纠纷，甚至因房屋装修赔偿、腾退等产生一系列社会问题，进而可能引发群体性事件。如此以来，债权实现时间过长、花费成本过大，也违背了本案申请执行人尽快实现债权回笼资金的初衷。某某信托公司认可法院的意见，同意对抵押房产进行带租拍卖。
专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。
